萬科集團財務分析

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1、萬科企業股份有限公司萬科企業股份有限公司2012年度財務分析報告1、市場需求急劇上升。房地產市場存在剛性需求，需求量一直呈上升姿態，由于放房價的居高不下和政府調控等一些因素，持幣待購現象嚴重。2、房屋銷售價格同比繼續上漲，但漲幅回落。經濟適用房銷售價格持平，商品住宅銷售價格小幅度下降，其中普通住宅銷售價格與上月持平，高檔住宅銷售價格小幅度下降。二手住宅銷售價格上漲，漲幅下降。3、房地產開發量上升。房地產投資額同比增加，房屋施工面積、竣工面積都有所提升。4、直接融資受阻、信貸縮減。房企資金來源回落持續下滑。而房地產開發商的資金來源中，自籌資金所占的比例越來越高。5、房地產銷售量存在地域性特征。由

2、于政府管制、人們預期、房價等各種因素，造成房地產銷量有不穩定趨勢，“金九銀十”銷量漲幅同比降低?？偟膩碚f，房地產行業盡管備受爭論，但還是國民經濟一個重要行業。在城鎮化大背景下，房地產行業還有前景。2013年謹慎樂觀，短期還要貫徹限購措施，長期要有經濟、法律等手段，更多的市場化方式；房地產市場差異性較大，關注市場差異性問題；暴利時代已經過去，今后企業更多要靠內功，靠創新，靠品質；房企和上下游企業要進一步強強聯合，城鎮化是進一步要推進集約、智能、綠色、低碳的城鎮化，提供高性價比的產品。2013中國房地產企業實力排名前十強中國房地產企業實力排名前十強第01名：萬科企業股份有限公司第02名：恒大地產集

3、團第03名：保利房地產（集團）股份有限公司第04名：大連萬達集團股份有限公司第05名：中國海外發展有限公司第06名：綠地控股集團有限公司第07名：龍湖地產有限公司第08名：華潤置地有限公司第09名：世茂房地產控股有限公司第10名：富力地產股份有限公司 萬科公司成立于1984年5月,1988年進入房地產行業，1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司。是目前中國最大的專業住宅開發企業。公司致力于通過規范、透明的企業文化和穩健、專注的發展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會尊重的企業。憑借公司治理和道德準則上的表現，公司連續七次獲得“中國最受尊敬企業”稱號。萬科簡介

4、：萬科簡介：萬科企業文化萬科企業文化主要有四點：1、客戶是我們永遠的伙伴（服務）2、人才是萬科的資本（人力資源）3、“陽光照亮的體制”（簡單不復雜、規范不權謀）4、持續的增長和領跑多元化專業化精細化一、萬科前十年發展戰略：多元化的加法一、萬科前十年發展戰略：多元化的加法 1、19841991年：戰略混沌期 2、1991年1993年：邊緣期，戰略初步形成二、萬科第二個十年發展戰略二、萬科第二個十年發展戰略專業化的減法專業化的減法 1、諾基亞戰略：從多元化轉向專業 2、從綜合商社到專營房地產 1991年：向綜合業務發展 重組企業業務 轉讓怡寶蒸餾水 轉讓萬佳百貨三、萬科第三個十年發展戰略三、萬科第

5、三個十年發展戰略精細化的乘法精細化的乘法萬科在完成“專業化”調整之后，從2000年開始第二輪擴張戰略，由“專業化向“精細化”轉型。從加法到減法，從多元化到專業化的回歸，使資源得以集中，在房地產業務上從加法到減法，從多元化到專業化的回歸，使資源得以集中，在房地產業務上也形成了規模優勢，恢復了核心主業，獲得了持續競爭力，最終成就了萬科也形成了規模優勢，恢復了核心主業，獲得了持續競爭力，最終成就了萬科三三十多十多年的持續增長的傳奇。年的持續增長的傳奇。保利房地產（集團）股份有限公司是中國保利集團控股的大型國有房地產上市公司，也是中國保利集團房地產業務的主要運作平臺，國家一級房地產開發資質企業，連續五

6、年蟬聯國有房地產企業綜合實力榜首，連續兩年榮膺中國房地產行業領導公司品牌。2006年7月，公司股票在上海證券交易所上市，并入選2008年度中國上市公司優秀管理團隊，2009年，公司獲評房地產上市公司綜合價值第一名，截止2011年底，公司總資產突破2000億元，實現銷售認購732億元。競爭對手競爭對手保利保利 簡介簡介文化理念：奮發向上、團結協作、樂于奉獻、規范誠信、紀律嚴明經營理念：務實（立足之本）；創新（發展之源）；規范（經營之道）；卓越（追求之境）企業觀點：人才觀（企業即人，企業為人，企業靠人）；服務觀（您的滿意是我們孜孜以求的目標）；市場觀（沒有飽和的市場，只有飽和的產品）企業精神：團隊

7、精神，敬業精神，創新精神保利地產：萬科財務指標分析萬科財務指標分析償債能力指標償債能力指標運營能力指標運營能力指標獲利能力指標獲利能力指標發展能力指標發展能力指標償債能力指標1、流動比率會計年度流動比率2012年1.402011年1.412010年1.59 流動比率反映企業短期償債能力的強弱。萬科在近三年流動比率逐年下降，企業償債能力變弱，債權人利益的安全程度有所下降。2、速動比率會計年度速動比率2012年0.412011年0.372010年0.56 速動比率的內涵是每1元流動負債有多少元速動資產作為保障。萬科近三年速動比率平均在0.45左右，面臨蠻大的債務風險。會計年度資產負債率（%）201

8、2年78.322011年77.102010年74.693、資產負債率 資產負債率是衡量企業負債水平及風險程度的重要標志。資產負債率越小，表明企業償債能力越強。萬科近三年資產負債率逐年提高，償債能力逐年變弱。會計年度利息償付倍數2012年28.552011年32.002010年24.684、利息償付倍數 利息償付倍數表明企業一定時期息稅前利潤相當于利息支出的多少倍，其數額越大表明企業的償債能力越強。萬科近三年償債能力有所增強。運營能力指標會計年度總資產周轉率(次)周轉天數(天)2012年0.311161.292011年0.281285.712010年0.291241.381、總資產周轉率總資產周

9、轉率越高，表明企業全部資產的使用效率越高。萬科近三年總資產周轉率穩定在0.3左右，周轉率比較低。會計年度 應收賬款周轉率(次)周轉天數(天)2012年60.635.952011年46.187.802010年 31.8111.322、應收賬款周轉率 應收賬款周轉率是指企業一定時期的營業收入與平均應收賬款余額的比值。萬科近三年應收張款周轉率逐年提高，表明萬科應收賬款的回收速度變快，應收賬款管理效率變高，資產流動性變強，短期償債能力也變強。會計年度存貨周轉率(次)周轉天數(天)2012年0.281275.242011年0.251422.922010年0.271333.333、存貨周轉率一般來講，存貨

10、周轉率越高越好。萬科近三年存貨周轉率比較低，變現速度慢，周轉額變小，資源占用水平高。獲利能力指標1、營業利潤率會計年度營業利潤率（%）2012年15.192011年16.162010年17.43 營業利潤率是企業一定時期營業利潤與營業收入的比率。萬科近三年營業利潤率逐年下降，表明其市場競爭力變弱，發展潛力變小，獲利能力變弱。會計年度總資產報酬率（%）2012年4.292011年4.092010年5.012、總資產報酬率（ROA）總資產報酬率是衡量企業一定時期內獲得的報酬總額與平均資產總額的比率。萬科近三年總資產報酬率有所下降，表明其資源利用效益變差，獲利能力變差。會計年度凈資產報酬率（%）20

11、12年19.802011年17.872010年16.473、凈資產報酬率（ROE）凈資產報酬率是企業一定時期內獲得凈利潤與平均凈資產的比率。萬科近三年凈資產報酬率逐年提高，表明其自有資產獲取收益的能力變強，運營效益變好，對企業投資人和企業債權人權益保障程度越高會計年度營業利潤增長率（%）2012年46.492011年31.042010年23.45發展能力指標1、營業利潤增長率 營業利潤增長率是企業本年營業利潤增長額與上年營業利潤總額的比率，反映企業營業利潤的增減變化情況。萬科近三年營業利潤增長率逐年提高，獲利能力變強。會計年度總資產增長率（%）2012年27.882011年37.362010年

12、56.702、總資產增長率 總資產增長率是企業資產總量擴張方面衡量企業的發展能力。近三年，萬科總資產增長率逐年降低，表明其一定時期內資產經營規模擴張的速度變慢。萬科萬科2012年度與競爭對手保利年度與競爭對手保利及行業平均各項指標對比及行業平均各項指標對比 各各 項項 指指 標標萬科萬科保利保利行業平均行業平均 指標償債能力流動比率1.41.672.11速動比率0.410.380.4資產負債率78.32%78.19%81.25%利息償付倍數28.5516.1721.3力指標運營能總資產周轉率0.310.270.28應收賬款周轉率60.6346.9180.12存貨周轉率0.280.261.1力指

13、標獲利能營業利潤率15.19%14.50%6.80%總資產報酬率4.29%4.11%3.11%凈資產收益率19.80%6.47%5.04%指標能力發展營業利潤增長率46.49%35.02%23.15%總資產增長率27.88%28.79%36.41%從上述數據中我們可以看到，萬科和保利的短期償債指標都低于行業平均，同時反映了萬科的短期償債能力比保利地產要弱。長期負債方面，萬科要高于保利和行業平均，表明其長期負債能力差。在總資產周轉率和存貨周轉率方面，萬科、保利和行業平均基本持衡。在應收賬款周轉率上，萬科要高于保利，低于行業平均，表明其變現能力要高于保利，但低于行業平均；資源占用率上要要低于保利，

14、高于行業平均。在營業利潤率上，萬科要高于保利和行業平均，發展潛力和獲利能力要高于保利和行業平均；在總資產報酬率上，保利要高于萬科和行業平均，表明其資產利用效果要好；在凈資產報酬率上，萬科的自有資本獲益能力和運營效益要高于保利和行業平均。在營業利潤增長率上，萬科要高于保利和行業平均，表明其獲利能力較好；在總資產增長率上，萬科要低于保利和行業平均，表明其一定時期內資產經營規模擴張速度慢。優勢S1.品牌效應2.技術3.管理4.現金流量充足弱點W1.土地存儲不足2.融資困難3.營銷能力欠缺4.毛利率偏低機會O收入逐年增加2.中國屬于發展中國家，房地產行業屬于增長型行業，發展空間大。3.沿海地帶很多還有

15、的地方有待開發，商機無限。4.中國有能力購房者日益增加SO戰略利用品牌、管理優勢，擴大規模，提高市場占有率WO戰略提高資金周轉率，進一步提高管理水平，有針對性的進行營銷培訓威脅T1.與中國海外在品牌方面競爭性太強2.品牌缺乏核心的問題3.消費者隊產品的設計要求也有所提高4.競爭對手發展也比較迅速ST戰略提高產品質含量，嚴格控制成本WT戰略謹慎買地，提高對市場的洞察力O TS W萬科萬科2012年度杜邦財務分析年度杜邦財務分析杜邦體系分析：1.從數據中可看到，萬科的凈資產收益率在逐年降低，行業平均也在降低，不過萬科仍高于行業平均值。反映了近幾年的行業和公司的盈利能力在減弱。2.萬科權益乘數在逐年

16、地增高，且其值在行業平均值之上。說明了公司的負債的比率變大了，給企業帶來了較多的杠桿利益，同時也給企業帶來較大的風險。3.總資產周轉率在逐年降低，反應了全部資產的利用效率較差，最終會影響到公司的獲利能力降低。4.在發展能力上，說明了萬科在房地產行業環境發展越來越嚴峻的形勢下，仍能維持盈利的狀態，可是發展的空間縮小了。綜合分析 萬科的資產負債結構尚為合理，償債能力較強。目前各項經營性資產運營情況良好，盈利能力逐年增強，各項財務指標也是高于或相近。所以，萬科在規模不斷擴大的同時，萬科具有較強的市場競爭力。如果銀行收縮貸款，保利地產不能持續從銀行借款，則現金流壓力會非常大，可能需要降價售房，消除庫存

17、，回籠資金，解決現金流問題。對企業發展前景的預測單從近年的財務報表看萬科的狀況并不是很好，現金流量緊張、存貨量劇增等不利因素較多，但是如果從整個宏觀政策來看就不難發現，前幾年發地產行業發展迅速，房地產企業也有較快的發展，近年由于政府的宏觀調控政策的連續出臺特別是限購政策的實施，對房地產行業來說是沉重的打擊，很可能造成資金鏈條的斷裂，甚至破產。但是在這么嚴峻的宏觀環境條件下萬科的利潤仍然連年升高，主營業務連年擴大，再對比同行業的金地、保利，在償債能力、盈利能力、營運能力方面萬科都領先同行業的競爭對手。未來十年，萬科的中長期發展規劃是：有質量增長。即要提高資本與人力資源回報率，提升客戶忠誠度，加強產品與服務創新。為實現這一目標，萬科還提出三大策略：一是客戶細分策略，二是城市圈聚焦策略，三是產品創新策略。萬科的經營策略符合現今社會低碳、環保的要求。所以總的來說萬科的未來發展之路非常美好值得我們的期待。未來展望未來展望