宿遷市中豪國際廣場推廣方案 44P

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1、中豪國際廣場推廣方案城市變遷 宿遷2008年商業分布整個形狀成一橢圓型，商業模式處于單核向復合商業模式過渡階段，商業的中心還是以百貨形式為主，宿遷商業的整體布局變遷宿遷商業的整體布局變遷2011年，宿遷的城市的中心已經由原來的老城區轉移到以楚街為核心的霸王舉鼎商圈。商業模式已經有原來的單核轉變成復合核模式階段，真正的商業體開始出現?，F代化商業結構已成雛形。宿遷市目前主要商圈是以西湖路的老城區 和以楚街為中心的霸王舉鼎商圈，本案處于霸王舉鼎的中心位置，是未來宿遷的新城市核心區。整個宿遷商業布局發生了巨大裂變?？偨Y:由于宿遷城市化的高速發展，城市的主力商圈逐步遷移，以楚街為核心的霸王舉鼎商圈的迅速

2、崛起，整個城市形成了小城市多商業的市場格局,直接導致了市場的供大于求的供應量，區域內競爭激烈，給本案在銷售上帶來了困難。市場格局周邊商業分析 楚街n總建筑面積：68500n定位：集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游、住宿、文化于一體的楚漢仿古風格商業街n檔次：中低檔n商鋪數量：500余個n商鋪面積：純1層門面40-60/間，可打通，2-3層120-500不等n出租情況：出租率95%以上n經營狀況：白天人氣較差，夜間餐飲休閑人氣較旺n主要消費群體：以本地居民消費為主，附帶一些商務消費和宿遷學院學生消費。n租金水平：北段25-50元/.月；中段20-40元/.月；中段2層15-20元/.月；南段60-8

3、0元/.月 n業態：KTV、賓館、服裝、小型特色餐飲楚街以賓館、KTV、娛樂等為主業態，購物功能相對弱化，商業檔次整體較低，街區夜間人氣較旺，經營已較為成熟。楚街休閑娛樂業態發達，但整體檔次低。周邊商業分析 凱琳瑞巴黎都市凱琳瑞巴黎都市未全部開街，人氣不足，商業氣氛低迷總建筑面積約 17萬定位：集購物、休閑、娛樂、居住、文化、旅游、運動七大主題于一體業態：。高檔住宅區、現代化寫字樓、酒店式公寓、商務酒店、臨 街商鋪、多條景觀商業街和一個立體式休閑廣場檔次：中高檔商鋪面積：30-800 銷售模式：一拖二銷售出租情況：出租率達90%以上經營狀況：因整個項目未全部營業，人氣較差主要消費人群：以本地居

4、民消費為主，附帶一些商務消費租金水平：沿西湖路30-40元/月，其他路段15-20元/月業態：銀行、賓館、網吧、小型特色餐飲即將推出物業：26層近100M的酒店式公寓。1-4層定位為大型高檔餐飲、酒店、休閑KTV、酒吧等，5-26層是極具時尚氣息的45-60M2之間的酒店式公寓。凱琳瑞巴黎都市因未全部開業，導致人氣不是很足，商業氣氛低迷，但租金價格已經初見端倪。11月25日推出公寓300多套 凱琳瑞巴黎都市周邊商業分析 寶龍城市廣場寶龍城市廣場休閑娛樂發達，檔次相對較好n總建筑面積約50萬定位：集購物、餐飲、休閑、娛樂、于一體n檔次：中高檔n商鋪數量：1000余個n商鋪面積：40-1000/n

5、出租情況：出租率95%以上n經營狀況：餐飲娛樂人氣較旺n主要消費群體：以本地及周邊居民消費為主，附帶一些商務消費。n租金水平：1層150元/月，2層90元/月，3層36元/月，4層30元/月n業態：影院、KTV、超市、百貨、特色中高檔餐飲寶龍城市廣場商業氛圍已經形成，依靠餐飲帶動消費，在宿遷形成了良好消費場所。寶龍城市廣場 周邊商業分析 金鷹國際天地金鷹國際天地檔次高，消費人群較少金鷹國際天地商業氛圍在慢慢形成中，消費檔次在宿遷最高，但消費力暫時達不到。金鷹國際天地明年推出高檔住宅區n總建筑面積約60萬，商業約20萬平米，住宅約40萬平米。定位：集金鷹大型百貨精品店、高檔餐飲、品牌專業經營步行

6、街（店）、濱河休閑風光帶以及高尚生活居住小區為一體的綜合性開發項目。n檔次：中高檔n商鋪數量：39-658n商鋪面積：150-200n出售情況：1F沿河內街均價26000、2F均價20000、3F均價18000、4F自持n經營狀況：餐飲娛樂人氣較旺n主要消費群體：以本地及周邊居民消費為主，附帶一些商務消費。n租金水平：一二層租金30元/月，2層租金36元/天n業態：影院、KTV、超市、百貨、肯德基、必勝客、特色中高檔餐飲周邊商業分析 用世水韻城用世水韻城全業態，產權式商鋪是本案最大競爭項目n總建筑面積：190000n定位：集餐飲、購物、休閑、娛樂、旅游、文化教育、金融、辦公八大功能于一體，打造

7、領先國際前沿的“漫”生活主題商業建筑。n檔次：中高檔n商鋪數量：200余個n商鋪面積：戶型面積18平米起，以50-60平米戶型為主力n招商情況：招商完成0%n經營狀況：n主要消費群體：n租金水平：租金為定n業態：餐飲、服裝、電玩單身公寓已銷售95%明年將推出四星級酒店（招租）商鋪已銷售70%用世水韻城毗鄰寶龍、金鷹、楚街，商業氛圍比較濃厚，但無沿街商鋪，難以使消費者停留，構不成有效的商業動線。周邊商業分析 宿遷國際購物公園宿遷國際購物公園檔次較高，消費人群、購買力低n總建筑面積：200000n定位：以生態休閑為主題，兼具購物、餐飲、娛樂、居住、旅游于一體的首席都市生活圈n檔次：高檔n商鋪數量：

8、200余個n商鋪面積：20-200，主力戶型20-50 n招商情況：奧特萊斯品牌折扣店n經營狀況：n主要消費群體：自身及周邊消費人群n租金水平：租金為定n業態：奧特萊斯品牌折扣店為主，特色餐飲、兒童樂園、酒店、宿遷國際購物公園單價低，總價低，業態單一，人流無法導入，商業氛圍冷清周邊商業分析 雨潤廣場雨潤廣場市中心老城市地標建筑，是本案最強勁對手雨潤廣場n總建筑面積：300000n定位：購物、居住、辦公、酒店、餐飲、娛樂與一體大型城市綜合體n檔次：高檔n商鋪數量：n商鋪面積：n招商情況：n經營狀況：n主要消費群體：自身及周邊消費人群n租金水平：n業態：主題百貨店、大型賣場、娛樂休閑等一站式的大型

9、商場160米綜合樓7棟高端住宅7層精品商業樓位置好，整體定位較高，暫時未開盤。周邊商業分析 蘇寧1897蘇寧1897市中心，大品牌，市場關注度高n總建筑面積：100177n定位：現代體驗式購物n檔次：高檔n停車位數量：347個n商鋪面積：n招商情況：n經營狀況：n主要消費群體：自身及周邊消費人群n租金水平：n業態：辦公、蘇寧電器、百貨蘇寧電器旗艦店24層SOHO辦公綜合商業蘇寧1897位置好，整體定位較高，暫時未開盤?？偨Y：隨著楚街的聚變，城市的中心開始遷移，逐漸呈現出以楚街、凱琳瑞、寶龍、金鷹、6大復合商業體，軸心交錯、形成六足鼎立的商業格局，導致市場區域供應量比較集中，產品同質化現象嚴重，

10、區域內競爭激烈。一盤【珍瓏】局，打破原有的局勢。珍瓏棋局的分布凱林瑞凱林瑞 巴黎都市巴黎都市核心商圈核心商圈布局圖布局圖霸霸王王舉舉鼎鼎商商圈圈楚街楚街寶龍城市廣場寶龍城市廣場中豪國際廣場中豪國際廣場用世用世水韻城水韻城金鷹天地金鷹天地廣場廣場何去？何從？硝煙彌漫、群雄逐鹿本案龍抬頭破局之道在于跳出棋局：（珍瓏之棋，玄妙萬千，身陷入其中，恐難全身而退，唯有跳出局外，方能破解困境。）以西湖路商圈龍抬頭”之姿態，跳出競爭格局，化解商圈劣勢。破局自省項目SWOT分析項目優勢1、中豪品牌住宅項目所積 累的客群保證了其自身的輸血。2、體量較大、35萬方的商業配套，具有獨特性優勢。3、霸王舉鼎核心位置，政

11、府規劃“西進北擴”重點規劃，升值潛力巨大。4、臨楚街與西湖路商圈，交通便利，商業成熟5、商鋪層高5.5米，與當地4.5米層高，存在一定的優勢。6、四大主力店鋪在成功入駐，為本運營帶來利好。項目劣勢1、中豪首次運營商業，客戶信心欠缺。2、周邊商業環境 較差、停車困難，拉低客戶價格預期。3、空間動線規劃不合理，電梯配備少，造成客戶憂慮。4、商業層數較高，與當地3-4層相比，5層的接受程度較低。5、本案商鋪面積規劃較大，總價偏高，客群的門檻較高，具備購買能力的客戶數量有限。項目機會1、競品目前基本已去化，銷售已接近階段尾聲。2、楚街的成功運營，加強客戶對的投資信心。3、政府規劃霸王舉鼎地下商業街，為

12、本案帶來利好項目威脅1、周邊商業住宅小區入住率不高，人口低2、市場競品較多，總現供大于求的狀況。3、目前市場商鋪租金較低，租售回報率低。4、工程，運營管理等不利因素對銷售產生一定影響。5、國泰廣場失敗操作會給本案投資客帶來一定的影響 營銷癥結總結：1、價格大于價值.2、供大于求。開發商品牌戶型本土資源規模業態品牌檔次交通地段中豪國際廣場寶龍城市廣場金鷹國際天地用世水韻城凱琳瑞巴黎都市楚街從交通、本土資源、業態品牌檔次方面，本案優勢更趨明顯。地段：位于西湖路“龍頭”、霸王舉鼎核心商圈、宿遷地標建筑。交通：霸王舉鼎交通密集覆蓋-長途汽車站車站、公交客運總站、物流站。本土資源：中豪置業躬耕宿遷7年，

13、在當地擁有良好的口碑和數萬名老業主。業態品牌檔次：四大主力店、多元化產品，于競爭項目形成一定差異總結：目前區域內競爭激烈，無論是在地段，還是在價格上差距不大。當務之急，就是要建立差異化形象，在同類競品中脫穎而出，引導傳統消費，增加客戶對本案的信心。讓市場認同本案的商業投資價值；讓投資者認同-穩定的租金回報和增長。建高度 思深度 瞻遠度 如何在同類競品中脫穎而出？建高度 所謂高度一建立，價值自然來。中豪國際廣場，究竟有什么？本案價值梳理霸王舉鼎核心 西湖路商圈，500米一線臨街5.5米層高，大面寬3大復合業態15萬方商業旗艦4大主力店鋪6年品牌租約8年回本,700%回報率10萬業主消費力 核心價

14、值 產品價值 其他價值 投資價值定位項目價值傳遞產品價值傳遞 蘇北首個線型綜合體 500米臨街王鋪 思深度了解客戶的需求和要求，廣告訴求才能被認可?？蛻籼卣髅枋觯航洜I私營企業，產業在周邊；區域性較強，保值意識較高年齡3545歲之間購買用途：投資重點來源：周邊企業、包括個體、民營企業主。企業投資人客戶特征描述：多為地區級部門相關高級官員，收入渠道多元；商政一體年齡3540歲之間，三口之家對應購買動機：資產保值和投資意識，眼光獨到，擁有較高的物質基礎條件，收入穩定優厚；重點來源：區域級政府機關政府官員客群案例客戶特征描述：經營商業多年，擁有較好的經濟實力，朋友圈子廣泛，愛好各種社交方式年齡3545

15、歲之間，對應購買動機：投資個體業主客戶特征描述：商業打拼多年，擁有雄厚的經濟實力，見識廣泛，朋友關系圈廣，社交活動品位高；年齡40-50歲之間購買動機：投資重點來源：大市范圍內的經商者商界精英客戶案例專業投資客周邊中型企業主、銀行、保險、證券高層管理；他們具有專業的投資眼光和廣闊的信息渠道，屬于資產轉移的專業型投資客?？腿憾ㄎ唬和顿Y型客戶穩健型投資客屬于本地高收入者、企業高管、政府公務員、專業人士等，投資謹慎，有投資理財概念，關注資產保值。屬于屬于資產沉淀的穩健型資產投資客。短性投機周邊個體經營戶，私營業主，這類客戶基本采取短線投資的方法，實現投資產品的快速轉手，以達到滾動投資的目的。一般說來

16、，三年五年的投資產品是目標。屬于持有賭徒心理的投機性客戶?？蛻裘枋隹偨Y：從目前意向客戶中，目前我們的核心客群屬于專業性購買客戶，年齡層在3550歲、多為企業高管、中型企業主、銀行、保險、證券高層管理。特點：地緣性強，有過成功投資商鋪經驗，投資謹慎、理性；關注物業長期升值，區域發展、升值潛力。對價格要求苛刻，心理價值低。針對核心客戶，廣告訴求以資產保值和升值，制定具有震撼力的廣告且訴求點精準 以專業性投資客戶和穩健投資客戶為核心主力客戶，同時兼顧部分投機客。瞻 遠度一個項目的商業的價值，除了自身價值，還應該上升到對對城市的影響 關鍵詞：（高端消費力）城市商業新里程商業聚合的城市功能，是整個城市的

17、價值，升級商業，讓城市邁入高端消費新起點。關鍵詞：未來城市之心龍頭首地，財富引擎西湖路商圈的財富引擎、蛟龍抬頭、機遇爆發，財富仰止，萬般繁華皆歸統領。關鍵詞：資本保值（人生財富的延續）它明白城市里的種種不安，它明白人民對未來美好的向往，它聚集財富、它將人生的財富延續下去 一線鋪 一世富 國際一線/500強萬豪星級大酒店 國內一線/第一國際影院 蘇北一線/旗艦百貨中心/宿遷一線/千家惠購物廣場 slogan在商言商，以鋪養鋪扼守宿遷生命之線 500米一線臨街王鋪 首個線型城市綜合體3個代表500米臨街王鋪，代表城市商業新里程4大主力店鋪，代表城市消費新標桿價值支撐15萬方旗艦商業，代表城市商業新

18、起點三個代表，引領宿遷商戰七宗最！7宗最 宿遷商業最氣度 與500強集團萬豪國際級酒店共崢嶸 宿遷商業最產品 5.5米 產品層高 宿遷商業最地段 霸王舉鼎與西湖路雙核心，CBD金三角 宿遷商業最人氣 5000名商務白領、30000個家庭，100000人高端消費力宿遷商業最設計 首個動線型設計，科學導入人流，聚合資源宿遷商業最潛力 政府重點規劃，未來城市中心宿遷商業最吸金 6年保底經營，8年回本，700%回報率三個代表，引領宿遷商戰七宗最！價值支撐推廣策略：兩手都要抓，兩手都要硬線上：鎖定客戶群，線上釋放價值信息，炒作事件、話題、活 動，引起市場高度關注。線下：拓展銷售渠道，配合公關活動，利用高端品牌嫁接，贏得市場美譽度，實現促進銷售 得勢造勢聚勢天下 順勢而出高調入市 耀世宿城蓄水期強銷期持銷期蓄水期強銷期推廣戰術：推廣主題：營銷推廣思路2013年，令宿遷期待的商鋪大片 中豪國際廣場巔峰王鋪商業發布會 顛峰對話 財富論劍 中豪特邀嘉實理財專家，暢談投資 不改變歷史，只創造價值中豪國際廣場商業拍賣會 以鋪養鋪 在商言商 只為少數人而來 中豪國際廣場巔峰王鋪 唯此10席 榮耀開啟 鋪鋪為“贏”中豪國際廣場巔峰王鋪品薦會，VIP發售 宿遷大戲揭幕宿遷大戲揭幕策動策動20132013年宿遷第一事件年宿遷第一事件