碧桂園戰略SWOT環境分析課堂PPT

《碧桂園戰略SWOT環境分析課堂PPT》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《碧桂園戰略SWOT環境分析課堂PPT（36頁珍藏版）》請在裝配圖網上搜索。

1、 1 姓名學號分工蘇勇41PPT制作 2 目之所及，皆為美好！目之所及，皆為美好！3 4 第一章第一章 碧桂園公司簡介碧桂園公司簡介公司簡介企業文化 5 控股有限公司（2007.HK），總部位于廣東順德，是中國最大的新型城鎮化住宅開發商。采用集中及標準化的運營模式，業務包含物業發展、建安、裝修、物業管理、物業投資、酒店開發和管理等。碧桂園提供多元化的產品以切合不同市場的需求。各類產品包括聯體住宅及洋房等住宅區項目以及車位及商鋪。同時亦開發及管理若干項目內的酒店，提升房地產項目的升值潛力。除此之外，同時經營獨立于房地產開發的酒店。公司簡介 6 企業文化 7 第二章第二章 宏觀環境分析宏觀環境分析

2、PEST分析模型 8 PEST分析模型分析模型 9 P政治環境分析政治環境分析 國家對房價的監管比較嚴格，但主要還是集中在一線的大城市，并且這些一線大城市的土地開發成熟，拿地也比較困難，開發成本相對透明。而在二、三線城市，有大量的未開發土地，價格相對便宜，政府監管不是特別嚴，碧桂園選擇二、三線城市作為開發重點，其實是一種避重就輕的方法，反而降低了房地產開發的風險。我國房地產企業關系國計民生，仍是政府參與性很強的政府主導型產業，政府有很強的干預性。稅收政策的影響 10 E經濟因素經濟因素 政府為保持經濟發展，出臺相關政策；國家宏觀調控的目的是調整住房結構和穩定住房價格。在當前經濟存在較大下滑風險

3、的情況下保持房地產市場的穩定發展，防止一些企業資金鏈斷裂起到了積極作用。房地產項目的投資回收期一般較長，對銀行的依賴性較強。碧桂園能將項目資金快速收回，與銀行建立了長期的信任關系，取得貸款比較容易。消費者的消費觀念會慢慢成熟，當消費者對于價格的敏感不再如此顯著而更關注產品的價值時，碧桂園的“房屋大工廠”不注重個性的模式就會有很大的問題。11 城鎮化進程的推動。如今中國正處在人口、城市化快速發展時期，城市人口占總人口的比重將迅速上升而相應產生地產需求。改善民生，居民消費結構升級。隨著人們物質生活水平的日益改善提高，居民的住房消費結構正在升級，今后城鎮住房建設量會以較高的速度持續發展。S-社會與文

4、化環境分析社會與文化環境分析 12 碧桂園發展至今，已擁有數以百計的成熟戶型。這些設計已變成積木，在環境規劃設計成型之后，這些積木將被組合在一張圖紙上，稍作調整甚至不作改變就可以進入施工程序，極大地提升設計、施工、銷售等效率T-技術環境分析技術環境分析 13 波特五力模型第三章第三章 微觀環境分析微觀環境分析 14 五力分別是：五力分別是：1、替代品的替代能力2、潛在競爭者進入的能力3、供應商討價還價的能力4、購買者的討價還價能力5、行業內競爭者現在的競爭能力波特五力模型理論波特五力模型理論 五力模型是邁克爾.波特于80年代初提出的，對企業戰略制定產生全球性的深遠影響。用于競爭戰略的分析，可以

5、有效的分析客戶的競爭環境。15 潛在進入者的威脅購應商的議價能力替代品或服務的為威脅供應商的議價能力波特五力模型波特五力模型 16 替代產品的威脅替代產品的威脅 波特認為替代品價格越低，質量越好、波特認為替代品價格越低，質量越好、用戶轉換成本越低，其所能產生的競爭用戶轉換成本越低，其所能產生的競爭壓力越強。壓力越強。經濟適用房對商品房造成沖擊，政府加經濟適用房對商品房造成沖擊，政府加大保障性住房的建設，勢必對碧桂園造大保障性住房的建設，勢必對碧桂園造成巨大的替代品威脅。成巨大的替代品威脅。二手房市場的活躍。二手房市場的活躍。租房意識的興起。租房意識的興起。消費觀念的轉變。消費觀念的轉變。1、替

6、代品的替代能力替代品的替代能力 17 潛在競爭者分析潛在競爭者分析2、潛在競爭者進入的能力潛在競爭者進入的能力(1)海外競爭加強中國加入WTO后，外資、外商進入我國房地產業的壁壘降低，海外資金和開發商進入中國房地產業的成本大大下降，將導致海外的開發商搶灘中國房地產市場，從而形成中國房地產市場的全球化競爭格局。海外的開發商運作經驗豐富，專業化程度高，管理水平先進，資金實力雄厚，具有強大的市場競爭力。(2)產品差異化欠缺碧桂園規模經營拒絕了個性化，房子風格無大的變化，產品缺乏差異化。(3)消費者的青睞碧桂園“物美價廉”的政策贏得了消費者的青睞，打響了碧桂園的品牌，在社會上有良好的美譽。品牌效應沖擊

7、著潛在進入者。(4)降低成本碧桂園全部樓盤自己開發、自己銷售，依托強大的規模效應，將成本降到最低。規模經營讓潛在進入者止步。(5)政府政策國家對房地產業的運行與操作規則給予了相應的規定，對新進入者也有也有一定阻礙作用。18 供應商議價能力分析供應商議價能力分析l 土地供應目前有政府壟斷，稅收標準、土地供應目前有政府壟斷，稅收標準、金融、規劃等主要開發條件都依賴于政府，金融、規劃等主要開發條件都依賴于政府，開發商沒有討價還價能力。開發商沒有討價還價能力。l 房地產供應商還包括建筑、建材、設房地產供應商還包括建筑、建材、設計、施工、廣告、銷售代理等單位，碧桂計、施工、廣告、銷售代理等單位，碧桂園形

8、成完整的產業鏈，幾乎扮演了各個環園形成完整的產業鏈，幾乎扮演了各個環節的所有角色，設計、建筑、裝修、銷售節的所有角色，設計、建筑、裝修、銷售等一條龍服務。大大的提高了碧桂園的競等一條龍服務。大大的提高了碧桂園的競爭能力。爭能力。3、供應商討價還價的能力供應商討價還價的能力 19 客戶議價能力分析客戶議價能力分析p 在我國的收入分配的特點上，我國財富分配貧富懸殊，并且貧富集中在少數人手中，恰好開發商看準的是這些人的需求，目前我國的房地產市場是需求遠遠大于供給。p 消費者買房費用在收入中占了很大比例，勢必會很謹慎，其討價還價的欲望會特別強烈。p 我國房地產產品顧客以個人消費為主，顧客對產品的依賴性

9、高，與開發商的競爭中能力討價還價較弱。4、購買者的討價還價能力購買者的討價還價能力 20 行業競爭者分析行業競爭者分析n 房地產市場存在著多個巨頭n 行業增長程度目前經濟危機，企業普遍面臨資金短缺的問題，最終結果會導致同行業競爭更加激烈，中小型房企生存空間狹小，部分企業會面臨倒閉或退出風險。n 規模效應與品牌效應 碧桂園實行規模經營，有良好的品牌效應，壓低成本，以低價擠壓競爭對手，占據市場份兒，提高自身的競爭力。5、行業內競爭者現在的競爭能力行業內競爭者現在的競爭能力 21 SWOT分析法第四章第四章 內外環境組合分析內外環境組合分析 22 SWOTSWOT分析模型分析模型 23 STRENG

10、THSSTRENGTHS優勢優勢1）碧桂園“物美價廉”的政策贏得了消費者得青睞，打響了碧桂園的品牌，在社會上有良好的聲譽。品牌效應沖擊著潛在進入者。2）碧桂園全部樓盤自己開發、自己銷售，依托強大的規模效應，將成本降到最低。規模經營讓潛在進入者止步。3）碧桂園形成完整的產業鏈，幾乎扮演了各個環節的所有角色，設計、建筑、裝修、銷售等一條龍服務。大大的提高了碧桂園的競爭能力。4）我國房地產產品顧客以個人消費為主，顧客對產品的依賴性高，與開發商的競爭中能力討價還價較弱。5）碧桂園實行規模經營，有良好的品牌效應，壓低成本，以低價擠壓競爭對手，占據市場份兒，提高自身的競爭力。24 WEAKNESSESWE

11、AKNESSES劣勢劣勢1）目前經濟危機，企業普遍面臨資金短缺的問題，最終結果會導致同行業競爭更加激烈，中小型房企生存空間狹小，部分企業會面臨倒閉或退出風險。2）碧桂園規模經營拒絕了個性化，房子風格沒有多大的變化，產品缺乏差異化。3）經濟適用房對商品房造成沖擊，政府加大保障性住房的建設，勢必對碧桂園造成巨大的替代品威脅。4）土地供應目前有政府壟斷，稅收標準、金融、規劃等主要開發條件都依賴于政府，開發商沒有討價還價能力。5）消費者買房費用在收入中占了很大比例，勢必會很謹慎，其討價還價的欲望會特別強烈。25 THREATSTHREATS威脅威脅1）我國房地產企業關系國計民生，仍是政府參與性很強的政

12、府主導型產業，政府有很強的干預性。2）消費者的消費觀念會慢慢成熟，當消費者對于價格的敏感不再如此顯著而更關注產品的價值時，碧桂園的“房屋大工廠”不注重個性的模式就會有很大的問題。3）接班人危機：楊國強年歲漸大，楊惠妍仍顯稚嫩。26 OPPORTUNITIESOPPORTUNITIES機會機會1）國家對一線的大城市房價的監管比較嚴格，而在二、三線城市，政府監管不是特別嚴，碧桂園選擇二、三線城市作為開發重點，其實是一種避重就輕的方法，反而降低了房地產開發的風險。2）在當前經濟存在較大下滑風險的情況下國家減稅、降息對保持房地產市場的穩定發展，防止一些企業資金鏈斷裂起到了積極作用。3）碧桂園能將項目資

13、金快速收回，與銀行建立了長期的信任關系，取得貸款比較容易。4）我國房地產產品顧客以個人消費為主，顧客對產品的依賴性高，與開發商的競爭中能力討價還價較弱。5）碧桂園實行規模經營，有良好的品牌效應，壓低成本，以低價擠壓競爭對手，占據市場份兒，提高自身的競爭力。27 S析析OT分分W 28 公司戰略第五章第五章 碧桂園戰略選擇碧桂園戰略選擇競爭戰略 29 公司戰略中層次多元化發展戰略u酒店酒店u社區金融社區金融u社區服務社區服務u教育教育u物業管理公司物業管理公司u 投資投資 30 多元與資本化并舉，轉型正在繼續在地產主業之多元與資本化并舉，轉型正在繼續在地產主業之外，碧桂園旗下包括外，碧桂園旗下包

14、括教育、物業管理公司、酒店、教育、物業管理公司、酒店、社區社區金融、社區服務金融、社區服務等在內的多元化業務。值得一提的等在內的多元化業務。值得一提的是，是，上述多個板塊均已做好分拆上市的安排。公上述多個板塊均已做好分拆上市的安排。公開資料開資料顯示碧桂園學校已有顯示碧桂園學校已有20 20 多年歷史，目前有學校多年歷史，目前有學校34 34 所，所，在校生在校生2 2 萬多人，公司已經將碧桂園的教育產業在萬多人，公司已經將碧桂園的教育產業在內部進行方案調整，全面推進上市。內部進行方案調整，全面推進上市。作為集團業務新的關注點，作為集團業務新的關注點，物業管理和社區相物業管理和社區相關業務關業

15、務的上市工作也在議程中。碧桂園首席財務的上市工作也在議程中。碧桂園首席財務官吳建斌官吳建斌透露道，物業管理上市工作正在推動和進行之中，透露道，物業管理上市工作正在推動和進行之中，如進展順利，今年底將上市。如進展順利，今年底將上市。碧桂園引入碧桂園引入平安保險平安保險成為其第二大股東，資本成為其第二大股東，資本運作的步伐開始加速。此外，還以運作的步伐開始加速。此外，還以11.88 11.88 億元的金億元的金額認購了額認購了天圖資本約天圖資本約10%10%股份。天圖資本主營私募股權投資股份。天圖資本主營私募股權投資基金管理業務和股權投資業務，專注于投資品牌基金管理業務和股權投資業務，專注于投資品

16、牌消費品消費品企業。企業。碧桂園出資約碧桂園出資約97569756萬元，認購了萬元，認購了易盟天地家政易盟天地家政O2O O2O 平臺平臺20%20%的股份。該平臺致力于構建一站式的股份。該平臺致力于構建一站式全閉環家全閉環家庭服務平臺，在全國近百個城市運營庭服務平臺，在全國近百個城市運營“管幫管幫”APPAPP，提供服務項目主要包括鐘點工、保姆、月嫂等。提供服務項目主要包括鐘點工、保姆、月嫂等。從規模上來看，碧桂園是必須要轉的，但它目從規模上來看，碧桂園是必須要轉的，但它目前并沒有選擇糧油、飲料、影視等無關的多元化，前并沒有選擇糧油、飲料、影視等無關的多元化，而是選而是選擇擇相關多元化相關多

17、元化，即沿著房地產周邊的行業去做一些，即沿著房地產周邊的行業去做一些試探性的嘗試。試探性的嘗試。多元化發展戰略 31 競爭戰略差異化戰略差異化戰略產品：用人：用錢：建立獨特的團隊，讓合伙人成為老板，激發所有人的狼性一、二線做差異化，打面積差三四線做五星體驗館，強調品質差異化努力把融資成本降到5%以下重視現金流，改造股份 32 在此之后，碧桂園啟動的“同心共享”機制，更是徹底改變了碧桂園的動力來源。如果說，之前碧桂園的動力，是一層層下達的業績目標壓力，那么，現在碧桂園的動力，就是各位高管、各區域老總、各項目合伙人自己的野心和成就感。碧桂園集團高管團隊“三斌”，總裁莫斌、聯席總裁朱榮斌、財務總監吳

18、建斌，三個人也同時擔任董事。這三個人幾乎都是“空降”的，他們之前的職業生涯與碧桂園沒有交集。莫斌2010年7月空降、朱榮斌2013年5月空降、吳建斌2014年空降。這種用人的大手筆很罕見。用人：用人：建立獨特的團隊，讓合伙人成為老板，激發所有人的狼性l 三四線長期堅持建立人才優勢，一二線培育獨特人才l“同心共享”，投錢是小事，增強責任感、給權力才是根本l 通過承包和競爭激發出狼性 33 產品：產品：一、二線做差異化，打面積差2、相同房間數，降面積；相同面積段，大開間 在相同功能間數量下，把面積做到更小、總價控到更低；而相同的面積段，就保證自己的產品有更好的開間和進深尺度；比如溫州的永嘉項目，競

19、品的躍層都是180戶型，碧桂園就做到160，利用挑空空間來偷面積，把功能間數量做到一樣，可面積比別人小了整整20，這時總價就降下來了。16000元/的單價，20一下子就拉開了30多萬的價差。加上區位差不多、景觀優勢也差不多，客戶愿不愿意買？可以少投入30萬，當然買了！1、深挖交通核的使用功能，雙功能電梯廳設計 34 做精裝、全智能化配置 五星智能體驗館產品：產品：三四線做五星體驗館，強調品質差異化 35 用錢：努力把融資成本降到5%以下，重視現金流，改造股份 2014年，吳建斌出任碧桂園財務總監，履新后第一件事就是把融資成本降下來。當時，碧桂園的融資成本平均是8.5%以上，到2015年，這個數

20、字奇跡般的降到6.2%左右。不過碧桂園最終的目標是把這個數字降到5以下。一一、組建了金融部和資本市場信息部組建了金融部和資本市場信息部 前者負責融資，后者負責與資本市場溝通。在全球范圍內比較所有資本市場工具，等到窗口時機一成熟，就馬上去做。二二、對資本市場作出承諾，以此提高了評級對資本市場作出承諾，以此提高了評級 碧桂園將負債率上限劃到70%。如果接近這條線，買地就放慢些，資金回籠再加快一些，實在不行該擴股就擴股。時間一久，資本市場就多了一份信任，碧桂園在國際評級機構的評級得到了提高，融資成本也就降低了。三三、重視現金流，現金管理快準全重視現金流，現金管理快準全 碧桂園的現金占比劃了10%這個紅線，碧桂園認為香港上市的港資地產公司，能安然度過幾次金融危機并轉危為機，核心還是因為有現金。四四、引入平安，民營家族上市企業轉型為股份多元化企業引入平安，民營家族上市企業轉型為股份多元化企業 2015年4月1日，碧桂園獲得中國平安保險（集團）62.95億港元入股9.9%，平安自此成為碧桂園第二大股東。.36完完