案例分析金光華廣場

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1、案例分析金光華廣場深圳金光華廣場深圳金光華廣場 商業地產商業地產案例解讀案例解讀案例分析金光華廣場【提要】【提要】項目概況項目概況 項目定位項目定位建筑規劃剖析建筑規劃剖析內外部空間及休閑環境內外部空間及休閑環境 項目規劃理念闡釋項目規劃理念闡釋項目業態分布項目業態分布 項目總結分析項目總結分析商業地產商業地產案例解讀案例解讀案例分析金光華廣場地理位置地理位置:金光華廣場位于深圳市人民南路，與深圳地鐵一號線國貿站相連，在整個羅湖商業街區處于核心位置，是深圳市重大建設項目之一。此項目占地1.8萬，建筑面積12萬，樓高45m，由地下3層與地上8層的主體建筑及一個8500多前廣場組成，總投資逾15億

2、元。作為深圳首家地鐵無縫地鐵無縫接口商場接口商場，業主將其定位為與國際高級商業中與國際高級商業中心接軌的大型現代心接軌的大型現代ShoppingMall，建成后成為深圳最大的單體零售商業建筑，也是引領購物時尚的“未來的購物未來的購物體驗館體驗館”?！卷椖扛艣r】【項目概況】案例分析金光華廣場發展商發展商金光華實業（集團）有限公司金光華實業（集團）有限公司設計單位設計單位深圳市招商建筑設計有限公司（簡稱招商設計）深圳市招商建筑設計有限公司（簡稱招商設計）預計總投資預計總投資15億元人民幣億元人民幣占地面積占地面積1.8（萬）（萬）總建筑面積總建筑面積12（萬）（萬）商業建筑面積商業建筑面積12（萬

3、）（萬）總層數總層數10地上層數地上層數7地下層數地下層數3平均每層建筑面積平均每層建筑面積1.2（萬）（萬）車位總數車位總數1700地下車位地下車位500廣場面積（）廣場面積（）8500“羅湖之心羅湖之心”前文化廣場。前文化廣場。電梯電梯18部部“太空穿梭太空穿梭”電梯、電梯、60部自動扶梯部自動扶梯 項目指標項目指標 【項目概況】【項目概況】案例分析金光華廣場項目概況描述項目概況描述 金光華廣場定位為大都會體驗式購物中心，占地面金光華廣場定位為大都會體驗式購物中心，占地面積積1.81.8萬平方米，總投資額萬平方米，總投資額1515億元，樓高億元，樓高4545米，創國內米，創國內商場層高之最

4、，地下層，地上層，總營業面積達商場層高之最，地下層，地上層，總營業面積達1212萬平方米，擁有占地萬平方米，擁有占地1000010000平方米的羅湖之心文化廣場，平方米的羅湖之心文化廣場，可謂商業的巨無霸?？芍^商業的巨無霸?！卷椖扛艣r】【項目概況】案例分析金光華廣場地鐵上蓋大型地鐵上蓋大型零售商業建筑零售商業建筑 物業物業定位定位案例分析金光華廣場電梯配套電梯配套1818部部“太空穿梭太空穿梭”電梯、電梯、6060部自動扶梯，帶給人們購物部自動扶梯，帶給人們購物的便利。的便利?！窘ㄖ巹潯俊窘ㄖ巹潯堪咐治鼋鸸馊A廣場日光、月光、星光三座主題天井，日光、月光、星光三座主題天井，“心際空間心際空

5、間”室內巨室內巨型雕塑，個主題中庭，構成了金光華廣場動態魅力的型雕塑，個主題中庭，構成了金光華廣場動態魅力的精髓，也顯示了國際化購物廣場的氣魄。精髓，也顯示了國際化購物廣場的氣魄?！窘ㄖ巹潯俊窘ㄖ巹潯績炔靠臻g眩目多彩內部空間眩目多彩案例分析金光華廣場【建筑規劃】【建筑規劃】外立面風格外立面風格光耀生輝，極具時代魅力光耀生輝，極具時代魅力案例分析金光華廣場外部休憩空間外部休憩空間消費者可在商場購物，在廣場游戲，在懸空的消費者可在商場購物，在廣場游戲，在懸空的“心際空心際空間間”小憩，看時裝表演，欣賞騎樓建筑。小憩，看時裝表演，欣賞騎樓建筑?！拘蓍e環境】【休閑環境】占地占地1 1萬平方米的羅湖

6、之心文化廣場萬平方米的羅湖之心文化廣場案例分析金光華廣場集購物、觀光、娛樂、餐飲、集購物、觀光、娛樂、餐飲、休閑于一體，成為南中國最休閑于一體，成為南中國最具現代含義的商業中心。具現代含義的商業中心?！拘蓍e環境】【休閑環境】休憩休憩空間空間案例分析金光華廣場規劃規劃理念理念信息流信息流物流物流資金流資金流客流客流案例分析金光華廣場多媒體系統100平方巨幅LED，百臺LCD構成專業網站、VIP雜志，充分展示形象，提高認知度。信息流信息流案例分析金光華廣場物流物流一般商圈表現為封閉的圈狀結構，一般商圈表現為封閉的圈狀結構，地鐵商圈呈現立體的放射性鏈狀。地鐵沿線地鐵商圈呈現立體的放射性鏈狀。地鐵沿線

7、商業，催生新的業種組合或創新業種。商業，催生新的業種組合或創新業種。地鐵站點出入口形成獨特的地鐵站點出入口形成獨特的“漏斗效應漏斗效應”。這樣的變化是特征明顯的地鐵商業物流鏈。這樣的變化是特征明顯的地鐵商業物流鏈。案例分析金光華廣場資金流資金流消費資金鏈的主要表現為地鐵影響到市民的消費資金鏈的主要表現為地鐵影響到市民的消費心理半徑，進而引發消費空間的位移，消費心理半徑，進而引發消費空間的位移，使得消費資金流呈現鮮明的地鐵鏈狀特征。使得消費資金流呈現鮮明的地鐵鏈狀特征。案例分析金光華廣場客流客流地鐵出入口直接接駁商場，地鐵出入口直接接駁商場，1818米寬出口與米寬出口與無縫鏈接的硬件優勢，日吞吐

8、客流無縫鏈接的硬件優勢，日吞吐客流1010萬左右，萬左右，帶來大量人流；帶來大量人流；項目周邊高尚住宅、甲級寫字樓、星級酒店項目周邊高尚住宅、甲級寫字樓、星級酒店林立；為項目帶來人流支持。林立；為項目帶來人流支持。案例分析金光華廣場 功能上集功能上集“購物、美食、休閑、娛樂、觀光、地鐵購物、美食、休閑、娛樂、觀光、地鐵”于一體，室內空間規劃合理，是南中國最具現代含義的于一體，室內空間規劃合理，是南中國最具現代含義的商業中心之一。商業中心之一。在金光華廣場的業態中，中高檔百貨占在金光華廣場的業態中，中高檔百貨占3939，餐飲，餐飲休閑娛樂占休閑娛樂占3030?！緲I態分布】【業態分布】案例分析金光

9、華廣場案例分析金光華廣場案例分析金光華廣場地地上上八八層層核核心心布布局局知名電影院知名電影院地地下下三三層層大型地下停車場大型地下停車場潮流時尚品購物區潮流時尚品購物區生活便利品生活便利品購物區購物區國際名牌服飾國際名牌服飾 中高檔大型中高檔大型餐飲項目餐飲項目 中高檔百貨中高檔百貨 案例分析金光華廣場局部局部裝飾裝飾案例分析金光華廣場 六、案例總結分析？項目留給我們反思的若干問題 案例分析金光華廣場 項目開發項目開發金光華廣場金光華廣場規模優勢規模優勢 1212萬方萬方大型現代大型現代ShoppingMall品牌進駐品牌進駐 500知名品牌進駐，其中國際知名品牌占知名品牌進駐，其中國際知名

10、品牌占 總商戶的總商戶的40以上，以上，建筑規劃建筑規劃 第一家第一家地鐵無縫接口商場，地鐵無縫接口商場，18米寬出口米寬出口地理位置地理位置 火車站、火車站、地鐵口、地鐵口、羅湖口岸羅湖口岸2424小時通關小時通關 過境港客和商務人士的休閑娛樂天堂；過境港客和商務人士的休閑娛樂天堂；案例分析金光華廣場 項目開發項目開發金光華廣場金光華廣場區域環境區域環境 深圳商業貿易、金融、文化、辦公的中心深圳商業貿易、金融、文化、辦公的中心 繁華的人民南商業圈核心地帶，周邊高尚繁華的人民南商業圈核心地帶，周邊高尚 住宅、甲級寫字樓、星級酒店林立；為項住宅、甲級寫字樓、星級酒店林立；為項 目帶來人流支持目帶

11、來人流支持 休閑環境休閑環境 85008500多平方米的多平方米的“羅湖之心羅湖之心”廣場廣場娛樂空間娛樂空間 LEDLED顯示屏、顯示屏、8989套數字化多媒體影音系統套數字化多媒體影音系統 6 6個國際一流的電影廳個國際一流的電影廳內部空間內部空間 3 3大主題天井和大主題天井和8 8個陽光中庭個陽光中庭 案例分析金光華廣場整個項目的組合上整個項目的組合上購物購物與與餐飲餐飲的比例接近的比例接近7070：3030，餐飲餐飲-不再是傳統購物中心的搭配，而成為重要的業態因子。不再是傳統購物中心的搭配，而成為重要的業態因子。地下地下2層的便利性超市，結合了精巧的快餐類餐廳，并具有休閑業態；層的便

12、利性超市，結合了精巧的快餐類餐廳，并具有休閑業態；在地上高檔商品集中展示的樓層則安排有情侶含義的主題西式快餐；在地上高檔商品集中展示的樓層則安排有情侶含義的主題西式快餐；在最高兩層。將集中呈現中式酒樓、西式會所、商務餐廳的豪華概念在最高兩層。將集中呈現中式酒樓、西式會所、商務餐廳的豪華概念案例分析金光華廣場 項目開發項目開發金光華廣場規劃設計的不足對我們的啟示金光華廣場規劃設計的不足對我們的啟示 金光華廣場金光華廣場案例分析金光華廣場導致目標客戶定位過窄導致目標客戶定位過窄使其開業后一直沒有形成主力客流使其開業后一直沒有形成主力客流 體量與業態定位的問題體量與業態定位的問題金光華廣場金光華廣場

13、業態重復業態重復目標客戶面窄目標客戶面窄現狀現狀問題問題案例分析金光華廣場 業態重復與動線設計的問題業態重復與動線設計的問題金光華廣場金光華廣場l業態定位方面業態定位方面附屬業態比較多，但沒有形成對附屬業態比較多，但沒有形成對主力業態的有利支持主力業態的有利支持動線設計欠專業動線設計欠專業沒有有效地利用各類業態的組合沒有有效地利用各類業態的組合提高消費者購買欲望提高消費者購買欲望案例分析金光華廣場 主力店設置方面的問題主力店設置方面的問題l品牌戰略上沒有跳出求大求全品牌戰略上沒有跳出求大求全的思維，高端品牌缺乏差異化的思維，高端品牌缺乏差異化定位，定位，造成基本商圈缺乏核心造成基本商圈缺乏核心

14、競爭力。競爭力。案例分析金光華廣場建筑規劃形態的問題建筑規劃形態的問題 金光華廣場金光華廣場外立面單調，無外立面單調，無流線動感，視覺流線動感，視覺污染污染空間缺乏變化，封空間缺乏變化，封閉壓抑。購物動線閉壓抑。購物動線長，易生視覺疲勞長，易生視覺疲勞現狀現狀問題問題案例分析金光華廣場商場入口問題商場入口問題商場入口尺度過小商場入口尺度過小出入口出入口可識別性差可識別性差 正佳商業廣場正佳商業廣場 主要入口設計主要入口設計案例分析金光華廣場中庭通透問題中庭通透問題中庭尺度較小，中庭尺度較小，扶梯布置較密，扶梯布置較密，遮擋陽光，遮擋陽光，整個中庭通透感不夠。整個中庭通透感不夠。陽光中庭不陽光陽

15、光中庭不陽光景觀電梯無景觀景觀電梯無景觀案例分析金光華廣場中庭采光問題（背景色調差異）中庭采光問題（背景色調差異）上海恒隆廣場上海恒隆廣場中庭效果（銀光色）中庭效果（銀光色）金光華廣場金光華廣場中庭效果（暗綠色）中庭效果（暗綠色）案例分析金光華廣場地鐵出入口問題地鐵出入口問題地鐵的地面出口建筑體量太大地鐵的地面出口建筑體量太大阻礙公眾視線阻礙公眾視線 案例分析金光華廣場入口廣場問題入口廣場問題 商場入口廣場太商場入口廣場太“大大”顯得顯得“干干”而冷清而冷清 反而不聚人氣反而不聚人氣廣場效果圖廣場效果圖實際效果實際效果案例分析金光華廣場商場內部平面布置問題商場內部平面布置問題 賣場較封閉、不開

16、敞，可視性較差、賣場較封閉、不開敞，可視性較差、易達性較差、不緊湊，可出租率較低。易達性較差、不緊湊，可出租率較低。消費者購物動線不便捷、有阻隔感。消費者購物動線不便捷、有阻隔感。案例分析金光華廣場關于地下停車出口問題關于地下停車出口問題地下停車入口道路較狹窄地下停車入口道路較狹窄（5 56 6米），轉彎半徑過小，米），轉彎半徑過小，駕車者心理感受不愉快。駕車者心理感受不愉快。案例分析金光華廣場 可視性差、位置不當、內容混亂、可視性差、位置不當、內容混亂、用材用料檔次底、無品味用材用料檔次底、無品味關于導視系統問題關于導視系統問題案例分析金光華廣場w NEW MALLNEW MALL的使命：的

17、使命：做亞洲商業地產咨詢行業的領跑者做亞洲商業地產咨詢行業的領跑者w NEW MALLNEW MALL的宗旨：的宗旨：專業、嚴謹、顧客利益至上專業、嚴謹、顧客利益至上w NEW MALLNEW MALL的理念：的理念：實踐實踐 博學博學 創新創新w NEW MALLNEW MALL的習慣：的習慣：尊重知識、尊重人材尊重知識、尊重人材 張揚個性、倡導合作張揚個性、倡導合作 新摩爾商業管理公司新摩爾商業管理公司 掘萬千商業價值掘萬千商業價值 創一流管理品牌創一流管理品牌案例分析金光華廣場新摩爾商業策劃觀點新摩爾商業策劃觀點 掘萬千商業價值掘萬千商業價值 創一流管理品牌創一流管理品牌案例分析金光華廣

18、場 中日韓三國專家構成業態設計的黃金搭檔；中日韓三國專家構成業態設計的黃金搭檔；業態設計先行，再進行規劃設計和招商工作；業態設計先行，再進行規劃設計和招商工作；零售、餐飲、娛樂產業經營遵循黃金比例；零售、餐飲、娛樂產業經營遵循黃金比例；核心主力店先行，輔助店隨后的原則；吸引人氣較多核心主力店先行，輔助店隨后的原則；吸引人氣較多業態先行，零售購物項目優先，輔助項目配套原則；業態先行，零售購物項目優先，輔助項目配套原則；租賃經營采用放水養魚的原則；租賃經營采用放水養魚的原則；購物中心的商品選擇須力爭選擇購物中心的商品選擇須力爭選擇“主流商品主流商品”。新摩爾商業策劃觀點新摩爾商業策劃觀點 掘萬千商業價值掘萬千商業價值 創一流管理品牌創一流管理品牌案例分析金光華廣場商業系統商業系統招商策劃招商策劃有效有效業態設計業態設計先行先行市場定位市場定位準確準確營銷創新營銷創新持續持續新摩爾商業策劃觀點新摩爾商業策劃觀點 掘萬千商業價值掘萬千商業價值 創一流管理品牌創一流管理品牌案例分析金光華廣場 謝謝 謝謝新摩爾商業管理公司新摩爾商業管理公司做亞洲商業地產咨詢行業的領跑者做亞洲商業地產咨詢行業的領跑者