環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告課件

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1、環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告環球置業北侖中心區項目前期定位報告環球置業北侖中心區項目前期定位報告寧波迪賽2010年1月環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告引言引言2009年的12月23日，環球置業以超過23.26億獲得本地塊，刷新寧波的總價地王。從其誕生之日起即引發全城矚目，因此對于項目的締造者環球置業來說，傳奇序幕已經拉開。寧波迪賽非常榮幸，能夠參加本地塊前期項目定位的研討，我們將兢兢業業，全力以赴，不僅從項目規劃本身提供切實可執行的預案，更希望能夠從企業戰略高度、實操策略角度為項目出謀劃策，迪賽人渴望能夠有機會與環球置業共攜手，依托前期競地的全城效應，實現項目效益、形象、品牌等

2、遠大目標，締造更大傳奇！迪賽的角色迪賽的角色環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告本項目開發目標解讀經濟目標品牌目標形象目標產品目標目 標經濟目標品牌目標形象目標產品目標通過開發及營銷節奏的把握，全力沖擊100億銷售傳奇，40億目標利潤依托本案一舉奠定環球置業在寧波地產界至高影響力延續航運中心高端形象使本案成為北侖乃至寧波的新標桿地產項目以洞悉先機的視角，創造寧波新生代產品標桿環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告基于目標，我們將重點研究解決的四大核心問題n地產周期：本案預計橫跨5-6年的開發周期，因此第一要務是了解該周期內，城市將如何演變？區域市場將如何變化？對客戶產生怎樣的導向變化？n目標

3、客戶：北侖區往年住宅平均去化量僅為55萬方左右，而2010-2012年的36個月內，北侖住宅預計推出量125萬方、類居住公寓產品預計推出量55萬方。待本案推出之際，北侖主城預計將面臨激烈競爭，本案必須尋找更龐大的目標客戶群體。n產品體系：大盤產品線的抉擇，是經濟效益、銷售速度、競品分流等諸多因素分析綜合的優化組合。n開發節點：本案在長達5-6年的周期內，產品體系定位如何能踏準市場步伐，形成最佳開發節奏？環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告本次提報思路上半場審時度勢讀城品地識勢下半場戰略對決定位客戶產品開發節奏環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告上半場上半場審時度勢審時度勢一、讀城二、品地三

4、、識勢環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告01Trends讀城讀城區域市場分析環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告區域市場格局區域市場格局已售已售未售未售榮安花園申洲項目新隆華府浙大網新地塊派舍提香新隆華府貝期特商務中心里仁花園四期漢通商務中心黃金海岸藍海資源配置中心東方石浦大廈世貿世界灣黃山豪庭東海明園四季桂花城好時光鳳凰國際廣場金城國際花園凱旋宮惠金佳園中央風景中心區C地塊商務辦公商務辦公住宅住宅錢塘江路以西板塊核心區板塊老城區板塊錢塘江路以西板塊：錢塘江路以西板塊：高新及工業板塊為主，居住為輔，新盤少。核心區板塊：核心區板塊：以中提升項目為主，行政辦公金融功能將會是板塊的主要功能體系

5、，區域整體形象大幅提升。老城區板塊：老城區板塊：長江路以東以次新房為主，以西則有高端新盤。本項目屬于北侖核心本項目屬于北侖核心區板塊新盤較多，本區板塊新盤較多，本項目未來競爭主要集項目未來競爭主要集中新城區的中新城區的環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告區域目前在售個案信息區域目前在售個案信息本案周邊項目均已站上萬元價格體系目前北侖住宅市場以北侖區域客戶為市場主流項目名稱項目名稱開發商開發商項目規模項目規模建筑形態建筑形態主力面積主力面積目前售價目前售價(元元/）銷售情況銷售情況主力客戶主力客戶世茂世界灣一期寧波世茂1075戶8幢高層90-140余房10000-11000開盤2個月基本售罄以

6、個體老板、企業高管為住，周邊的老師、醫生也較多、拆遷戶黃金海岸四期北侖華信置業190戶6幢小高層120-1309000-10000已售罄周邊學校老師、醫院醫生、企業如臺塑、電廠、保新鋼鐵的中高層管理為主新隆華府新隆房地產207戶4幢高層90-1208500開盤當天已售罄以北侖當地客戶為主，多為周邊學校老師、醫院醫生等、拆遷戶四季桂花園四期申洲置業420戶7幢18層高層，2幢11層小高層100-1208300-850095%，目前僅剩余10#60左右以及1樓的140十余套北侖當地個體老板、企業中高層管理、拆遷戶里仁花園三期遠望華夏置業 762戶3幢26層高層，9幢11層小高層150-230110

7、00-1200095%以上，目前僅剩余二三十套224左右的產品企業高管、外籍人士東海明園北侖房產1227戶12幢點式高層、5幢板式住宅，1幢商務辦公120-1408500-900099%，目前剩余少量頂樓復式數套北侖當地個體老板、企業中高層管理金城花園寧波經濟技術開發區房地產總公司614戶15棟小高層、高層130-14010000-1100095%以上，目前剩余低樓層的113以及200以上十幾套當地企業主、企業高管派舍提香派舍置業1016戶3幢多層，17幢小高層80-1207500-760095%以上，目前剩余200以上的復式十幾套當地個體戶、工薪階層等，寧波投資客榮安花園永元置業795戶12

8、幢多層，4幢高層70-1207500-9000推出項目基本售完，剩余2幢高層未推當地工薪階層、個體戶等，寧波投資客價格標桿價格標桿價格標桿價格標桿價格標桿價格標桿以北侖區域客戶為主以北侖區域客戶為主環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告區域整體走勢區域整體走勢供求嚴重失衡供求嚴重失衡06-08年平均成交約在55萬平米左右，2010年至2012年，36個月內預計累計上市住宅項目總建筑面積在125萬方左右，公寓上市面積達55萬方。20102010年年底年年底-2011-2011年預計住年預計住宅上市項目（不含本項目）宅上市項目（不含本項目）建筑面積（萬方）建筑面積（萬方）核心泰山路南8#地塊12中

9、心區C地塊32.2四明山路北、中河路東地塊4.4申洲新大路1#地塊14.6新隆華府2期3.4世茂世界灣2期20黃金海岸五期8.8黃山豪庭五期30合計合計125.4125.4環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告區域未來上市項目信息區域未來上市項目信息201020101 1季度季度2 2季度季度3 3季度季度4 4季度季度1 1季度季度2 2季度季度3 3季度季度4 4季度季度20112011世界灣二期世界灣二期/25/25萬方萬方/90/90-200-200惠金佳園惠金佳園/8.5/8.5萬方萬方/90/90-140-140新隆華府二期新隆華府二期/3.4/3.4萬方萬方申州新大路申州新大路1

10、#1#地塊地塊/14.6/14.6萬萬方方里仁花園四期里仁花園四期/10/10萬方萬方/110-140/110-140泰山路南泰山路南8#8#地塊地塊/12/12萬方萬方/120-160/120-160黃山豪庭五期黃山豪庭五期/30/30萬方萬方黃金海岸黃金海岸/8.7/8.7萬方萬方/110-130/110-130本項目本項目/60/60萬方萬方北侖區域未來上市住宅項目，均先于本項目上市，且以普遍住宅為主；待項目上市時，我們將面臨北侖區域中端高客戶群體的“衰竭期”。環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告區域市場結論區域市場結論市場態勢：價格標桿不斷涌現，北侖主城房價邁入萬元體系項目所屬區域房

11、價處于北侖城區高位，以金城花園、世貿二期為代表的標桿價格均達萬元以上。市場趨勢：未來市場住宅與公寓集中放量，供需結構嚴重失衡目前北侖市場處于尾房消化期，未來兩年內，區域市場集中放量，住宅市場125萬方，公寓55萬方，供大于求局面明顯?？蛻糈厔荩罕卷椖客瞥鰰r，將面臨區域中高端客戶客戶趨勢：本項目推出時，將面臨區域中高端客戶“衰竭期衰竭期”北侖區域項目均先于本項目上市，且以中大面積為主力，他們將吃掉區域中高端客戶。Q1：面臨如此的局面，本項目應該如何突圍？環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告02Trends品地品地本項目地塊分析環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告區位區位北侖北侖CLDCLD核

12、心區位核心區位周邊環境周邊環境雙景觀優勢雙景觀優勢 根據北侖中提升、北延、南拓、西產業的發展思路。同三線以東泰山路以北所圍合的中部區域為行政和高端居住，南部為區域次級中心，承接中部的居住區域。本項目本項目 地塊東西臨太河，北為沿河市政綠化長廊，南為住宅小區，環境優美，利于高檔住宅的打造北側市政綠化長廊太河景觀環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告地塊劣勢地塊劣勢3 3點硬傷點硬傷E1E1E2E2E3E3輕軌1號線（高架）加油站新凱河路（24米）規劃道路（16米）1、北側輕軌一號線的噪音影響；2、加油站對周邊住宅客戶的心里影響；3、地塊地形被城市道路隔開，難以形成一個整體；環球置業寧波北侖中心區

13、項目前期定位報告地塊分析地塊分析優勢優勢區位優勢：區位優勢：北侖已成規模的成熟CLD中央生活區；交通優勢：交通優勢：中河路、泰山路、太河路、大碶高速等組合便捷交通環境；配套優勢：配套優勢：各項市政、商業配套十分成熟；環境優勢：環境優勢：雙景觀優勢，宜于打造高品質樓盤；規模優勢：規模優勢：60萬方總建大規模，北侖稀缺；品牌優勢：品牌優勢：寧波港集團在北侖的資源價值。劣勢劣勢北側輕軌一號線的噪音影響；加油站對周邊住宅客戶的心里影響；地塊地形被城市道路隔開，難以形成一個整體。Q2：60萬方的大盤產品線必定覆蓋很廣，本項目如何布局？Q3：本項目地塊先天存在的3個影響點我們如何來化解？環球置業寧波北侖中

14、心區項目前期定位報告03Trends識勢識勢城市之變環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告寧波寧波向東向東輕軌輕軌時代時代北侖融入寧波北侖融入寧波進入倒計時進入倒計時北侖城市發展的雙引擎北侖城市發展的雙引擎環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告城市格局趨勢城市格局趨勢通過城市主干道和輕軌的打造通過城市主干道和輕軌的打造 使北侖與寧波無縫鏈接使北侖與寧波無縫鏈接三江口三江口32010年，鎮海新城城市次中心啟動。2002年，天一廣場。寧波的心臟開始跳動。22010年，灣頭、萬達姚江北岸未來副中心。12006年，鄞州新城城市副中心形成2010年，東部新城未來城市新核心。42010年，提升北侖片接軌核

15、心，動力無限。第一圈層第一圈層第二圈層第二圈層第三圈層第三圈層通途路鏈接通途路鏈接輕軌鏈接輕軌鏈接東部東部新城新城未來5-6年的周期內，寧波城市框架回將大幅度擴張環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告迪賽判斷：迪賽判斷：城市格局趨勢城市格局趨勢北侖城市化的三個周期北侖城市化的三個周期時間進程時間進程20102010年年20112011年年20122012年年20132013年年20142014年年20152015年年顯性障礙期東部新城正式啟動通途路全線通車小港納入主城區突破期輕軌1號線通車小港區位價值提升東部新城初步形成無縫鏈接期東部新城全面落成北侖成為東部組團副中心江南公路拓寬完成Q4：在城

16、市化進程周期里房地產市場將如何變化？Q5：在城市化進程周期里購房客戶將如何變化？環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告上半場問題羅列上半場問題羅列Q1：面臨如此的局面，本項目應該如何突圍？Q2：60萬方的大盤產品線如何布局？Q3：本項目地塊先天存在的3個影響點我們如何來化解？Q4：在城市化進程周期里房地產市場將如何變化？Q5：在城市化進程周期里購房客戶將如何變化？環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告思考？思考？面臨這五大問題，我們應該怎么辦？在決定我們怎么做之前，先看看別人是怎么做的！大盤案例借鑒金地梅隴鎮（深圳）世貿世界灣（北侖）青林灣（寧波）東湖花園（寧波）環球置業寧波北侖中心區項目前期

17、定位報告案例借鑒案例借鑒金地梅龍鎮（把握城市發展格局的典型）金地梅龍鎮（把握城市發展格局的典型）梅隴鎮梅隴鎮市中心市中心項目基本信息開發商：金地集團項目地址：深圳龍華鎮，距市中心約50公里總占地面積：136000，總建筑面積：420000物業類型：高層、小高層擁有資源：2006年1月梅龍路開通2007年福龍路通車2008年地鐵竣工項目階段項目階段周期周期資源資源客戶客戶啟動期二年梅龍路開通深圳市區首次置業客戶及投資客中期一年福龍路通車隨著區域的成熟，深圳市區改善型需求客戶進入該項目后期二年地鐵竣工區域納入主城區版圖，深圳市區中高端需求進入該項目借鑒點：對于大盤，我們應該關注趨勢，城市格局發展帶

18、來的客戶走向借鑒點：對于大盤，我們應該關注趨勢，城市格局發展帶來的客戶走向環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告案例借鑒案例借鑒世貿世界灣（北侖目前世貿世界灣（北侖目前“風向標風向標”）項目基本信息開發商：世貿集團項目地址：北侖核心區（與本項目僅一路之隔）總占地面積：23.4萬方，總建筑面積：68萬方物業類型：高層面積：84-90，135-161，174-200優點：優點：通過大盤的營銷，重新定義北侖的價值標桿深入挖掘北侖區域客戶。不足點：標桿項目沒有標桿產品不足點：標桿項目沒有標桿產品產品線不夠豐富，出現眾多面積空檔，不能滿足不同層次的客戶需求；標桿項目，沒有出現提升形象的高端產品；借鑒點：

19、世界灣借鑒點：世界灣“吃完吃完”北侖區域中高端客戶，我們需要找尋新的客戶來源北侖區域中高端客戶，我們需要找尋新的客戶來源環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告案例借鑒案例借鑒青林灣（以時間換空間的典型）青林灣（以時間換空間的典型）項目基本信息開發商：寧房置業項目地址：海曙總建筑面積：130萬方物業類型：別墅、多層、小高層、高層借鑒點：以時間換空間，接軌城市發展格局，按不同階段劃分不同產品借鑒點：以時間換空間，接軌城市發展格局，按不同階段劃分不同產品優點：以時間換空間優點：以時間換空間隨著城市化進程的推進，土地快速增值，青林灣的價值隨之爆漲，從03年的4000元/到如今接近20000元/的價格。

20、不足點：在規劃上未能與城市發展速度不足點：在規劃上未能與城市發展速度接軌接軌在整個項目開發過程中，未能與準確把握城市發展的進程和客戶需求的演變。環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告案例借鑒案例借鑒東湖花園（奠定雅戈爾置業在寧波地產界的影響力）東湖花園（奠定雅戈爾置業在寧波地產界的影響力）項目基本信息開發商：雅戈爾置業項目地址：鄞州中心區麥德隆旁總建筑面積：70萬方物業類型：別墅、多層、小高層、高層優點：大盤的開發，一推奠定開發公司地位優點：大盤的開發，一推奠定開發公司地位不足點：定位混亂，主題不夠清析不足點：定位混亂，主題不夠清析在規劃上把別墅區放在項目的中心位置，在現在看來，這樣的規劃已經

21、跟不上時代的潮流。在別墅的推盤過程中，與多層、小高層混和推出，主題混亂不夠統一。借鑒點：在大盤推廣營銷上，需確保每一周期的主題統一性借鑒點：在大盤推廣營銷上，需確保每一周期的主題統一性環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告下半場下半場戰略對決戰略對決四、定位五、客戶六、產品 七、開發節奏環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告04Trends定位定位解讀項目價值環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告項目界定項目界定區位價值交通價值環境價值規模價值品牌價值60萬方引領北侖“后大盤”時代寧波港 強大城市影響力寧波東部組團北侖核心區位可達性高，接軌寧波主城區周邊環境良好有利于高品質住宅的打造配套價值地

22、處區域核心區，配套完善寧波東，輕軌旁，國際高品質社區寧波東，輕軌旁，國際高品質社區環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告05Trends客戶客戶本案目標客戶群體定位環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告目標客戶定位目標客戶定位通過市場調查我們發現北侖“無墅”是別墅價值被低估還是別墅市場未被挖掘？項目名稱項目名稱開發商開發商總建總建規劃產品規劃產品面積定位面積定位世貿世界灣二期世貿集團25萬方高層90-200黃山豪庭五期天地置業30萬方高層、小高層未定惠金佳園新碶房產8.5萬方小高層、多層90-140黃金海岸五期華信置業8.7萬方小高層、高層110-130新隆華府二期新隆3.4萬方高層90-13

23、0申洲泰山路北1#地塊申洲置業14.6萬方未定未定里仁花園四期遠望華廈10萬方高層110-140泰山路南8#地塊網新12萬方高層120-160市場表象：市場表象：一方面，東錢湖別墅、江南一品一方面，東錢湖別墅、江南一品別墅，甚至青林灣別墅別墅，甚至青林灣別墅，我們都看到了北侖人的身影，另一方面，北侖卻長期面臨無墅的窘境，是北侖人太挑剔，還是開發商們不敢吃這個螃蟹？環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告目標客戶定位目標客戶定位我們利用迪賽客戶系統進行針對性的客戶訪談深度訪談：比華利業主客戶名字：范先生（北侖，45歲）背景資料：白手起家，目前擁有多家工廠文化水平：本科學歷，無海外目前在寧波、北侖等

24、地擁有多套物業用車：最新奔馳/豐田越野購買比華利的原因：投資與度假均可，升值潛力應該不錯，買了很多物業，注重細節與品質非常認可別墅物業升值潛力，認為稀缺資源的升值空間非常大注重物業所在位置，最好是在稀缺的區位喜歡介紹自己認可的物業給朋友，據他講述目前居住在比華利的北侖人約占14%由于生活圈的原因，目前還是居住在北侖，該物業主要還是用于度假深度訪談：青林灣業主客戶名字：王先生夫婦（北侖，40歲）背景資料：現住北侖，先生船廠老板，婦人某企業管理員家庭成員：有1個小孩，目前正在上初中購買青林灣的原因：現階段購買別墅，主要還是用來保值與增值，不會去住，區域太不熟悉了認可別墅物業的保值力；對政策沒有太多

25、關注，價錢貴不貴在于自己的衡量，如果覺得值就不貴了會通過朋友介紹了解項目，自己也看報紙北侖高端客戶需求：看重別墅物業保值升值潛力，因為事業及生活圈子等原因，不愿意離開北侖。希望在北侖購買別墅，但是北侖沒有出現過另他們喜歡的別墅產品。環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告目標客戶定位目標客戶定位北侖區域高端客戶北侖區域高端客戶他們對于產品的需求：別墅（很簡單、很直接）值得讓他們留在北侖購置別墅的理由：產品超越但是，本項目綜合容積率約2.56、整體總建60萬方能全做別墅嗎？顯然這個問題也很簡單直接很難所以，我們需要找尋具備可持續發展的客戶群體對于大盤，我們更應該關注趨勢環球置業寧波北侖中心區項目前

26、期定位報告土地市場“風起云涌”，價格屢創新高趨勢分析趨勢分析城投薛家地塊樓面價10406雅戈爾茶亭地塊實際樓面價18349雅戈爾聯心村3C地塊樓面價8707興普東部花園B4地塊樓面價12030建材商幫公園以西地塊樓面價6023雅戈爾北郊路以西地塊樓面價13100萬科慈湖西區地塊樓面價5187金地梅墟新城地塊樓面價8170榮安甬港飯店北地塊樓面價12590雅戈爾濱江慶豐路地塊樓面價18740雅戈爾華辰北地塊樓面價6490榮安廟堰地塊樓面價13765雅戈爾研發園2#地塊樓面價9920布利杰望春地塊樓面價6194本項目地塊本項目地塊樓面價：樓面價：38633863環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報

27、告趨勢分析趨勢分析未來預期住宅價格預計將全面刷新主城區價格體系薛家：20000茶亭：50000聯心村：30000恒元東部：22000商幫：15000新海景花園：40000萬科慈湖：15000ART藍庭：15000榮安公館：30000濱江慶豐路：30000長島花園：30000榮安府：25000研發園2#：20000中建4號地塊：13000銀億洪塘：15000東吳1號：15000星河城：15000青林灣：22000水岸心境：22000宜家花園：15000鳳凰水岸：20000金地梅墟：15000風景九園：15000都市華庭：13000興普B4地塊：30000廟堰地塊：30000凱德1#：30000柏

28、悅居：50000維拉小鎮：15000塘家灣：15000金色水岸：25000北侖目前：北侖目前：10000-1100010000-11000環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告趨勢帶來的客戶之變趨勢帶來的客戶之變在不同階段，部分客戶將導出主城區市場。1：剛性需求客戶被擠出主城區市場，“被動”外遷；2：主城區改善性需求，因為保值增值預期，“主動”外遷價格價格震蕩上行震蕩上行寧波主城寧波主城北侖北侖20112011年年20122012年年20132013年年20142014年年20152015年年顯性障礙期突破期無縫鏈接期主城區剛性需求主城區剛性需求主城區改善型需主城區改善型需求求環球置業寧波北侖

29、中心區項目前期定位報告競爭格局競爭格局在爭奪主城區外溢客戶的競爭中，鎮海、小港將與北侖形成最直接的競爭鎮海小港北侖第一圈層第一圈層第二圈層第二圈層第三圈層第三圈層環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告區域競爭優勢區域競爭優勢小港小港鎮海鎮海價格體系價格體系高層價格目前集中在7000-8000元/，片區內目前無別墅高層價格集中在10000-13000元/，別墅為15000元/左右代表樓盤代表樓盤無風景九園、南熏別院、海尚廣場、合生國際城客戶構成客戶構成本地客戶為主，投資客戶比較一般，集中在小公寓以本地客戶為主，市區剛性客戶為第二主導，投資客比例漸拉高優劣勢優劣勢受到東部新城影響，城市功能完善，形

30、象漸漸升級城市功能日漸完善，與主城區連接趨于無縫，但目前形象一般土地供應土地供應城市向東拓展，未來土地供應有所放量商幫地王帶動，新城核心區全面啟動，未來土地供應較大未來價格未來價格高層10000-15000元/，別墅20000-30000元/高層15000-17000元/，別墅20000元/-25000元/未來客戶未來客戶江東及科技園區客戶為主，剛性客戶、高端需求和投資客戶為主城區客戶受交通改善和主城區價格積壓而日漸成為主流北侖優勢尚無優勢區域成熟度價格優勢體現輕軌優勢體現顯性障礙期顯性障礙期突破期突破期無縫鏈接期無縫鏈接期在爭奪主城區客戶外溢的過程中，北侖優勢將在突破期集中顯現環球置業寧波北

31、侖中心區項目前期定位報告本項目目標客戶群體定位本項目目標客戶群體定位2010-2012年，項目啟動階段，核心客戶定位北侖城區的高端客戶2012-2014年，項目中期階段，核心客戶定位寧波外溢的剛性需求。2014-2015年，項目后期階段，核心客戶定位寧波外溢的改善需求。時間進程時間進程20102010年年20112011年年20122012年年20132013年年20142014年年20152015年年顯性障礙期突破期無縫鏈接期核心客戶核心客戶北侖高端客戶北侖高端客戶核心客戶核心客戶寧波剛需客戶寧波剛需客戶核心客戶核心客戶寧波改善型客戶寧波改善型客戶環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告06T

32、rends產品產品產品定位總平方案環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告城市化進程階段城市化進程階段城市化進程周期城市化進程周期目標客戶群體目標客戶群體面積定位面積定位顯性障礙期2011年-2012年北侖區域高端客戶別墅組團突破期2012年-2014年主城區剛性需求客戶90-110小三房無縫鏈接期2014年-2015年主城區改善型需求客戶120-140舒適三房160-180舒適四房產品定位產品定位針對目標客戶群體，構成本項目的產品定位思路 我們在代言城市未來我們在代言城市未來 環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告思考本項目的規劃布局之前，首先梳理影響本地塊規劃布局的重點問題1、北側輕軌高架對

33、E1地塊影響2、加油站對其周邊住宅影響3、城市道路的區隔影響E1E1E2E2E3E3輕軌1號線（高架）加油站新凱河路（24米）規劃道路（16米）布局建議：1、在E1地塊北側，建議布置一排高層，以減少輕軌對項目整體的影響；2、在加油站周邊留出足夠的安全距離，以綠化園林帶加以區隔；3、通過社區道路與城市道路的有機結合，將項目規劃成組團式社區；規劃原則規劃原則環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告項目經濟指標項目經濟指標總用地面積總用地面積:235080:235080地上總建面積地上總建面積:601758:601758其中其中 高層：高層：485108485108 別墅：別墅：9565095650

34、商業：商業：2100021000總平初稿總平初稿環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告交通動線交通動線城市道路社區道路組團一組團二組團三組團四組團六組團五組團七組團八組團九組團十通過社區內部道路和城市道路的有機結合，將項目規劃成十大組團環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告打造專業客群的組團定位打造專業客群的組團定位90-110120別墅組團120-140頂級終極改頂級終極改善型組團善型組團頂級的首次頂級的首次置業組團置業組團頂級的二次頂級的二次改善型組團改善型組團頂級初次改頂級初次改善型組團善型組團120-140160-180環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告1616大亮點閃耀大亮點閃耀

35、創造寧波“后大盤”時代的價值標桿環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告亮點一：建筑風格亮點一：建筑風格新古典主義風格升級版，住宅公建化，同時配以高檔公建的設計元素提高樓盤檔次。將懷古的浪漫情懷與現代人對生活的需求相結合，兼容華貴典雅與時尚現代，體現文化和品位。環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告亮點二：別墅用材亮點二：別墅用材北侖人-務實；北侖人喜歡“真材實料“的外立面；北侖人-崇商；北侖人喜歡”有面子”的外立面；北侖人-低調；北侖人喜歡“不張揚”的外立面；外立面關鍵詞：穩重、大氣、尊貴、深色系外立面要大理石干掛，石材貼面，不僅要有質感還要有“材料文化”；色調以深色系為主，不張揚，但亦不易過

36、暗顯“死氣”。環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告亮點三亮點三:高貴酒店式禮儀入口高貴酒店式禮儀入口環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告亮點四：豪華會所建筑亮點四：豪華會所建筑環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告亮點五：頂級會所功能亮點五：頂級會所功能頂級會所功能設置健身服務游泳、網球、棋牌等運動享受服務Spa，桑拿小型聚會用餐服務咖啡吧、紅酒吧、餐飲小型商務休閑頂級私人俱樂部環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告亮點六：主要景觀軸亮點六：主要景觀軸一號軸二號軸三號軸四號軸軸線序號軸線序號主要功能主要功能一號景觀軸高層360度全景觀二號景觀軸高層360度全景觀三號景觀軸高層360度全景觀

37、，區隔高層區與別墅區四號景觀軸將城市道路進入景觀打造，納入社區內部景觀軸環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告亮點七：景觀園林亮點七：景觀園林海洋意向，情景園林海洋意向，情景園林以泰式皇家園林作為基本元素，以現代化手法重新演繹，形成酒店化的園林氛圍載體化重新思考景觀要素的承載平臺，例如盆景化，植物園化，溫室化裝飾化強調園林自身的裝飾藝術化調動石、水、溪、泉等多元造景元素，豐富化融合化強調建筑與景觀融合，通過立面裝飾、植被覆蓋等手法，與園林一體細節化每一寸土地都經過修飾環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告亮點八：園林小品亮點八：園林小品在園林小品的選材上，

38、多選用石(黃蠟石，用于景觀營造；大理石用于地面鋪貼)、木(進口梢木)等天然材料。座椅、欄桿、燈具等造型獨巨匠心，與建筑統一和諧。環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告亮點九：鋪裝內部道路亮點九：鋪裝內部道路環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告亮點十：周到的細節處理亮點十：周到的細節處理應用異形井蓋完善細部處理環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告亮點十一：周到的細節處理亮點十一：周到的細節處理采用鐵藝圍墻實現“透綠”環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告亮點十二：酒店式雙大堂亮點十二：酒店式雙大堂一層入戶大堂一層入戶大堂二層入戶大堂二層入戶大堂環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告亮點十三：

39、戶型創新亮點十三：戶型創新三房兩廳一衛三房兩廳一衛 95-10595-105舒適三房帶三飄窗，滿足全家居住需求；主臥/客廳朝南，冬暖夏涼，最佳朝向；獨立儲物空間，收納日常雜物，方便實用。環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告亮點十三：戶型創新亮點十三：戶型創新三房兩廳一衛三房兩廳一衛 120-140120-140平米平米兩梯兩戶設計，三面采光；面寬建議在11米以上，進深9-10米；三室兩廳兩衛舒適功能空間；私家電梯入戶設計，前室私享。環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告亮點十三：戶型創新亮點十三：戶型創新4 4房房2 2廳廳2 2衛衛 160-180160-180全明設計；大面寬短進深，充足

40、陽光；主臥帶衣帽間；多陽臺設計，景觀入戶。環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告亮點十三：戶型創新亮點十三：戶型創新類獨棟別墅戶型建議300-400平方（含地下室）環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告亮點十四：科技住宅亮點十四：科技住宅高科技住宅以人為本科技為先智能化節能環保安全防衛自動化系統 如住宅大門周圍設有電視監測、微型攝像機、雷達、熱感器等，大門設門口機(夜光鍵盤)、數字式編碼按鍵和顯示、電控鎖、紅外探測器等。文化娛樂自動化系統 如在起居室設有電視遙控、傳真電話、錄像機、收錄機、家庭影院、電腦等，它可以按主人興趣要求去工作。通迅自動化系統 如在家庭利用計算機、電視、尋呼機、計算機網絡

41、、家庭圖像顯示設備及時接收處理各種語言、文字、圖像信息，室內環境自動化系統 散熱恒溫控制器，可以自動、精確地調正預設的室溫；新風系統，可以自動更換房間空氣；如使用雨水收集、中水回用、水凈化、外墻外保溫、利用太陽能等技術。環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告亮點十五：亮點十五：“金鑰匙金鑰匙”服務服務引入國際“金鑰匙”服務，打造第一物管品牌中國飯店金鑰匙服務項目內容中國飯店金鑰匙服務項目內容 行李及通訊服務：運送行李、電報、傳真、電子郵件及跑腿 問詢服務：指路等 快遞服務：國際托運、國際郵政托運、空運、緊急包裹、國內包裹托運等 接送服務：汽車服務、租車服務、接機服務 旅游：個性化旅游服務線路介

42、紹 訂房服務：房價、房類、折扣、取消預訂 訂餐服務：推薦餐館 訂車服務：汽車及轎車等租賃代理 訂票服務：飛機票、火車票、戲票 訂花服務：鮮花預訂、異地送花 其它：美容、按摩、跑腿、看孩子、郵票等環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告亮點十六：特色商業街亮點十六：特色商業街打破北侖目前住宅底商的建筑模式創造“院落式”商業街鋪、院、景均能通過圍合和建筑布局獨立呈現！環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告亮點十六：特色商業街亮點十六：特色商業街主要業態以休閑式的高端品牌商業為主，特色鮮明，品位濃厚。娛樂類商業娛樂類商業桌球俱樂部、紅酒吧桌球俱樂部、紅酒吧服務與項目業主及周邊項目業主服務與項目業主及周

43、邊項目業主休閑茶樓、特色茶樓休閑茶樓、特色茶樓服務于項目業主及區域內商務人士服務于項目業主及區域內商務人士特色商業特色商業家居特色店，果品特色店，廚藝用品店服務于項目以及高端項目業主環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告07Trends開發節奏開發節奏開發順序/利潤測算環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告開發節奏建議開發節奏建議先推別墅，提升項目形象90-110120別墅組團120-140顯性障礙期顯性障礙期北侖區高端客戶北侖區高端客戶2011-20122011-2012年年突破期突破期主城區剛性需求主城區剛性需求2012-20132012-2013年年無縫鏈接期無縫鏈接期主城區二改客戶主城

44、區二改客戶2014-20152014-2015年年120-180無縫鏈接期無縫鏈接期主城區一改客戶主城區一改客戶2013-20142013-2014年年環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告開發節奏與工程要求結合開發節奏與工程要求結合開發區域開工時間預計竣工時間政府要求竣工時間E3地塊別墅組團2010年12月2013年2月2015年2月E2地塊別墅組團2011年6月2013年8月2015年2月E1地塊高層組團2011年12月2014年3月2014年6月E3地塊高層組團2012年6月2014月8月2015年2月E2地塊高層組團2012年12月2015年2月2015年2月分五期開發，一期開工時間2

45、010年12月，其余四期開工順延6個月一般來說，工程期從動工到竣工時間在2年零2個月初步節奏排布，實際工期與要求工期緊緊扣死建議在第三期及第五期提前開發，以保證充足的工期時間環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告價格預測價格預測別墅別墅本項目別墅與寧波其它區域項目別墅比較本項目本項目東錢湖別墅東錢湖別墅城市花園城市花園青林灣青林灣高檔區域認識度7.59.587.5景觀資源79.56.58交通環境8799配套資源7.5698.5輻射區域89.587.5綜合分值3841.540.540.5目前均價？300002500020000通過比較本項目別墅價值26908元/北侖目前二手房別墅價格18451元

46、/，影響本項目權重系數0.2綜合比較，本項目別墅價值21525元/別墅預計價格別墅預計價格22000-2500022000-25000元元/環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告價格預測價格預測高層高層項目名稱項目名稱主力面積主力面積目前售價目前售價(元元/）銷售情況銷售情況世茂世界灣一期90-140余房10000-11000開盤2個月基本售罄黃金海岸四期120-1309000-10000已售罄里仁花園三期150-23011000-1200095%以上，目前僅剩余二三十套224左右的產品金城花園130-14010000-1100095%以上，目前剩余低樓層的113以及200以上十幾套本項目周邊

47、高層價格，已邁入萬元價格體系結合項目周邊高層價格及未來震蕩上行的價格趨勢結合項目周邊高層價格及未來震蕩上行的價格趨勢預計預計20122012年本項目高層價格年本項目高層價格1300013000元元/環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告開發區域開發區域開發體量（）開發體量（）預計開盤時間預計開盤時間預計價格（元預計價格（元/）預計總銷（萬元）預計總銷（萬元）E3地塊別墅組團435002011年3月2200095700E2地塊別墅組團521502011年9月25000130375E1地塊高層組團827552012年6月13000107582 E3地塊高層組團1654952012年12月15000

48、248243 E2地塊高層組團2341002013年6月16000374560商業（不包含會所）185932013年12月2000037186合計合計993645993645終極目標：寧波“百億”傳奇總銷預測總銷預測環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告項目測算項目測算環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告項目測算項目測算項目總成本（不含營業稅及增值稅）項目總成本（不含營業稅及增值稅）548448.55 548448.55 地上面積單位成本合計地上面積單位成本合計(元元/)9114.09 9114.09 除土地外單位建造成本除土地外單位建造成本(元元/)5132.71 5132.71 環球置業

49、寧波北侖中心區項目前期定位報告項目測算項目測算環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告盈虧平衡點分析盈虧平衡點分析項目名稱：北侖項目單位：萬元序序號號指標指標測算值測算值備注備注1 1總投資612,490總成本+增值稅+營業稅及附加2 2總銷售收入1,004,729銷售收入總額3 3稅前利潤392,238392,238凈銷售收入總投資4 4稅后利潤294,179294,179稅前利潤*75%5 5稅后投資利潤率（%）48.03%凈利潤/總投資6 6盈虧平衡率(%)60.96%總投資/凈銷售收入項目測算項目測算實現項目稅前利潤約40億 稅后利潤約30億環球置業寧波北侖中心區項目前期定位報告匯報完畢匯報完畢 感謝聆聽感謝聆聽 The end,thanks for your attention.