小區建設工程可行性研究報告

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1、郴州志誠房地產開發有限公司 xx縣xx小區項目可行性研究報告xx縣xx小區建設工程可行性研究報告43目 錄第一章 總 論 1第二章 項目建設的必要性 6第三章 市場分析 7第四章 建設用地點及自然條件 10第五章 主要技術規劃方案 13第六章 環境保護、綠化和節能 21第七章 項目的組織管理、實施計劃 28第八章 投資估算與資金籌措 32第九章 項目經濟評價 35第一章 總 論一、項目名稱：xx縣xx小區二、項目擬建地：xx縣xx縣便江鎮周家村三、項目建設單位：郴州志誠房地產開發有限公司四、項目建設單位概況郴州志誠房地產開發有限公司成立于2005年1月。注冊資本人民幣800萬元；法人代表劉佳燕

2、；注冊住所：郴州市北湖區燕泉北路68號筑路機械廠辦公樓五樓；經營范圍：房地產開發。企業法人營業執照注冊號：91431000770069688P；房地產開發資質為為三級。是一家引進現代企業管理模式的新型房地產開發企業，公司人才隊伍充實，現有職工30人，其中：工程及其他技術人員20人，其它管理人員10人。組織結構完善，下設工程部、策劃部、營銷部、財務部、材料設備采購供應部、行政人事部等職能部門。五、項目概況隨著xx縣城市建設的發展，xx縣迅速崛起了許多商住小區，全市房地產業發展勢頭強勁。本次研究項目位于xx縣xx大道以東，對江路以北；項目規劃用地面積35840，總建筑面積131329.54，計容建

3、筑面積99994.09，停車位704個，居住戶數680戶，容積率2.80，建筑密度27.89%，綠地率42.8%，是一個大氣、時尚、新穎的高檔商住綜合體。該地段房產開發前景好、升值潛力大。本項目的開發建設將完善該地段城市整體功能，改變周邊環境，提升該地段城市品位。六、編制依據1、主要依據：（1）xx縣城市總體規劃（2）建設部關于發布的通知”建標（2000）205號（3）國家計委、建設部頒發的建設項目經濟評價方法與參數（第二版）（4）xx縣規劃局xx縣xx小區建設項目建設用地規劃條件通知書永規條字【2016】02號（5）企業法人營業執照、中華人民共和國房地產企業資質證書（6）郴州市楚天建筑規劃設

4、計有限責任公司總平面圖（7）相關各專業的國家設計規范（8）建設單位提供的其它相關資料2、研究范圍：本報告主要依據國家有關政策、法規、規范、規程對項目建設的合法性、必要性、市場分析、建設條件、建設規模、建設方案、環境保護、投資估算、經濟效益評價等方面進行研究，側重點在財務評價。七、重要經濟技術指標序號名稱單位數量01總用地面積3584002總建筑面積131329.5403計容建筑面積99994.09 04不計容建筑面積31335.45其中（1）住宅建筑面積91373.17 （2）小型營業性用房（門面）7940.59（3）大門建筑面積（電梯廳、值班室）141.02（4）物管用房建筑面積架空部分（不

5、計容）564.90物管用房432.70（5）配套車庫樓梯間出屋面106.6105配套車庫建筑面積（不計容）30770.5506建筑密度%28.3406容積率2.807綠地率%42.8008配套車庫停車位個704八、結論與建議1、結論（1）本項目符合國家產業政策，符合國家宏觀經濟政策。本項目的建設可促進區域經濟及城市建設的發展，改善市民居住條件。（2）本項目的建設，符合xx縣總體規劃，較好地貫徹了縣政府加快中心城區改造與基礎設施建設的決定。（3）本項目是xx縣委、縣政府“從優待警”的重點項目，團購單位為：xx縣政法委、公安局、司法局和信訪局。建設用地位于xx縣xx大道以東，對江路以北。項目西面臨

6、正在新建的xx縣公安局業務用房，東面臨空地，北面臨山林地?；爻什灰巹t矩形，東西寬約160米，南北長約151米?；噩F狀局部為小山體，紅線范圍內無民居，山體植被條件良好，整體地塊地勢北高南低。項目依山徬水，景色宜人，商業服務設施及各項市政設施如水、電、路、通信等基礎設施均較完備，地理優勢明顯，是一幅優質福地，是商務辦公、居住的理想之地，開發前景良好。（4）項目總投資為15545萬元，其中：工程費用13543萬元，其它費用675萬元，預備費367萬元，項目周轉用流動資金500萬元。（5）從項目建設的經濟效益評價來看，項目經營收入23682萬元，稅前利潤5751.043萬元，稅后利潤4313.28

7、3萬元；全部投資財務內部收益率（稅后）21.7%；投資回收期3.2年，項目投資稅前利潤率36.99%，稅后利潤率27.75%。從以上指標看出，項目有較好的經濟效益。且項目當經營收入下降5%，項目投資增加5%時，仍有較好的經濟指標，項目抗風險能力較強。因此，從經濟角度分析，本報告認為項目是可行的。從以上分析可以看出，該項目啟動的各項基礎條件已具備，項目的各項優勢明顯，具有投資穩定，風險小的特點，既符合國家的有關方針、政策，又能產生客觀的經濟效益和良好的機會效益。因此該項目可行。2、建議（1）該項目的社會和經濟效益良好，建議上級主管部門和銀行給予支持，促使該項目早日上馬，早見成效。（2）建議認真做

8、好工程的招標、施工圖設計和施工工作，加強工程質量監控，保證工程質量和施工進度。（3）在建設中要充分注意公用設施、環境設施、生活環境建設。（5）精心編制工程實施計劃，在確保工程質量和進度的同時，要嚴格控制建設投資，加強營銷運作，加強營銷運作，以盡快回收資金和減少資金投資；同時狠抓項目建設質量，爭取獲得最佳的經濟和社會效益。第二章 項目建設的必要性一、項目的建設，符合xx縣城市發展總體規劃，是xx縣城市建設和發展的需要，是不斷完善城市基礎設施，改善城市環境，美化城市面貌的需要。該項目的建設對實現城市發展戰略、推進城市提質擴容是有幫助的。二、項目的建設，有利于解決xx縣政法委、公安局、司法局和信訪局

9、等單位住房需求，加強城市總體功能，促進土地升值，繁榮市場經濟，進一步促進該區域城市次中心地位的提升。同時，該項目的建設，保障城市建設的持續發展。三、項目的建設，符合國家關于加快實現城市住房商品化和社會化的政策，有利于促進xx縣住房貨幣化分配進程，滿足人們日益增長的住宅消費需求，改善人們生活條件和居住環境，提高人們生活水平。同時，該項目的建設，可以帶動眾多第三產業的發展，增加內需，刺激消費，促進xx縣經濟的發展。同時，項目的建設有利于增加社會就業崗位，緩解社會就業矛盾，維護社會安定。四、項目的建設，有利于建設單位郴州志誠房地產開發有限公司提高企業的知名度和社會信譽度，提升企業形象，提搞企業的經營

10、效益，壯大企業實力。第三章 市場分析一、全國房地產市場現狀及發展趨勢2016年的全國房地產市場，將穩中有漲，量穩價升，全年保持去庫存、平穩、分化的發展態勢。上半年樓市復蘇回暖，下半年樓市火熱謹慎。按2015 年樓市形勢與政策來看，市場波動未全面結束時，2016年房價將繼續上漲，成交量維持10億平方米以上，政策為去庫存將變得更加寬松。一方面是去庫存成為2016年中央到地方政府的主要工作，一切的政策與調控都會為去庫存而放松。另一方面是住房需求會再次獲得釋放，二孩、戶籍、公積金、房貸首付與利率下調等政策利好，刺激購房需求。三是一二線城市房地產市場持續火爆，三四線城市則逐漸平穩。四是貨幣政策依然存在放

11、松的空間，降準、降息。五是宏觀經濟增長7%以下的增速，6.5%以上的增速目標，房地產將為經濟增長提供動力。毫無疑問，2016年全國房地產市場不會比2015年差，會好于2014年。除了這以上方面以外，中國還是一個人口大國，十幾億的人口總量在世界各國之中絕無僅有，龐大的人口數量也意味著巨大的對住房的需求。分別從不同層面反應了中國的現狀和特色。它們共同揭示了中國房地產市場發展不可估量的潛力。只要這些因素沒有改變，房地產市場發展的趨勢就不會改變。而在相當長一段時期內，這些因素很難改變。因此，我們對房地產前景保持樂觀。二、近幾年來xx縣房地產狀況及發展趨勢近幾年來，房地產作為xx縣新的經濟增長點和城市居

12、民新的消費熱點，對于擴大內需（包括投資與消費需求）拉動經濟增長，加快城區擴容提質步伐，改善居民住房條件和提高人民生活質量等方面作出了積極的貢獻。近幾年來，隨著福利房全面停止上市和中心城區建設步伐的加快，xx縣房地產開發投資增幅進一步加快，房地產市場日趨成熟。目前，xx縣房地產價格總體來說比較合理。三、銷售前景預測分析1、項目價格分析位于xx縣xx大道與龍山路交匯處的龍山豪庭，其銷售價2869元/平方米左右；位于xx縣xx大道60號的金河銘莊，其銷售均價在3000元/平方米左右；位于xx縣xx大道碧桂園，其銷售均價在3500元/平方米左右。與上述項目比較，本項目在產品設計、景觀資源、區域位置等方

13、面擁有相對優勢。根據項目的定位，以及xx縣總體房價水平，預計本項目2017年至2019年住宅為團購銷售平均價為2100元/平方米左右，地下車庫平均銷售價為25000元/個，商業5000元/平方米左右。根據xx縣目前商品房的銷售價格及未來趨勢，結合本項目的特點，本報告認為該價格在xx縣具有較強的競爭力。2、銷售前景分析本項目定位明確，位置優越，資源豐富，交通便利，設計獨特，較其它房地產開發項目比具有十分明顯的價格優勢?？梢灶A見，本項目具有良好的銷售前景。第四章 建設地點及自然條件一、區域位置xx縣地處湖南省東南部，郴州市北陲?？h域土地總面積1979.4平方千米?？h城距省會長沙280千米，距郴州市

14、40千米?？h境北接耒陽市，南連蘇仙區，東北與安仁縣、東南與資興市、西南與桂陽縣毗鄰?？h境邊界總長592.84千米，其中與蘇仙區共界79.4千米，與資興市共界145.47千米，與安仁縣共界96.78千米，與桂陽縣共界89.49千米，與耒陽市共界181.7千米?？h域地理座標介于東經1124311335，北緯25582629。地質構造是南嶺構造帶東北部與茶（陵）永（興）斷陷盆地南端的結合部；水質流域是湘江一級支流耒水之中游與洣水支流永樂江之上游流經地；交通網絡是京廣鐵路K1851+8501872+200線樁段和國道107線公路K1281K1300+87千米段、京珠高速耒宜段公路K201+665K22

15、7+850千米段通過地；是省道S212線魯（塘坳）安（仁）公路066.4千米段，省道213線青（界山）資（興）公路032.4千米段起始地。全縣人口66.93萬，是郴州市人口第三大縣，縣城區面積約14平方公里，城市綠化率達到36.75%。2014年末，全縣總人口68.83萬人，全縣常住人口54.23萬人。其中，城鎮人口24.67萬人，鄉村人口29.56萬人。城鎮化率45.5%，比上年提高1.9個百分點。全縣人口出生率10.71，死亡率4.77，人口自然增長率5.95。本項目位于位于xx縣xx大道以東，對江路以北，沒有土地所有權和使用權糾紛。并得到xx縣人民政府土地出讓審批單審批確認，繳納了相關費

16、用，已簽訂了有土地使用權出讓合同。二、自然條件xx縣屬中亞熱帶大陸濕潤季風氣候。境內熱量豐富，光照充足，雨量充沛，四季分明。小盆地冷熱氣候變化明顯，山丘氣候類型多樣。年平均氣溫17.6，年平均日照時數1625.2小時，照率37.0%。全年無霜期307天。年平均降雨量1417.0mm，最大達1986.8mm，最小的915.9mm。光、熱條件配合基本同季。1、溫度：年平均氣溫：17.6年平均最高氣溫：41年平均最低氣溫：-3.22、濕度：年平均相對濕度：79%3、風年平均風速：1.34m/s4、降水年平均降水量：1545mm最大月降水量：1891.9mm最小月降水量：23.2mm最大積雪厚度：15

17、cm5、地震情況根據中國地震動參數區劃圖（GB18306-2001），該區域地震動峰值加速度g=0.05，對照地震基本烈度為度。三、市政基礎設施本項目用地處于xx縣對江路，背山面水，地理優勢明顯，具有優越的景觀區位交通條件，是建設商業居住理想之地，開發前景良好。四、建設條件用地呈規則的多邊形，南底北高，高差24m，總用地面積53.81畝，符合項目建設要求。第五章 主要技術方案一、設計原則1、符合“統一規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配套建設”的原則，符合城市規劃要求，滿足消防、交通、安全疏散、環境保護等要求。2、尊重場地環境特征，合理利用地形地貌，塑造具有識別性與歸屬感的居住小區。3、“以

18、人為本”，充分考慮居民的行為模式與心理需求，合理組織交通和空間布局，盡能提升居住空間的環境品質。4、消防、環保必須做到“三個同時”。二、規劃設計依據1、中華人民共和國城鄉規劃法(2008版)2、國務院關于加強城鄉規劃監督管理的通知(國發200213號)3、建設部城市規劃編制辦法（建規2005146號）4、建設部城市規劃強制性內容暫行規定（建規2002218號）5、民用建筑設計通則（GB503522005）6、建筑設計防火規范（GB50016-2014）7、無障礙設計規范（GB50763-2012）8、工程建設標準強制性條文（房屋建筑部分）2013年版8、建設方提供的相關資料三、總體規劃及總平面

19、布置1、以“觀念新穎、整體協調、定位恰當、切合市場”為指導思想，解決“建筑、人、建筑”三要素的密切關系，使建筑融入到環境中，提高居住質量。根據位置不同，采用不同的組合方式，豐富了小區的整體形態。2、從城市設計的高度出發，力圖在周邊繁雜無序的背景上，創造出一組完整、大氣、時尚、新穎的高檔小區，結構由北向南分延伸式設計，采用行列式的布局方式，形成層次鮮明，錯落有致的建筑布局。采用塔樓式的布局方式，以節約更多用地，形成開闊空間。綜合考慮采光、通風、消防、視覺、衛生等要求確定大于28m的建筑物間距，滿足視覺、私密性、通風及綠化空間景觀要求，實現“大視野、大尺度、大自然”的居住環境品質。xx小區北高南低

20、，落差較大，設計結合地形進行規劃布置，1、2、3 棟負一、二層設計商業服務網點、配套停車場，正負零以上為住宅，使小區內地坪控制在1.5m左右，并將道路坡度控制在8以內，滿足消防車通行要求。建筑布置根據基地自然地形、小區道路、建筑物出入口確定室內0.000，原則上住宅比相應道路、地坪高15cm，形成親切宜人的居住環境氛圍。3、充分考慮住宅的基本功能，采用緊湊的平面布局、良好的通風采光布局，通過設置較大的入戶花園、空中庭院及大陽臺，提升居住品質。單元式住宅每套面積范圍控制在120140之間。通過用建筑空間語言書寫建筑形象，用輕巧的構件去概括零散瑣碎的窗、陽臺等界面，在局部細節上重點刻畫比例、機理來

21、確立小區的清新形象，在總體簡潔的基礎上，通過對塔樓頂部屋頂的重點處理而突出小區的個性特征。4、小區的對外交通主要是通過對江路與xx大道相連。毗鄰xx縣新建公安局辦公大樓，南側為小區主道路入口，通過小區北部環形道路連接，保證道路暢通及人員的疏散。小區內道路主要道路寬4米，次要道路寬3米。采用人車分流形式。從主入口廣場進入小區，通過豎向交通，沿內部道路直通各棟大樓。5、小區配套布置羽毛球場、衛生站、籃球場、室內訓練場、社區服務中心、物業管理用房、配電房等公共服務設施。配套設施采用集中布置和就近利用的原則。四、結構方案1、荷載（1）基本風壓：W0=0.30KN/，基本雪壓：S0=0.30KN/。（2

22、）樓面貨載：住宅樓面貨載標準值取3.5KN/，商業3.5 KN/，底層車庫貨載標準值取4.0KN/。2、結構選型根據用地周邊已建成結構選型，結構設計按6度抗震設防，高層住宅采用框架-剪力墻結構，抗震墻抗震等級為二級。五、供配電及電信工程1、電力負荷預測用電量取值：住宅每戶按0.025KVA/，公共服務設施按0.1KVA/，地下車庫按0.005KVA/，則小區總變配電量為：5091KVA。2、供配電十九層以上消防及應急照明用電按一級負荷，普通客梯、水泵用電按二級負荷，一般電力照明用電按三級負荷。該小區用電電源由對江路旁的10KV城市供電網采用高壓電纜從室外埋地接入到各配電室。3、綜合布線系統本工

23、程將計算機、電話統一設置成綜合布線系統，即將語音、數據等信號配線，綜合在一套標準的配線架上。采用基本型系統配置，均采用雙孔或單孔信息插座。系統包括工作區、配線子系統、干線子系統、設備間、管理區、建筑群子系統等六個部分，由總配線架、大對數銅纜或光纜、樓層配線架、超五類雙絞線、三類雙絞線、語音及數據插座等設備組成。具體設計由甲方委托有資質的專業公司設計和施工。六、給排水和消防1、給水（1）用水量預測生活用水量按280升/人日，消防用水按40 L/S計，則小區最大日總用水量為895噸/日。（2）水源：本工程從對江路兩側給水管網上各引入一條DN150的管道，在整個小區連成環狀，城市自來水管網水壓為0.

24、30MPa考慮。2、排水院內排水采用雨、污分流制。1、生活污、廢水排放生活污、廢水排放量按用水量的90%計，則最高日排水量為806.2m3/d。室內污廢水采用分流排水，生活污水經化糞池初步處理后排入污水管網。2、雨水量雨水設計流量按下列公式計算：室外雨水量：q=（44.143+21.907*lgP)/(t+20.152)0.866(mm/分鐘）Q=q.F q設計暴雨強度（L/s.ha） Q雨水流量（L/s）徑流系數 0.65F匯水面積 10.74haP重現期 （年）（本設計取P=3）t降雨歷時 （本設計取15分鐘）計算得出總雨水量為Q=2292.05L/s。屋面雨水量：q=1392.1(1+0

25、.55lgT)/(t+12.548)0.5452Q=q.F q設計暴雨強度（L/s.ha） Q雨水流量（L/s）徑流系數 0.9F匯水面積 0.847 haP重現期 （年）（本設計取P=10）t降雨歷時 （本設計取5分鐘）計算得出總雨水量為Q=289.11L/s。3、室外排水系統本區域室外排水體制為雨、污分流制。道路雨水經雨水蓖子收集至雨水檢查井。屋面設置87型雨水斗，由雨水斗收集雨水經雨水立管重力排至室外雨水管道。4、室外排水系統出口污水總出口管段坡度i=0.005，出口管徑及方向見給排水總平面圖。雨水總出口管段坡度i=0.005，出口管徑及方向見給排水總平面圖。3、消防（1）消防車道總平面

26、在每棟高層建筑的長邊設有消防車道，并設有消防登高場地，盡端式消防車道在盡端設18米X18米的消防車回車場。滿足建筑設計防火規范GB50016-2014要求。（2）建筑結構防火設計帶有地下停車庫的建筑組合樓停車庫部分按耐火等級一級要求設計，住宅樓均按二級耐火等級設計。1#、2#、3#、4#、5#五棟為十七層的二類高層住宅建筑，由兩個不同單元平面組成，每個單元平面設兩部電梯，其中一部為消防電梯，樓梯間上直通屋頂，下直通室外，滿足建筑設計防火規范GB50016-2014要求。6#棟物管用房設有兩個疏散樓梯間直通室外，疏散樓梯間疏散寬度及室內各點到樓梯間距離均滿足規范要求。配套車庫每一防火分區均有兩個

27、疏散出口，庫內各點到樓梯間距離均滿足汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范GB50067-2014要求。（3）防火分區整個小區按地上、地下室分別設置防火分區。地下室設自動滅火系統。配套車庫設兩層，一層有366個車位設兩個出入口，二層有338個車位設兩個出入口，按規范進行防火分區，滿足汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范GB50067-2014要求。地上部分每個單元之間設置防火墻，每個單元為一個防火分區。（4）室內消防栓系統采用環狀布置，環網設在地下室及室外地坪以下。每棟樓均在底層與水平環網相接。在最高處塔樓上設18m3消防水箱一座，與水平環網相接；地下室設消防栓泵二臺，與地下消防環網相接，同時在室外

28、設消防水泵接合器，與地下消防環網相接，消防栓在室內任何一位置均有二股消防水柱射到，在地下車庫消防泵房設有消防水泵。地下消防池儲水量396m3。室外消火栓用水量為30L/s。第六章 環境保護、綠化和節能一、環境保護該項目由于所處地段周邊環境和自身功能的需要，對自身的環境質量和環境保護均有較高要求和標準。擬將噪聲和振動設備盡可能放置在地下室或遠離使用房間。安裝電動設備均采用減振彈簧支吊架，樓板上安裝電動設備隔振橡膠墊。部分重要區域的設備基礎采用彈簧減振墊。1、該項目建成后，通過分析，污染的產生主要有如下幾個方面：（1）固體廢棄物：如生活垃圾。（2）生活污水：住宅組團內排出的生活污水。（3）大氣污染

29、：廚房的油煙、汽車尾氣、空調廢氣。（4）噪音污染：汽車行駛和鳴笛產生的噪音，空調外機工作時產生的噪音。2、污染治理措施（1）固體廢棄物：各類固體垃圾產生后，要求自覺投入設在各處的垃圾收集點內，由專人管理，定時清運至城市垃圾中轉站或垃圾處理場內。（2）生活污水治理：生活污水必須經污水處理裝置處理初步達標后方可排入城市排水系統。（3）大氣污染：要求入住用戶生活燃料統一采用液化石油氣、管道煤氣或電，杜絕使用燃煤。廚房的油煙可以建議用專用設備過濾后通過煙道排入天空。另外，嚴格控制進入小區內的機動車輛，推廣使用無鉛的高標號汽油，大力提倡使用電動車，達到改善汽車燃料結構的目的。嚴禁使用質量低下的空調，提倡

30、使用環保型空調，控制空調使用時間，以達到減小廢氣的排放量。（4）噪音污染控制：在規劃范圍內設禁鳴標志，控制車速，要求汽車使用噪音凈化器，以減少由于汽車行駛鳴笛產生的噪音對居民的干擾，另外，嚴格控制空調使用的頻率。設置空調外機隔音網，提供使用環保型靜音空調。二、綠化（1）、小區公共綠地面積為1600，綠地率為42.8%。本項目植物配置以湖南地區鄉土植物為主，并且鄉土植物種類占全部植物種類的比例70%以上。植物配置設計本著“創造舒適、優美的人工自然環境”的原則進行規劃。綠地植物以喬木為主，輔以花草灌木，充分發揮喬木的整體優勢，改善局部環境小氣候。在豎向布置上，進行分層配置，形成喬木-小喬木-灌木-

31、地被的空間模式。在植物的色彩設計上，以常綠植被為主，點綴上部分落葉觀賞植物，豐富建筑環境色彩，營造良好的環境。每100m2綠地上喬木數大于3株、每100m2綠地上灌木數大于10株。三、節能1、設計依據1.1、民用建筑熱工設計規范GB50176-93。1.2、公共建筑節能設計標準(GB801892015)1.3、夏熱冬冷地區居住建筑節能設計標準（JGJ 134-2010）1.4、建筑外門窗氣密性、水密、抗風壓性能分級及檢測方案GB/T7106-20081.5、民用建筑熱工設計規范(GB50176-93)2、節能設計本項目在建筑設計中充分利用日照，結合交通和綠地景觀規劃，遵循氣候特征，規劃出即滿足

32、節地要求，又具有最大適應性的基地形態。2.1、省地策略（提高容積率）本項目以住宅均采用二類高層住宅布置，住宅采用一梯三戶和一梯四戶單元平面，以兩個單元或三個單元拼接組合成個棟以提高容積率，節約用地。另外充分利用山地地形，將配套車庫，商業服務網點布置在0.000以下，利用山地建筑形成的道路空間，以提高空間利用率，節約用地。2.2、節約策略（節能并降低造價）（1）、雨水回收-鋪地采用透水磚收集雨水灌溉草坪（2）、外窗框與墻體之間用發泡聚氨酯填實并用密封膏封嚴（3）、建筑節能保溫體系為外墻內保溫體系，外墻面材料為面磚、墻漆。3、結論公共建筑：該設計建筑的全年能耗小于參照建筑的全年能耗，因此1#、2#

33、、3#棟0.000以下商業服務網點（門面）及6#棟物管用房已達到公共建筑節能設計標準(GB50189-2015)的節能要求。居住建筑：該設計建筑的單位面積全年能耗小于參照建筑的單位面積全年能耗，因此xx縣xx小區1#、2#、3#、4#、5#棟已經達到了夏熱冬冷地區居住建筑節能設計標準（JGJ134-2010）的節能要求。4、改排水節能在滿足正常使用的情況下，采取了如下節水、節能措施：（1）、衛生器具及給水配件均采用節水型，包括采用節水型兩檔沖洗水箱大便器，公建衛生間洗手盆的水龍頭采用感應式龍頭，延時自閉沖洗閥，采用建設部推薦給水硬件設施等。（2）、嚴格控制用水點的水壓，設計時解決好管網壓力過高

34、、流速過大的問題，從源頭上杜絕水資源的浪費。（3）、盡量利用市政水壓以節能，建筑底部給水由市政直接供給。（4）、選用節能型設備，如采用變頻調速給水泵。5、電氣節能5.1、照明的節能設計(1) 照度設計按現行國家標準建筑照明設計標準GB50034-2013執行，在設計中與建筑專業配合，充分合理地利用自然光使之與室內人工照明有機地結合，從而大大節約了人工照明電能。(2)有效地控制單位面積燈具安裝功率，臥室的照度標準值為100lx，功率密度值為6W/ m2，商場的照度標準值為300lx，功率密度值為10W/ m2，辦公的照度標準值為300lx，功率密度值為9W/ m2。在滿足照明質量的前提下，一般房

35、間(場所)優先采用高效發光的熒光燈(如T5、T8管)及緊湊型熒光燈。(3) 推廣使用低能耗性能優的光源用電附件，如電子鎮流器、節能型電感鎮流器、電子觸發器以及電子變壓器等，公共建筑場所內的熒光燈選用帶有無功補償的燈具，緊湊型熒光燈優先選用電子鎮流器。(4)采用各種節能型開關或裝置。如在樓梯間、公共走道等公共場所采用延時觸摸或延時聲控節能開關。5.2、減少線路損耗5.2(1) 盡量選用電阻率較小的銅芯導線。(2) 盡可能減少箱柜至用電設備導線長度。(3) 增大導線截面積，對于較長的線路，在滿足載流量，熱穩定，保護配合及電壓降要求的前提下，在選定線截面時加大一級線截面。5.3、提高供配電系統的功率

36、因數(1) 減少用電設備無功損耗，提高用電設備的功率因數。在設計中盡可能采用功率因數高的用電設備，電感性用電設備可選用有補償電容器的用電設備(如配有電容補償的熒光燈)等。(2) 用靜電電容器進行無功補償，電容器可產生超前無功電流抵消用電設備的滯后無功電流從而達到提高功率因數同時又減少整體無功電流。在設計中主要采用低壓柜集中補償等方式。5.4、電動機節能設計減少電動機能損耗的主要途徑是提高電動機的工作效率和功率因數。在工程設計中應選用高效率的電動機，對起動頻繁的風機、水泵等設備采用變頻起動設備，以減少電動機輕載和空載運行。5.5、負荷計算按國家要求的負荷指標進行取值，充分考慮到經濟性和節能性，達

37、到降低變壓器的選取容量、導線的截面積、開關的大小，從而達到節能和降低成本的目的。6、防排煙通風節能6.1、通風系統風機的單位風量耗功率小于0.27w/（m/h）6.2、0.000以下配套車庫通風排煙系統采用雙速風機，火災時高速運行排煙，平時排風低速運行，以節省能耗。6.3、零星房間及自選風冷分體空調時要求能效比EER2.8. 第七章 項目的組織管理、實施計劃一、項目的組織管理分為兩個階段：建設階段和經營管理階段。1、建設階段（1）組織機構對項目建設實施過程中建設單位的組成機構、人員配備作出初步分析。經與建設單位確定，其組織機構如下：建設組織機構圖董 事 會財務部工程技術部開發策劃部拆遷安置部行

38、政人事部營銷部采購供應部總 經 理（2）職工定員此定員系指建設單位從事本項目開發建設需配備職員。經與建設單位商定，定員的初步安排如下：職工定員表序號部門人員（人）1董事會32總經理13行政人事部34財務部25采購供應部26開發策劃部47工程技術部58營銷部109合 計302、經營管理階段（1）組織機構項目建成后的物業管理，根據建設方的意見以及國家頒布的小區物業管理等有關文件精神，兩年之內，擬由建設單位郴州志誠房地產開發有限公司聘請物管資深人士組建物業管理公司進行管理，實行業主代表大會及其委員會與物業管理公司相結合的體制。兩年以后，由業主代表大會決議是否需要對外公開招標聘物業管理公司進行物業管理

39、。重大問題由業主代表大會及其委員會與物業管理公司共同決策，日常管理則由物業管理公司負責。物業管理公司各機構的運行經費來源，可根據郴州市政府出臺的郴州市住宅區物業管理辦法及國家頒布的有關法律、法規，采取向在該小區各業主（含住戶及經營性業主）收取一定的費用解決，費用的收取以國家文件為依據。組織機構圖重大決策業主代表大會委 員 會物業管理公司辦公室管理部維修部經營部保安部（2）職工定員此定員系指物業管理公司從事日常工作所需各部門定員（本報告只作初步分析）。除聘請全國資深物管人士2人專職外，其余各人員均實行外聘。定員的詳表如下：職工定員表序 號部門人員（人）備 注1經理辦公室1專職，設經理1名2管理部

40、5負責日常衛生、綠化、保安3財務部2由發展商專職1人，外聘1名4多種經營部1實行有償服務，負責開拓性經營活動5維修部2簡單的水、電及設備維修、維護6合 計11二、項目實施進度計劃項目的建設得到了有關部門及領導的大力支持，建設單位也做了大量的前期準備工作，本報告認為，為保證工程順利進行，項目的建設實施過程中應做到有條不紊，科學管理，注重施工安全和質量，并協調好建設和周邊環境保護的關系，盡量減少對周邊居民生活、生產、學習的影響。經與建設單位商定，并根據項目建設的實際特點，實施進度初步安排如下：2017年1月2017年5月，完成項目前期各項審批工作；2017年2月2017年5月，完成場地平整及建筑設

41、計、施工招標；2017年3月2018年3，主體工程完工；2018年1月2019年1月，主體裝修及室外配套工程；2019年1月，竣工驗收。第八章 投資估算與資金籌措一、投資估算1、投資概況項目規劃總用地為35840 ，總建筑面積131329.54，經測算，項目總投資為15545萬元，其中：工程費用13543萬元，其它費用675萬元，預備費367萬元，項目周轉用流動資金500萬元（詳見項目投資估算表）。 項目投資估算表 單位：（萬元）工程項目或費用名稱建筑工程費設備及安裝工程費其它費用合計一工程費用1住宅及地下車庫13133450135832公建配套設施410100420工程費用合計1354355

42、014003二其它費用1建設單位管理費1061062勘察設計費75753監理費1081084建設期的借款利息005其他規費等386386其它費用合計675675三預備費367367四項目周轉用流動資金500.00500.00建設投資合計15545155452、估算依據及說明（1）工程費用，根據湖南省建設廳頒發的湘建價（2001）第72號文件湖南省建筑工程概算定額估算，同時參照xx縣目前同類建筑單位工程造價。土建工程：包括整個建筑物及其它構筑物等投資；給排水、供配電工程：主要包括給水、排水、供水、配電、通訊等設備投資及安裝費用；總圖：主要包括道路工程、綠地工程等投資。（2）安裝工程參照xx縣目前

43、類似工程的造價指標進行估算。（3）其他費用中包括各種規費、征地拆遷費、建設單位管理費、勘察設計費、監理費等。征地費，根據建設單位提供的取得國有土地使用權所支付的成本進行估算；（4）預備費：主要是指因設計變更及施工中增減工程量引起的不可預見費部分，以及考慮價格變動帶來的費用增加。二、資金籌措項目總投資15545萬元，項目資本金4000萬元，預售收入投入12494萬元。項目的資金籌措及運用情況見下表：項目資金籌措及運用表 單位：萬元項目合計建設投資15545資金籌措16494其中：銀行借款 自籌資金4000 項目預售收入12494第九章 項目經濟評價一、經濟分析的主要依據：1、建設項目經濟評價方法

44、與參數（第二版）；2、房地產開發項目經濟評價方法；3、國家及地方有關政策；4、項目設計方案及相關市場調查。二、經營設計及營業收入1、經營設計本項目設計用途為商品住宅區，項目建成后，共形成高層商品住宅91538，商業面積8000，地下車庫31021（704個停車位），公共配套設施1372。此小區主要為政法委、公安局、司法局和信訪局團購房，商業面積均以出售形式經營。2、營業收入測算（1）價格預測根據建設單位提供的有關資料以及對項目周邊地區范圍內的商品住宅、寫字樓、賓館、商場及門面銷售價格進行德抽樣調查，本報告對金河銘莊小區的商品住宅、配套商業設施（超市）、地下車庫的價格預測如下：商品住宅均價為28

45、00元/ ，配套商業設施（超市）均價為5000元/ ，車庫38000元/個。（2）營業收入及稅費估算營業收入商品住宅銷售收入：團購單價21009153819222萬元配套商業設施銷售收入：800040003200萬元地下車庫銷售收入：50425000=1260萬元合計：23682萬元。增值稅費稅（費）種 計稅依據稅（費）率增值稅 銷售收入5%土地增值稅 銷售收入 1%城市維護建設稅 營業稅 7%教育費附加 營業稅 4.5% 根據上述稅費規定估算經營期間銷售稅費額：增值稅：236825%1184.1萬元土地增值稅：236821%236.82萬元城市維護建設稅：1184.17%82.887萬元教育

46、費附加：1184.14.5%53.28萬元合計：1557.087萬元。三、營業成本費用估算經營期間成本費用主要有營業費用、管理費用和財務費用。1、營業費用營業費用主要包括廣告費、銷售人員的工資及福利費等，按銷售收入的2%估算：營業費用：236822%473.64萬元2、管理費用管理費用主要包括辦公費用、水電費、招待費、管理人員的工資及福利費等，按銷售收入的1.5%估算：管理費用：236821.5%355.23萬元3、項目總成本費用上述各項與項目開發成本之和即為項目總成本費用。經測算，其總成本為17930.957萬元（詳見總成本及費用估算表）。四、財務效益分析1、利潤估算項目根據國家計委、建設部

47、1993年4月頒布的建設項目經濟評價方法與參數（第二版）的要求進行經濟評價。項目總銷售收入扣除銷售稅金及附加與總成本費用即得利潤總額（詳見損益表）。2、財務盈利能力分析根據項目成本與收入情況測算的主要指標如下表所示：項目主要經濟指標表序號指標名稱單位指標備注1全部投資內部收益率所得稅前%36.99所得稅后%27.752全部投資回收期所得稅前年3所得稅后年3. 23全部投資財務凈現值（Ic=12%）所得稅前萬元4313.283所得稅后萬元1639.05五、項目敏感性分析本報告作了所得稅后全部投資的敏感性分析，分別就銷售收入（即綜合價格）、項目總成本（主要為開發成本、管理費用、銷售費用）兩項主要指

48、標進行了敏感性分析，分析其變動對項目收益的影響程度。項目的敏感性分析情況見下表：項目敏感性分析表序號項 目財務內部收益率（%）財務凈現值（i=12%)項目凈利潤1現有指標21.71639.054313.2832銷售收入下降5%18.11141.7253425.175 3項目總成本上升5%18.31243.5 3730.5從以上分析看出，本項目當銷售收入下降5%或總成本支出上升5%時，項目仍有較好的財務指標，說明項目的抗風險能力較強。六、經濟評價結論綜上所述，項目經營收入23682萬元，稅前利潤5751.043萬元，稅后利潤4313.283萬元，財務內部收益率21.7%，財務凈現值1639.05

49、萬元（折現率12%），投資回收期（稅后）3.2年，故本報告認為，項目建設從經濟角度分析是可行的。二一七年一月三日附表1銷售收入及銷售稅費估算表單位：萬元序號項目合計201820192020一經營收入236822368.214209.27104.61商品住宅銷售收入192221922.211533.25766.62配套商業設施（超市）銷售收入320032019209603車庫銷售收入1260126756378二增值稅金及附加1557.087155.708934.22467.1591增值稅1184.1118.41710.46355.232土地增值稅236.8223.68142.0971.053城市

50、維護建設稅82.8878.2949.724.8974教育費附加53.285.32831.9715.982附表2總成本及費用估算表單位：萬元序號項目合計2017201820192020一項目開發成本15545225079775318二經營成本及費用828.8782.86444302.011營業費用473.6447.36284.2 142.082管理費用355.2335.5 159.8159.93 3財務費用00 三合計16373.8722508059.865762302.01附表3損 益 表單位:萬元序號項目合計2017201820192020一經營收入236822368.214209.2710

51、4.61商品住宅銷售收入192221922.211533.25766.62商業配套設施（超市）銷售收入320032019209603車庫銷售收入1260126756378二銷售稅金及附加1557.087155.708934.22467.1591增值稅1184.1118.41710.46355.232土地增值稅236.8223.68142.0971.053城市維護建設稅82.8878.2949.724.8974教育費附加53.285.32831.9715.982三成本及費用16373.871637.3697714965.511銷售成本155451554.593274663.52營業費用473.6

52、447.36284.2142.083管理費用355.2335.50159.8159.934財務費用0四稅前利潤5751.043575.1323503.981671.931五所得稅1437.76143.78876417.98六稅后利潤4313.283431.3522627.981253.9511盈余公積金646.9964.70394.20188.092應付利潤3未分配利潤3666.293366.6522533.781065.861七累計未分配利潤3666.293366.6522533.781065.861附表4現金流量表單位：萬元序號項目合計2017201820192020一現金流入241822

53、368.214209.27104.61物業銷售收入236822368.214209.27104.62回收周轉金500.00 500.00 二現金流出19868.71727508359.3487572.221187.1491開發成本155452250797753182銷售稅費1557.087155.708934.22467.1593營業費用473.6447.36284.2142.084管理費用355.2335.50159.8159.935財務費用6所得稅1437.76143.78876417.987項目周轉金500.00 500.00 三凈現金流量4313.283-2750-5991.14866

54、36.985917.451四累計凈現金流量4313.283-2750-5991.1486636.985917.451計算指標財務內部收益率（%）21.7財務凈現值（i=12%）1639.05投資回收期（年）3.2附表5 能耗總量說明1、 電能耗計算說明住宅年用電量：680戶*200*12=1632000度商業年用電量：8000*20/月*12=1920000度路燈年用電量：（50個*250W*7h）*30*12/1000=31500度配套設施：約5000度電能耗合計：3588850度/441.07噸標準煤2、 天然氣計算說明住宅年用天然氣：680*400=272000立方米/39.63噸標準煤3、水年耗用量：住宅年用水量：680戶*360噸=244800噸商業年用水量：8000*20噸/年=160000噸配套設施年用水量：約10000噸水能耗合計：414800噸/3.6噸標準煤項目年耗能總量：484.3噸標準煤