江山帝景公寓營銷定位思考

《江山帝景公寓營銷定位思考》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《江山帝景公寓營銷定位思考（26頁珍藏版）》請在裝配圖網上搜索。

1、江山帝景公寓營銷定位思考項目精裝公寓定位可行方向判定公寓思考：、項目公寓性質為“精裝住宅”范疇，在目前的市場上，第三套限貸；精裝酒店公寓（居住方向）商務公寓（商務辦公方向）學區公寓（自住陪讀）整體市場熱銷案例定位分析1232016年4月份長沙市場公寓供應為14.6萬方，成交量為9.2萬方，成交價格7457元/平。PART-2 PART-2 整體市場分析整體市場分析整體市場整體市場集中在主城區二環內，城市熱點區域岳麓區、武廣片區、南城等依托集中在主城區二環內，城市熱點區域岳麓區、武廣片區、南城等依托城市發展及日漸成熟的配套，眾多個項目均有規劃公寓產品城市發展及日漸成熟的配套，眾多個項目均有規劃公

2、寓產品整體格局整體格局匯金國際東宸1919公館鉑宮二期明城國際東塘瑞府米蘭春天沁園春御院像素匯觀湖公寓恒大華府涉外公館湘騰城市廣場蘭卡威國際萬博匯瀟湘國際西子一間先鋒東外灘長房時代城壹號公館中信新城星城榮域紫檀三期嘉斯茂廣場金域華府運達國際新城泉昇同福大廈沙發公寓泰格公寓少帥府曙光領峰帕克水岸五一中央領域長盛嵐庭鉑金國際湘麓國際天翼公寓沸點100100鉑金館友誼公寓觀園公寓大地國際公寓鵬鑫公寓泊富廣場藏瓏恒大金都萬達公館保利國際金領公寓合能公館湘域城邦綠地公館將愛公寓蘭亭灣畔PART-2 PART-2 整體市場分析整體市場分析客戶購買需求客戶購買需求審視全城，長沙公寓市場客戶主要由投資型、自住

3、型、辦公兼自住三審視全城，長沙公寓市場客戶主要由投資型、自住型、辦公兼自住三類客戶組成。類客戶組成。明城、藍灣明城、藍灣利海米蘭春天、利海米蘭春天、萬科城萬科城德思勤、喜德思勤、喜盈門、華晨盈門、華晨第一類客戶第一類客戶第二類客戶第二類客戶第三類客戶第三類客戶投資型投資型 自住型自住型 辦公兼自住辦公兼自住PART-2 PART-2 整體市場分析整體市場分析客戶來源寬泛，受區域發展的限制相對較小?？蛻魜碓磳挿?，受區域發展的限制相對較小。項目項目客戶來源客戶來源年齡分布年齡分布職業特征職業特征置業目的置業目的置業關注點置業關注點藍灣國際廣場長沙市區的客戶45%地級市的客戶35%外地的投資客20%

4、30歲以上做生意的老板企業中高管公務員投資60%自住40%地段與升值潛力精裝修 戶型 明城國際中心婁底、益陽等地級市的客戶35%長沙市區的客戶30%省外投資客戶25%30歲以上生意人公務員老師等泛公務員投資60%自住40%地段與升值潛力商住兩用開發商品質東塘瑞府長沙市區的客戶50%地級市的客戶30%省外的湖南人20%30歲以上個體戶私企白領事業單位投資60%自住40%地段精裝小戶萬博匯長沙本地人35%在長沙工作的湖南人20%地級市的客戶25%省外投資客20%25-3040歲以上生意人教師公務員投資60%自住40%地段與配套教育資源小戶型壹號公館長沙市區客戶40%地級市的客戶30%省外投資客30

5、%25-40歲個體戶企業中高管富二代投資60%自住40%地段升值空間精裝修東宸19公館長沙市區客戶70%地級市客戶20%省外客戶10%25-45歲企業中高管事業單位職員投資60%自住40%地段教育資源德思勤廣場長沙市區客戶60%地級市及省外投資客戶40%30-50私營業主企業中高管公務員100%投資地段配套升值潛力投資回報客戶特征客戶特征及關注點及關注點PART-2 PART-2 整體市場分析整體市場分析整體市場熱銷案例定位分析123熱銷公寓一：返租酒店成為市場熱銷公寓一：返租酒店成為市場最最火爆產品?；鸨a品。熱銷原因一熱銷原因一外國、觀園、東宸外國、觀園、東宸1919公館、潮宗御苑、公館、

6、潮宗御苑、華晨世界廣場華晨世界廣場等項目依靠引進主題酒店，等項目依靠引進主題酒店，公寓銷售效果十分理想。公寓銷售效果十分理想。東宸19公館艾豪斯酒店觀園速8酒店潮宗御苑華美達酒店華晨世紀廣場豪生大酒店PART-2 PART-2 熱銷原因分析熱銷原因分析熱銷原因二熱銷原因二項目主力面積折后單價總價套數銷售率備注達美美立方30-60 毛坯7200-789922萬-30萬120030%低總價+低首付建安像素匯24-40精裝700018-28萬1065套100%低總價奧克斯廣場45-50毛坯690030-35萬450套100%低總價德斯勤城市廣場40-45精裝900030萬起616套100%低首付+低

7、總價建安像素匯總價18萬起德斯勤城市廣場奧克斯廣場熱銷公寓二：熱銷公寓二：低總價低首付公寓不限購不限貸銷售火爆低總價低首付公寓不限購不限貸銷售火爆。PART-2 PART-2 熱銷原因分析熱銷原因分析熱銷公寓熱銷公寓三三：附帶附帶“學位學位”，主打學區公寓銷售火爆！，主打學區公寓銷售火爆！項目主力面積折后單價總價套數銷售率備注萬博匯50左右980049萬485套99.17%主打砂子塘小學學位公寓鈺龍天下33-77平580020-45萬1200套40%主打長郡雙語實驗中學北辰美寓50-57鑫遠微中心明德中學學位明德中學學位萬博匯砂子塘小學砂子塘小學熱銷原因三熱銷原因三PART-2 PART-2

8、熱銷原因分析熱銷原因分析u分布狀況：依托地段，分布狀況：依托地段，主要分布在二環內城市核心區主要分布在二環內城市核心區u銷售價格：公寓價格實現良好，銷售價格：公寓價格實現良好，精裝公寓通過拔高精裝價格實現精裝公寓通過拔高精裝價格實現溢價；溢價；u銷售速度：銷售速度：區域內米蘭春天當前市場環境下，公寓銷售依然區域內米蘭春天當前市場環境下，公寓銷售依然保持保持良好銷售速度良好銷售速度。30-5030-50為主力面積戶型區間，套房小面積銷售優于為主力面積戶型區間，套房小面積銷售優于大面積大面積u案例借鑒：返租案例借鑒：返租&低總價商務公寓、學區公寓成為當前市場最熱銷低總價商務公寓、學區公寓成為當前市

9、場最熱銷的公寓產品。的公寓產品。小結小結客戶來源寬泛，受區域發展的限制相對較小。市場機會相對較大，市客戶來源寬泛，受區域發展的限制相對較小。市場機會相對較大，市場成功案例通過返租酒店、低總價公寓及學區公寓實現熱銷，并帶動場成功案例通過返租酒店、低總價公寓及學區公寓實現熱銷，并帶動溢價。溢價。本案精裝公寓產品營銷定位分析本案精裝公寓產品營銷定位分析本案精裝公寓機會分析本案精裝公寓機會分析公寓市場機會公寓市場機會酒店公寓酒店公寓商務公寓學區公寓區域酒店類物業兩極分化嚴重，區域內多以四星級以上酒店規劃為主，區域酒店類物業兩極分化嚴重，區域內多以四星級以上酒店規劃為主，周邊安置小區則多以低檔次酒店、賓

10、館為主，片區未來酒店市場需求周邊安置小區則多以低檔次酒店、賓館為主，片區未來酒店市場需求較大，酒店公寓市場存在較大的發展空間較大，酒店公寓市場存在較大的發展空間華天商務酒店洋湖style星級酒店該區域超過5家以上低端經濟酒店該區域超過5家以上低端經濟酒店n 區域內規劃多以四星級以上酒店規劃為主；n 片區安置小區較多，提供了一些低檔次的住宿安排；n 區域內聚集了多所高校及長沙岳麓科技產業園，酒店公寓市場發展空間巨大中醫藥大學中醫藥大學工業學院工業學院區域酒店現狀區域酒店現狀區域內科技產業園，為酒店公寓帶來了可觀的終端客戶群資源區域內科技產業園，為酒店公寓帶來了可觀的終端客戶群資源這里的管理者有很

11、多，他們在這里也沒有其他好的地方住，一般都住在廠區。還有許多經常過來進行培訓的人員，也住在園區職工公寓里。岳麓科技產業園 李老板這里以后會有一些星級酒店，但畢竟只能滿足少數人，沒有像樣的酒店或商務公寓。華潤橡樹灣 張先生產業園中高管客戶現狀產業園中高管客戶現狀需求特征需求特征商務或酒店公寓產品商務或酒店公寓產品置業次數置業次數首次置業首次置業總價承受能力總價承受能力較高較高客戶置業目的客戶置業目的企業使用、個人自住企業使用、個人自住置業敏感點置業敏感點形象檔次形象檔次/配套配套/交通交通/物業服務物業服務管理者的居住現狀管理者的居住現狀管理者的置業要求管理者的置業要求n 住在廠區員工宿舍內或周

12、邊安置小區n 企業缺乏有檔次的商務接待和辦公場所n 吃飯、商務洽談等活動都不太方便n 到其他酒店等地方距離較遠，來回感覺比較麻煩n有檔次的商務公寓做做企業進行洽談等商務活動的場所n配套比較齊全的酒店公寓一，安排出差人員或自住n配套要齊全，距離不要太遠客群需求客群需求1周邊聚集的高校聚集了周邊聚集的高校聚集了5萬余的師生，存在巨大的公寓租住群，高收萬余的師生，存在巨大的公寓租住群，高收入老師則具有潛在的投資和改善需求入老師則具有潛在的投資和改善需求高校老師約高校老師約50005000人人大中專院校大中專院校中小學中小學湖南中醫藥大學聯豐小學湖南工業職業技術學院博才小學湖南省醫藥學校湖南服裝工業學

13、校老師的住宿現狀老師的住宿現狀中醫藥大學老師的收入情況中醫藥大學老師的收入情況n老師大多住在學校里面，如教師宿舍；老師大多期望在學校附近置業，但因為供應少，許多老師也在區域內買房；n部師在學校附近小區租住。n講師月收入約20004000元，副教授月收入約40005000元，教授月收入約60007000元，加上補貼、獎金等，年收入至少在10萬元左右；n老師有豐厚的住房公積金，一般工作34年的老師公積金約10萬元左右。數據來源：教師訪談客群需求客群需求2投資類客戶覆蓋全市，客戶實力較強，關注區域未來發展前景和升投資類客戶覆蓋全市，客戶實力較強，關注區域未來發展前景和升值潛力，對投資類小戶型產品比較

14、青睞值潛力，對投資類小戶型產品比較青睞長沙長沙湘潭湘潭株洲株洲普遍看好區域的未來發展前景，對配套關注比較明顯，注重升值潛力，公寓等小戶型產品受歡迎投資客戶分布投資客戶分布 投資客戶置業關注點投資客戶置業關注點n首先關注區域的發展前景和規劃，是否城市發展的熱點區域n關注產品性價比和小區環境，小戶型公寓產品是首選n對回報率穩定的投資產品很感興趣n投資客戶約占區域的10%n長株潭客戶為主，來自長沙的投資客戶較多客群需求客群需求3成功案例借鑒成功案例借鑒作為后現代主義的追隨者，酒店正是為作為后現代主義的追隨者，酒店正是為“橙子族橙子族”們量身訂制的，它是們量身訂制的，它是“橙子族橙子族”心靈心靈的棲息

15、地，以的棲息地，以“橙子橙子”的形象來彰顯其氣質與品味。的形象來彰顯其氣質與品味。服務主力對象為：服務主力對象為：大學生、時尚白領、藝術家、年輕的大學生、時尚白領、藝術家、年輕的商場才俊。商場才俊。這個階層正是今日滾滾紅塵中，彰這個階層正是今日滾滾紅塵中，彰顯個性、引領時尚的人群，即顯個性、引領時尚的人群，即“橙橙子族子族”，他們奉，他們奉發條橙子發條橙子為他為他們卓爾不群的立世宣言。們卓爾不群的立世宣言。通過鮮明的酒店主題打造，加之酒店客群的準確定位，酒店以及附屬商通過鮮明的酒店主題打造，加之酒店客群的準確定位，酒店以及附屬商業街運營十分成功，很早便收回成本，而且居住率一直保持在不低于業街運

16、營十分成功，很早便收回成本，而且居住率一直保持在不低于70%70%的水平。的水平。特色酒店成功案例：特色酒店成功案例：橙子酒店橙子酒店通過發展特色主題酒店規避星級競爭，搶占市場空白通過發展特色主題酒店規避星級競爭，搶占市場空白本案公寓機會分析本案公寓機會分析公寓市場機會酒店公寓商務公寓商務公寓學區公寓周邊客群支撐周邊客群支撐長沙含浦科教產業園是2001年成立的一個以科教事業為主，其它配套產業為輔的綜合性產業開發園區，功能定位為國家級科技成果轉化基地、新型工業化示范基地、生態宜居新區。園區規劃總面積60平方公里，其中一期20平方公里已被納入長沙市2020年總體規劃所屬都市范圍，并明確為城市“組團

17、”?，F已有南方大學、湖南工業職業技術學院、湖南電力學院、長沙環保設備廠、長沙晚安床上用品公司、長沙環保設備廠、長沙晚安床上用品公司、長沙寶晟實業有限公司等長沙寶晟實業有限公司等1010多個項目落戶該園多個項目落戶該園?？平坍a業園的快速發展，給含浦帶來的外部影響力，提升區域的商務科教產業園的快速發展，給含浦帶來的外部影響力，提升區域的商務需求和商務價值。當前區域內尚無相對較高商務場所滿足需求。需求和商務價值。當前區域內尚無相對較高商務場所滿足需求。各類型企業不同發展期的辦公物業需求規律各類型企業不同發展期的辦公物業需求規律新生期，創新生期，創業階段業階段貿易物流業貿易物流業制造加工業制造加工業發

18、展期，掙發展期，掙扎階段扎階段穩定成穩定成長階段長階段成熟期成熟期及以后及以后辦公物業需求辦公物業需求商住樓：商住樓：低成本，可居住低成本，可居住寫字樓：寫字樓：提高形象，建立客戶信心提高形象，建立客戶信心初期，作坊類初期，作坊類發展期，規模發展期，規模成長業務拓展成長業務拓展階段階段高速成長，高速成長，某些職能部某些職能部門分離門分離成熟期及以后成熟期及以后有穩定的客戶有穩定的客戶和銷售網絡和銷售網絡廠區辦公：廠區辦公：便捷便捷寫字樓：寫字樓：競爭導向，形象，品牌競爭導向，形象，品牌辦公物業需求辦公物業需求商住樓：商住樓：接待客戶，可住，可辦公接待客戶，可住，可辦公辦公物業的發展與第三產業的

19、發展程度和聚集程度密切相關，在第三產業迅速發展的區域，辦公物業需求較大。目前科教園入駐企業以裝備制造業等第二產業為主，第三產業的發展目前科教園入駐企業以裝備制造業等第二產業為主，第三產業的發展和集中度有限和集中度有限發展有限發展有限本案公寓機會分析本案公寓機會分析公寓市場機會公寓市場機會酒店公寓商務公寓學區公寓學區公寓學區資源：學區資源：博才白鶴小學及師大附中博才實驗中學南校區，購房必有指博才白鶴小學及師大附中博才實驗中學南校區，購房必有指標，獨一無二。標，獨一無二。學區資源學區資源地塊周邊教育資源豐富，距離博才實驗小學地塊周邊教育資源豐富，距離博才實驗小學1.51.5公里，師大附中博才實公里

20、，師大附中博才實驗中學南校區僅需步行驗中學南校區僅需步行5 5分鐘。分鐘。師大附中博才實師大附中博才實驗中學南校區驗中學南校區博才實驗小學博才實驗小學博才實驗小學湖南師大附中博才實驗中學南校區。整體市場熱銷案例定位分析123本項目定位結合案例以及項目情況得出本項目公寓業態劃分4F9F15F25F商務公寓（教育、科研創新、咨詢、裝飾機構）酒店公寓（特色商務、連鎖酒店）自住公寓（陪讀、自住客）10層6層6層 1625F做自住公寓，共7層，主要作為小孩陪讀，端口戶型做燃氣管道，每套均送1個學位，精裝修800元/平米的配置，提高升值門檻。914F做商務辦公公寓，共6層，考慮用戶可能打通自用，建議毛坯出售，避免二次裝修，其中業態以教育、科技創新、咨詢、裝飾為主。4-9F做酒店公寓，人口不宜往頂層引流，且低層昭示效果較好，業態建議4L-9L做酒店公寓。THANKS