濟南融創雪山項目啟動會及市場定位報告ppt課件

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1、 濟南雪山項目啟動會一、項目定位二、產品研發三、成本及財務指標四、項目目前進展情況五、工作目標一、項目定位1、地塊介紹2、市場研判3、客群定位4、市場定位5、產品定位西部新城：以交通、科教為依托形成集三產、商貿、高尚休閑于一體的城市副中心 東部新城：以政務、產業東移為依托形成集產業、政務、配套于一體的新城市中心北部濱河新城：將原有制造業及傳統服務外遷，重點發展現代服務業，進行產業結構升級。核心驅動：“制造產業+人口”城市功能定位：制造產業區、居住區核心驅動：“交通+文教產業”城市功能定位：城市副中心、科技文教商貿區西進西進南控南控東拓東拓北跨北跨中中疏疏核心驅動：“政務商務”城市功能定位：城市

2、新中心、高新技術產業區n濟南南依群山北臨黃河，是環渤海經濟區和京滬經濟發展軸上的重要交匯點，是全國重要的交通樞紐和物流中心。n濟南城市空間發展戰略為“東拓、西進、南控、北跨、中疏”，為城市由單核向多核發展在城市空間方面提供了機會，東部是城市發展最熱點板塊也是濟南的發展方向。1、地塊介紹|地處濟南城市發展方向n東部新城CLD，生態、政務、文體、智慧驅動，東部新城環城高速內稀缺地塊，升值潛力大；n世紀大道、飛躍大道，未來地鐵、輕軌規劃、高鐵東站，濟南東部新城中心，板塊愿景明朗；n區域景觀資源豐富，是濟南較好的生態住區，煉油廠搬遷之后，被認可度會得到質的提升。交通樞紐交通樞紐商貿商貿北跨北跨工業城工

3、業城西進西進文化休閑文化休閑新城新城老城老城區區高高新新區區政務、奧體、政務、奧體、CBD本案東拓東拓南控南控1、地塊介紹|東部新城核心住區n本項目用地位于濟南東部新城世紀大道與環城高速、飛躍大道、鳳鳴路圍合地帶。n城市資源：南側有山東建筑大學、濟南體育學院，東側有歷城政務中心（待建）、歷城體育中心、歷城文化中心（三心三館）。n景觀資源：地塊內四山一河、地塊外雪山、鳳凰山、鮑山公園等n項目北側的山鋼與西側的煉油廠是項目發展的最大阻力。1、地塊介紹|區位分析建建行行銀銀豐豐歷下歷下公園公園用用地地范范圍圍山東山東建筑建筑大學大學山東體育學院山東體育學院歷城政務中心歷城政務中心歷城文化中心歷城文化

4、中心歷城體育中心歷城體育中心鮑山鮑山公園公園鳳凰山鳳凰山煉油廠煉油廠蔣山蔣山n 城市間交通極為便利：至機場、高鐵東站（在建）、高速都極為便捷，距離長途汽車站較遠；n 距離傳統市中心達15公里，典型新城項目，交通所限，客戶群集中在二環東路以東區域。1、地塊介紹|城市交通n 周邊路網：有世紀大道、鳳歧路、鳳鳴路、飛躍大道及繞城高速路等多條主干路，路況良好，方便通行市內各個方向；n 公共交通：世紀大道上開行308、311、321、k162四趟公交，飛躍大道上開行122路公交；n 軌道交通：規劃輕軌R2韓倉站距離1.5公里，目前R2線尚未開工，建成時間在2018年以后。本項目經十路世紀大道飛躍大道鳳鳴

5、路繞城高速工業北路R2R3韓倉站高新區1、地塊介紹|周邊道路p 濟南新東站是濟南“三主一輔”鐵路樞紐客運站中三主之一。未來濟南新東站地區將形成以交通樞紐功能為先導的城市副中心。p 東站選址王舍人片區東北、濟青高速公路南部，距離雪山片區約3km，區域規劃面積50平方公里。東站片區的開發建設將對該地區城市形象提升、交通及配套改善產生巨大推動作用。p 2014年10月新東站項目正式啟動，片區控規將于2015年6月底全部完成，新東站計劃于2016年12月31日前投入使用。這對雪山項目是重大利好。雪山片區濟南主城區濟南東站濟南東部區域1、地塊介紹|規劃利好1234自身條件客戶認知發展潛力地價優勢濟南土地

6、熟化制度取消，本項目是遺留的少數幾個“末班車”項目之一價格已鎖定且低于周邊地價；濟南重點發展區域，項目距離高新區、奧體CBD等東部核心地區較近，區位良好、交通便利，總體規模巨大，未來有較大操作空間；位于城市東部，符合本地客戶長期固有的“住東不住西”的居住習慣，同時本區域是濟南未來的發展重心所在；濟南新東站2016年底投入使用，而軌道交通的落地更將極大提升區域價值；目前周邊配套、公共交通、城市資源不完善，項目前期開發需考慮自身配套建設；5配套建設該片區為濟南東部生態環境最佳之區域，伴隨銀豐、綠地、恒大、中建等越來越多的開發公司進入，集群效應逐漸彰顯，受關注度愈發提升。6集群效應 【小結】p 歷城

7、區成交占據濟南總成交38%，主要集中在唐冶、華山、漢峪三個片區；p 高新區成交為80.89萬平米，占比11%。p 2015年1-5月份，濟南土地成交338萬平米，其中歷城區成交92萬平米，集中在華山片區。2、市場研判|土地市場華山片區漢峪片區唐冶片區高新片區2014年區域相關土地成交情況p 區域內成交住宅地塊為景和與中建地塊，11.3萬平米，片區內土地供應較少。p 唐冶片區出讓土地占地面積約計48萬平米左右。p 2015年區域相關土地為萬科金域華府地塊，占地19萬平米，總建面約30萬平米。2、市場研判|土地市場|相關土地成交13n 濟南市常年保持商品住宅供需兩旺，即使2014年房地產市場陷入低

8、迷，總體成交量也與2013年基本持平；n 2015年濟南住宅庫存達到55393套，按照14年去化速度約需一年時間進行去化；n 相比較同類的青島(剛需住宅庫存需三年去化時間）等副省級城市，濟南房地產市場比較健康。2、市場研判|商品住宅供需關系2014年濟南市1-12月住宅成交情況p 濟南進入2014年住宅市場瞬間降溫，直到7-8月隨著限購政策取消，成交量方開始攀升。p2014年12月成交劇增，這是以價換量導致的需求爆發，隨著2015年政策利好的不斷推進，市場成交比起2014年全年迅速回暖。2、市場研判|商品住宅供需關系2015年濟南市1-5月成交情況7235套 3352套 6860套 6924套

9、 8943套 p 2015年房地產住宅市場升溫明顯，相比2014年同期每月成交套數大幅上升；p 2015年平均去化戶型面積約在115平米左右，因政策因素改善型市場占比逐步上升。2、市場研判|板塊競爭王舍人板塊（東北部剛需剛改集中區域）高新區板塊（高競爭）雪山板塊化纖廠板塊（城區剛需剛改）漢峪片區（寫字間集中片區）唐冶板塊（高競爭）價格：高層均價6000-8200元/左右，主力總價60-90萬/套未來三年供應量：約90萬價格：均價4800-6500元/左右，主力總價53-85萬/套未來三年供應量：約80萬價格：高層均價6000-6700元/左右，主力總價61-75萬/套未來三年供應量：80萬價格

10、：整體均價在8500-1000元/，主力總價70-140萬/套未來三年供應量：60萬價格：小高層均價9500/左右，主力總價77-135萬/套；高層均價8600/，主力總價70-120萬/套未來三年供應量：55萬彩石板塊（新興板塊）新悅城新悅城景和山景和山莊莊天齊奧東花園天齊奧東花園尚東尚東1956萬達廣場萬達廣場中海天悅府中海天悅府銀豐劉智遠銀豐劉智遠萬科華府萬科華府價格：核心區均價9000元/左右，外圍區域均價7500元/左右，主力總價65-110萬/套未來三年供應量：約150萬恒大奧東新都恒大奧東新都綠地城綠地城銀豐唐郡銀豐唐郡舜奧華府舜奧華府德潤天璽德潤天璽萬象新天萬象新天江蘇新城江蘇

11、新城恒大城恒大城萬科新里程萬科新里程萬科城萬科城保利華庭保利華庭綠城百合綠城百合2、市場研判|板塊競爭p 化纖廠、高新、漢峪板塊在改善型市場層面與本案具備較大競爭p 唐冶、高新、濟鋼（工業北路）區域在剛需市場與本案形成激烈競爭p2014年片區去化約30萬平米，未來三年存量及供應量約90萬平米，其中約有15-20萬平米為頑固存量；p 高新區及唐冶板塊未來三年的存量及供應量約為150-200萬平米，板塊間競爭較為激烈。區域項目規模(萬平米）產品供應(萬平米）去化(萬平米）14年去化(萬平米）存量(萬平米）近期均價(元/平米）備注本區域尚東1956269棟26-29層高層2618.2157.8820

12、01、14.9.27開盤2、學區房3、主力戶型90.1104、住宅用地的公寓一棟中建鳳棲第311棟12層小高層14棟30-33層高層31296.5272001、2012年6月開盤2、主力戶型為90、120平米3、學區房中建新悅城3915棟22-33層高層;39323460001、14.11.29開盤2、周邊生態環境較差3、主力戶型90.110平米天齊奧東花園189棟24-32層高層18.58.95.67.674001、6500元/平米低價入市2、產品屬及格水平3、主力戶型面積90平米三房、120平米三房百替御園華府8.38棟3層低層11棟10-18層小高層8.341.64.377001、201

13、2-09-26開盤2、140平米以上為主力戶型九英里顥苑84棟17-18層小高層;81.30.86.7144001、豪裝2、戶型面積155-2403、11.6開盤恒生伴山174棟11層小高層5棟28-32層高層1712.70.254.375001、2010.12.18開盤2、主力戶型100-130平米3、工程質量與口碑較差景和山莊232棟洋房13棟小高 5棟高層237200未開盤唐冶片區綠地城655棟18層(2T3)小高層5棟33層(2T4)高層9635500內購階段，9月份開盤銀豐唐郡9629棟8-17層小高層2棟6層多層10棟22-25層高層聯排20幢30267456001、后續土地自己開

14、發或出讓不明2、戶型分布面廣，以130平米以上為主3、12.11.18開盤華夏帝苑26.613棟13-18層小高層26.61124.661002、市場研判|區域供求p雪山南側山東建筑大學周邊區域房價在2015年有較大攀升，東側唐冶區域價格基本持平，稍有下降。p近三年，同一項目同等產品標準情況下售價年漲幅約7-8%。p伴隨著高鐵東站的崛起、煉油廠與濟鋼的逐步搬遷，區域價格有較大攀升潛力。2、市場研判|區域售價水平2、市場研判|主要競品96、98兩梯四戶143一梯兩戶p 項目規模：官方宣傳500萬平米大盤，目前僅拿了兩塊地，住宅占地18萬平，建面65萬平，由5棟18層(2T3)、5棟33層(2T4

15、)小高層、高層組成。p 銷售情況：2015年初在不具備預售條件下已經開盤，推出426套房源，去化260套，2015年3月份開始加推，目前為止共推出1-5號樓5個樓座，696套房源，去化近500套。p 產品：戶型以90平兩室、三室、110平三室為主，少量130平米大三室；其中90平米三室與數量較少的130平米三室去化速度最佳。三棟小高層已經去化完畢，均價5800元/平米，高層去化較慢，均價5500元/平米?！揪G地城】尾房在售2、市場研判|主要競品戶型面積（）供應占比成交已推剩余兩室兩廳一衛92（高層）18627%11874三室兩廳一衛108（高層）18627%71115三室兩廳一衛92（小高）1

16、0816%1080110（小高）16223%1620三室兩廳兩衛130547%540合計696100%507189戶型去化【綠地城】110平米平米戶型戶型90平米平米戶型戶型2、市場研判|主要競品130平米平米戶型戶型90平米平米戶型戶型p 戶型定位較準，方正全明，實用緊湊；p 針對剛需與剛改，地緣客戶+高新區經十路青年置業人群；p 綠地城商業地塊沿世紀大道，為歷城政務中心（待建）所在地?？蛻魜碓矗褐苓叄簩W校職工、附近居民、工業北路人群，約占40%高新區：高新區擠壓人群，約占20%經十東路：沿線寫字樓年輕白領，約為30%客戶特點：年齡在20-30歲之間，收入一般，處于職業上升期，用途多為婚房；

17、需求為兩房與小三房，比例約為60-70%。年齡在40-50歲之間，多次置業，升級改善，多需要130-140平戶型，約占20-30%比例；置業需求：自主與新城置業，客戶認可東部的未來發展與生態環境，對于教育及配套尤為重視?！揪G地城】客群分析2、市場研判|主要競品【綠地城】競爭研判2、市場研判|主要競品相對優勢：價格低相對劣勢：心理位置較偏，與銀豐唐郡及本案南側項目相比區塊成熟度較低。競爭導向：以智慧、教育、成熟、環城內等直接優勢制勝?！咎忑R奧東花園】p 2014 年10月、2015年1月，4月分別推出2、5,1,3、4 號樓，合計1200套房源；p 主力戶型為 85兩室，93平米小三室、120平

18、米三室、140平米三室。合計成交約830套；p 優惠措施：5000抵 3 萬，一次性付款 98 折，按揭 99 折，拒絕使用公積金貸款。p 目前均價7400元/平米。奧東花園奧東花園2、市場研判|主要競品戶型面積（）供應占比已推成交去化率已推剩余剩余均價兩室兩廳一衛8437222%36023365%127 1396452三室兩廳一衛9430818%24020485%36 104655611024014%4649%42 2367226三室兩廳兩衛117-12237221%36025771%103 1157138四室兩廳兩衛13227416%624268%20 23272151441509%104

19、3029%74 1207472合計1716100%117277066%402 946各戶型去化比例：1、兩室戶型較為尷尬；2、130平米以上大戶型具備一定生存空間。p 戶型設計較為一般；p 項目整體缺乏亮點，宣傳中重點推廣學區（歷城一中）?！咎忑R奧東花園】120平米平米90平米平米2、市場研判|主要競品客戶來源：周邊居民、職工；高新擠壓人群；工業北路居住人群；歷下區年輕白領 客戶特點：年齡在25-55歲之間，剛需與剛改，看好較低的價位者占絕大多數；客群分析2、市場研判|主要競品【天齊奧東花園】競爭研判2、市場研判|主要競品相對優勢：價格較低相對劣勢：產品缺乏亮點、規模較小、品質一般競爭導向：以

20、生活方式、智慧、教育、大盤取勝。2、市場研判|主要競品【萬科金域華府】萬科進入濟南的第四個項目，精裝+新風是主推賣點。預計開盤價格9000-10000元/平米，在改善層面上與本案將形成競爭?？傉嫉孛娣e103870m2總建筑面積422744.60 m2總戶數2991戶高層住宅7棟高層 其中1棟21層，2棟30層，3棟29層,1棟33層小高層住宅12棟小高層 其中3棟16層，1棟17層，8棟18層小高層地上建筑容積率3項目分攤20%-24%建筑高度6.4-96.9車位總個數及配比2558（0.8車位/1戶）產品戶數配比802607.45%95189454.40%10560217.30%125725

21、20.85%總計3481100%【萬科金域華府戶型配比】其95-125平米戶型與本案基本重合，在改善層面上競爭激烈。小高層均為1T2設計，為105、125平米戶型。高層均為2T4設計，均為95平米戶型（少量80平米戶型）。首開樓棟n 項目首次開盤約在7月25日，推出16#、17#、20#、22#4棟樓共636套房源，貨值約為5.56億元。n 內部信息：按60%首開目標計算，需開盤去化約380套，實現銷售額約3.3億元。戶型推盤套數去化率去化套數808450%429534860%206 10510270%71 12510260%61 合計63660%380 85+95平米戶型平米戶型95平米戶型

22、平米戶型105平米戶型平米戶型125平米戶型平米戶型【恒大奧東新都】總經濟技術指標項目面積（）總占地59615.1可建設用地50066.2總建面165221其中公共建筑面積12192綜合樓92547商業9645住宅總建筑面積153030住宅建筑面積147783機房及其他面積5246容積率3.3建筑密度22%項目概況：恒大奧東新都扼守高新區通往本案的世紀大道，預計10月份入市，目前價格等信息尚未確定，按照恒大歷來與周邊毛坯項目同等價格的策略，預計入市價格為7500-8000元/左右。2、市場研判|潛在競品40總戶型比例表類型面積區段套數套數比例兩室兩廳一衛70-8023617.1%三室兩廳一衛9

23、0-11041630.2%三室兩廳兩衛110-12036626.6%120-13029821.6%四室兩廳兩衛130-140624.5%合計1378100%在戶型面積方面，主力供應面積為90-130三室產品，占比達78%，兩室及四室產品供應量較少，占比共計約22%。41項目概況：銀豐劉智遠項目總體量約260萬方，其中可售面積約190萬方，項目預計8月份拿地，目前價格未定，根據其大盤特性，預計入市價格為7500-8000元/左右。銀豐劉智遠項目區域位置高新區長嶺山南路與鳳凰路交匯處開發商銀豐占地面積1883畝容積率住宅2.4、商業4.1、商住3.1建筑面積260萬物業類型住宅戶型面積80-160

24、開盤時間-交付標準毛坯 物業公司-內部配套規劃大型綜合社區醫院、兩所初中、三所小學、100班幼兒園外部配套省立醫院東院、喜來登、漢峪金谷、【銀豐劉智遠項目】2、市場研判|潛在競品42戶型面積套數（約）配比兩室兩廳一衛80-95304820%三室兩廳一衛95-115533335%三室兩廳兩衛115-130533335%四室兩廳兩衛140-160152410%合計80-16015238100%在戶型面積方面，主力供應面積為95-130三室產品，占比為70%，與本案重合度較高。兩室及四室產品占比為30%。431、濟南整體供求較為平衡，2015年的主基調是去庫存；2、區域內80-90平米兩居及110-

25、120平米的剛改三居較受青睞，130平米以上戶型也因總價低有較大吸引力；3、本區域吸引了濟南市眾多的剛需剛改地緣性客群。其中近50%來源于歷下區與高新區，30%來源于周邊與濟鋼所在的工業北路區域；4、項目面臨區域內及區域外在剛需層面與改善層面的激烈競爭。2、市場研判|小結主力客群來源（歷城、歷下、高新區80%）輔助客群來源（其他城區、章丘市、其他城市等20%）3、客群定位|區域來源本項目 漢峪金谷總占地1200畝，建面400萬，規劃50棟寫字樓、11棟商業 目前整體招商完成60%，有30家金融機構、大型企業總部簽約入駐 計劃吸引就業人口10萬人高新區奧體文博政務區漢峪金谷奧體CBD雪山片區拆遷

26、涉及四個村莊，共計240戶，6300多人。部分拆遷戶有意購置本區域商品房，是本項目的補充客戶濟鋼工業區l 濟南高新區總規劃面積137k，常住人口25萬人。目前已擁有企業3000多家，其中世界500強企業11家，高新技術企業200多家。l 按照人均辦公面積最高標準20計算，未來區域內商務辦公人群將達到50萬。l 其中，舜泰廣場總建面74萬，目前辦公人數已達到5萬余人；齊魯外包城規劃總建面165萬，最終將形成入駐企業1000家、從業人員8萬人的集生產、生活、生態于一體的世界知名服務外包基地。項目以高新區、漢峪金谷、奧體CBD就業人群為主力客群，以濟鋼、高校、雪山拆遷戶為補充客群高校區3、客群定位|

27、客群地圖目標客群行業分布區域行業歷城區私營業主、教育、國企員工、村民歷下區企業白領、企業中層、國企、事業單位、退休職工高新區IT員工及中層其他區域小私企業主、個體戶、企業中高層3、客群定位|行業分布客戶特點1：青年置業為主力軍，年紀22-30歲，他們感性、沖動、活力、浪漫。3、客群定位|客群特點客戶特點2：剛需及剛改客群對于教育極為看重，決定性因素！3、客群定位|客群特點客戶特點3：對于價格極為敏感，總價決定決策3、客群定位|客群特點客戶特點4：剛改及新城置業客戶對于內外環境、配套更為關注3、客群定位|客群特點客戶特點5：剛需客戶大多需要父輩資金支持3、客群定位|客群特點1、主要來自歷城區（周

28、邊、工業北路、洪樓）、歷下區（經十東路沿線寫字間）、高新區；2、以22-30歲的剛畢業人群、事業處于上升期的企業白領為主；3、極為重視教育配套；4、注重社區生活配套；5、客群主要需求為90-120的三居，總價區間約為60-90萬元。3、客群定位|小結 智慧+運動+浪漫+教育+生態智慧新城 浪漫社區4、市場定位|啟動區定位教育：幼兒園引入公辦與知名國際雙語兩類，小學與初中引入濟南前三的名校，與新加坡學校進行定期交流或學生交換，引入遠程智慧教育及監控因子 東部新城最佳教育社區，濟南唯一智慧教育標桿項目+運動：在東側山體運動主題公園：設置足球場、籃球場、環山慢跑路，打造成濟南 唯一運動社區；大社區內

29、慢行騎行系統等濟南唯一運動社區+智慧：全WIFI覆蓋，社區兒童/老人定位、兒童活動區域監控、直飲水入戶、智慧停車、智慧平臺等山東省生態智慧城市標桿項目+浪漫：A7與A10之間的40米綠帶設計為櫻花大道，在B03打造濟南唯一的社區教 堂，成為區域地標，加入花海、玻璃屋等浪漫元素，將浪漫氛圍營造到極 致濟南唯一極致浪漫花園社區+生態：韓倉河濕地公園，蔣山森林公園、社區內立體綠化、下沉綠地等。同時通過專業的pm測試，為飽含豐富負氧離子的好空氣證明濟南生態之城+融入競爭 跳出競爭p 2016年啟動地塊為A07+A10，定位為剛需現金流產品，2016年下半年啟動C01地塊做改善型產品。p 在雙啟動策略中

30、，C01需在2016年動工，2016年10月份推向市場，與A07/A10形成雙盤【僅在營銷上組織兩套獨立班子，其余不做區隔】。C01定位為改善置業的標桿產品，在售價上高出A07/A10地塊1200-1500元/平米，產品上增加新風系統等人本亮點、并且在產品標準上有所提升。p 雙盤在產品上互為補充、互不構成競爭，C01主力戶型設定為110-150平米改善戶型，A07等主力戶型設定為90-120平米剛需戶型。4、市場定位|競爭策略|雙盤啟動A092015年開發年開發總建面：總建面：26.6萬萬 地上：地上：18.3萬萬 住宅住宅地下：地下：8.3萬萬A102016年開發年開發總建面：總建面：10.

31、3萬萬地上：地上：7.1萬住宅萬住宅地下：地下：3.2A072015年開發年開發總建面：總建面：27.4萬萬地上：地上：18.5萬住宅萬住宅地下：地下：8.9萬萬改善區域剛需區域改善區域C01總建面：總建面：52.6萬萬地上：地上：35.6萬萬其中住宅：其中住宅：31萬萬 商業：商業：4.6萬萬地下：地下：17萬萬A04總建面：總建面：42.5萬萬地上：地上：28.75萬萬 住宅住宅地下：地下：13.75萬萬A06總建面：總建面：31.4萬萬地上：地上：21.5萬萬 住宅住宅地下：地下：9.9萬萬A09總建面：總建面：26.6萬萬 地上：地上：18.3萬萬 住宅住宅地下：地下：8.3萬萬B03

32、總建面：總建面：26.3萬萬地上：地上：18.1萬萬 商業商務商業商務地下：地下：8.2萬萬雙盤啟動策略優勢p 1+11（營銷戰略）：1、雙盤共同發力，任務達成率更高；2、雙盤同時吸引挖掘客戶，更具競爭優勢和規模優勢；3、雙盤的炒作推廣和宣傳，更有利于帶動和炒熟區域。p 1+12（營銷戰術）：1、雙盤差異化定位，產品互補，去化均勻；2、剛需盤走量，回籠資金；品質盤做標桿，支撐溢價；p 更快建立市場領導者地位（項目發展）：項目作為150萬平米的大盤，單純以剛需啟動，市場地位建立緩慢，以標桿性的C01輔助做雙盤啟動策略，則品質大盤的地位更容易建立，同時更能獲得比單盤啟動更快的去化速度與溢價。A10

33、總建面：總建面：10.3萬萬地上：地上：7.1萬住宅萬住宅地下：地下：3.2A07總建面：總建面：27.4萬萬地上：地上：18.5萬住宅萬住宅地下：地下：8.9萬萬雙盤啟動策略優勢p 客群拓展、客群升級的保障（項目發展）：在2015年-2016年，項目客戶群集中于現有區域，但伴隨著項目戶型的逐步加大、每年銷量的逐步提升，項目必須具備從更多競爭區域奪取客戶的能力，由此作為一個價值標桿、品質標桿的C01是項目發展的上佳選擇。p 與新加坡（中建）地塊競爭的需要（競爭格局）：內斗，除了產品差異就看各自的營銷能力，雙地塊啟動，在各個客戶層面均對對手構成攔截與打擊，能夠保障我們更容易贏得競爭。p 區域營銷

34、渠道為王，雙盤策略更能促進渠道效果：兩類產品營銷，均以渠道營銷為主，雙盤啟動能在更多客戶區域、更廣客戶檔次起到攔截作用，同時因雙盤產品互補，能夠最大化發揮渠道的作用，同時更多的渠道營銷能更迅速的增強項目市場地位，加大話語權。改善地塊客群定位與置業特征1、高新區、歷下區經十東路沿線、工業北路具備一定經濟基礎，二次及二次以上置業者；2、追求良好的生態環境、居住產品品質、景觀綠化、物業服務、精品教育、優秀的配套，傾向于健康、養生的企業中高層、公務員、私營企業主群體；3、追求被認同的健康生活方式及對身份地位的彰顯。4、職業分布如下：區域行業歷下區（經十東路）政府、事業單位、高校、醫院、私企業主、金融企

35、業員工及高管高新區世界500強中高層、IT員工及中高層其他區域私企業主、企業中高管體驗區設置一級開發公司品牌展示中心新加坡地塊營銷中心體驗區p B03設置體驗區，設置雙營銷中心（剛需地塊使用營銷中心、改善地塊暫時使用教堂建筑），共享體驗區。p 剛需地塊去化完畢后，體驗區完全歸改善地塊使用。體驗區浪漫主題綠地花海+歐式教堂1、由客戶積累確定最終價格是唯一可行的道路，依據目前市場狀況，起步區開盤均價在7500元/平米左右較為合適，能夠快銷回款，為項目成長打下堅實基礎。2、2016年年末啟動改善區域，依靠更多智慧、生態、教育、運動及更佳的產品獲得更多溢價，9000元/平米是較為合適的起步價格。4、市

36、場定位|價格定位4、市場定位|競爭策略|大盤模式改善新城大盤發展模式，通過雙盤操作，盡快樹立雙重價值主張，在加快資金回籠的同時將客群快速的從區域內擴展到區域外，將剛需為主拉升到改善為主：p教育先行：2015年需確定引入名校（山師附中附小、燕山學校、甸柳一中一小等），并集中宣傳，在東部區域形成轟動；p商業先行：在A10、A07的沿街商業提前規劃超市、醫療、電信、快餐、干洗等必備業態，打造商業示范區（A10地塊的超市、銀行等提前招商），營造生活氛圍；p運動與生態先行：山體運動休閑、濕地體驗區與浪漫主題體驗區先行，打造成濟南最佳的主題生態社區；p智慧先行：WIFI全覆蓋、兒童老人定位系統、社區及家庭

37、監控系統等與業主生活有直接關系的智慧因子先行。p城市角度的拔高定位【東部新城核心高端住區、東部新城休閑購物娛樂中心（大地塊50萬平米商業配套）、東部新城首席教育大盤】p營造超值感，創造獨有價值，務求一期開盤轟動、震撼，制造第一批忠實客戶群。產品力園林立面簡歐風格的現代園林使用綠城二代高層，法式建筑；涂料+真石漆戶型方正、利用率高；長面寬、短進深，增加采光面；盡量通透、全明；戶型A07A10在最大可能滿足容積率的基礎上盡可能增加樓距、小區組團式圍合；規劃設備WIFI覆蓋、直飲水入戶、兒童智能定位、家庭及社區智能監控5、產品定位（剛需地塊）產品力園林立面簡歐風格的現代園林使用綠城二代高層，法式建筑

38、；石材+真石漆3米層高戶型方正、利用率高；長面寬、短進深，增加采光面；盡量通透、全明，增加贈送；產品創新，底層花園、頂復，增加部分躍層樓座；戶型追求南北朝向、寬敞樓間距、小區組團式圍合；規劃設備高端配置、新風系統、贈送太陽能，綠色環保、智能家居5、產品定位（改善地塊）5、產品定位（剛需、改善地塊的價格差異）1、更佳位置、沿河面山2、更高層高，更大空間尺度3、輕奢產品，全天然石材豪宅級入戶大堂4、更美園林，每平米千元造價園林級社區景觀5、贈送太陽能、生態環保6、子母門入戶、高端斷橋鋁內開內倒中空玻璃窗7、隔絕霧霾新風系統，引領健康生活方式8、智能升級，手機遙控世界9、純粹法式產品，唯美浪漫、典雅內斂10、中新智慧城高端大作，智慧改變生活1、通過對區域銷售市場調研，90120平方米三室戶型銷售速度最快。2、區域市場對于130平米以上戶型有一定需求。3、均為21-25層2T4布局。一期建筑面積（地上）產品形態居室分戶型套數占比25.6萬（A07+A10）高層三室兩廳一衛9542%10537%合計78.8%三室兩廳兩衛12012%三室兩廳兩衛1359%合計21.2%5、產品定位|戶型配比（啟動區）謝 謝