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1、09年度房地產企業稅收培訓年度房地產企業稅收培訓易坤山易坤山武漢市金瑞君安稅務師事務所武漢市金瑞君安稅務師事務所2009年年11月月12日日 內容提要 前言：前言：企業涉稅風險從何而來企業涉稅風險從何而來 一、企業所得稅一、企業所得稅 1、完工產品的標準 2、配套設施的處理 3、其它問題 二、營業稅二、營業稅 三、房地產合同涉稅管理三、房地產合同涉稅管理 四、新政解析四、新政解析前言：稅務風險管理 一：企業面臨的稅務風險分析一：企業面臨的稅務風險分析 1、稅法的復雜性復雜性、不完整性不完整性、隨意性隨意性、不不公平性公平性 2、稅務機關執法中的征管征管與稅法執行稅法執行的問題 3、企業面臨的社

2、會大環境社會大環境中的風險 4、企業內部管理內部管理中的稅務控制失誤企業處理稅務問題的常見失誤分析 1、合同隨意簽、財務人員不參與、合同隨意簽、財務人員不參與 房地產開發合同通常是公司從事開發活動的基礎和前提，而合同一旦簽訂、備案、履行，必將產生不可調整的納稅義務。而公司在簽訂經濟合同時往往只關注雙方的權利、義務及法律風險，負責起草合同的律師或企業相關部門往往并不知曉稅法是如何規定的。企業處理稅務問題的常見失誤分析 納稅人與稅務機關的許多納稅爭議納稅爭議均源于經濟合同中涉稅條款的不明確涉稅條款的不明確，企業卻很少關注合同雙方涉稅條款，如何在合同簽訂中引進稅務管理機制，是企業管理中非常重要的一個

3、關注點。房地產開發合同涉稅條款通常包括合同履行方式、發票如何開具與傳遞、支付結算方式等重要內容，并要準確地適合或規避現行稅法條款。企業處理稅務問題的常見失誤分析 稅務機關的稅務檢查（稽查）大多從企業的合同、發票、支付結算等方面入手，而稅收政策復雜而浩翰，如果不在合同簽訂的環節進行好稅務方向的事前審核事前審核和稅務稅務安排安排，往往會給開發商帶來重大經濟損失。案例：黃陂某房地產公司為項目公司，由自然人A與B各出資1000萬出資于2005年3月成立，凈資產為2000萬，公司主要資產為一塊土地，土地原價值為6000萬，借款4000萬，2008年2月將股權以12000萬轉讓給自然人C與D，協議約定：股

4、權支付款8000萬，代其支付原先的借款4000萬，2009年6月，C與D再次轉讓股權，轉讓價18000，結果分析？稅務機關的認定：稅務機關的認定：案例 企業的資本運作主要包括：企業的資本運作主要包括：投資投資、收購收購、股權股權收購收購、資產收購資產收購、合并合并、分立分立、債務重組債務重組、跨境重組跨境重組、資本結構調資本結構調整整：國企改組國企改組、股份制改造股份制改造、轉讓轉讓、增資增資、減資減資、擴股擴股、縮股縮股、債轉股債轉股、股權分置股權分置、權證。權證。會計與稅法依據 國家稅務總局：國家稅務總局：投資改組、并購1998年97號、2003年60號、2007年、財稅2009年59號

5、財政部：財政部：股權投資、公司合并、金融工具計量與確認、債務重組（38個準則有四個涉及）合并：吸收合并、新設合并（控股合并）案例：持有與轉讓的考慮持有與轉讓的考慮轉讓：個人出資轉讓：個人出資 持有：法人出資持有：法人出資：法人實質為一人有限公司：不得以個人身份與其他法人實質為一人有限公司：不得以個人身份與其他股東共同出資股東共同出資案例：案例：甲公司（甲公司（A先生、先生、B先生）于先生）于2006年出資年出資2000萬元成立全資房地產子公司萬元成立全資房地產子公司M公司，公司，2009年年9月月30日，甲公司將日，甲公司將M100%全部轉讓全部轉讓給乙公司，轉讓價給乙公司，轉讓價6000萬元

6、，轉讓日，甲公萬元，轉讓日，甲公司資產總額司資產總額2000萬元（土地），負債為零，萬元（土地），負債為零，凈資產凈資產2000萬元（均為實收資本），萬元（均為實收資本），公司應納企業所得稅公司應納企業所得稅=（6000-2000）*25%=1000萬萬分析 甲公司將稅后利潤分配給甲公司將稅后利潤分配給A、B，應納個人，應納個人所得稅合計：所得稅合計：3000*20%=600萬元，合計：萬元，合計：1600萬元，稅負高達萬元，稅負高達40%。資本運作中的風險案例提示 企業在資本運作中的收購與投資等業務中企業在資本運作中的收購與投資等業務中缺少必要的缺少必要的“稅收盡職調查稅收盡職調查”現狀：有

7、財務調查、法律調查，但沒有稅現狀：有財務調查、法律調查，但沒有稅收盡職調查收盡職調查 稅務盡職調查是指接受客戶委托，為客戶稅務盡職調查是指接受客戶委托，為客戶的投資、并購等商業事務提供稅務盡職調的投資、并購等商業事務提供稅務盡職調查服務，降低企業并購的稅務風險。查服務，降低企業并購的稅務風險。案例：廣東某企業投資案案例：廣東某企業投資案企業處理稅務問題的常見失誤分析財務人員只關注財務、錢、收入、成本、財務人員只關注財務、錢、收入、成本、發票等，不考慮投資、財務人員與其它部發票等，不考慮投資、財務人員與其它部門之間的溝通上面也常出現問題。門之間的溝通上面也常出現問題。投資部門的投資分析報告一般沒

8、有稅負分投資部門的投資分析報告一般沒有稅負分析的條款。析的條款。認為認為“稅稅”都是財務部門的事件都是財務部門的事件合同條款中一般加上合同條款中一般加上“按我國稅收法律規按我國稅收法律規定各自承擔定各自承擔”，不夠清晰明了。，不夠清晰明了。企業處理稅務問題的常見失誤分析 二、管理者過于重視關系重視關系 三、稅務風險的控制往往限于財務部控制往往限于財務部 四、企業需要什么樣的稅務代理服務，企業并不清楚，對代理行業也缺少了解 五、企業財務人員內部培訓內部培訓有待加強 第一部分：疑難解析 一、完工標準一、完工標準 第三條第三條 企業房地產開發經營業務包括土地企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造

9、、銷售住宅、商業用房以及的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：下列條件之一的，應視為已經完工：(一)開發產品竣工證明材料已報已報房地產管理部門備案。一、完工標準(二)開發產品已開始投入使用投入使用。(三)開發產品已取得了初始產權證明初始產權證明。注明：注明：1、施工單位提交、施工單位提交工程竣工報告工程竣工報告 2、監理單位提交、監理單位提交工程質量評估報告工程質量評估報告 3、勘察設計單位提交、勘察設計單位提交工程檢查報

10、告工程檢查報告 4、施工單位簽署、施工單位簽署工程質量保修書工程質量保修書問題一、完工標準如何掌握 5、工程質量監督站出具、工程質量監督站出具工程質量監督報工程質量監督報告告 6、開發商形成、開發商形成工程竣工驗收報告工程竣工驗收報告 另還有規劃、消防、環保等部門。另還有規劃、消防、環保等部門。初始產權證明一般指大產權證明。初始產權證明一般指大產權證明。會計與稅法的協調處理問題會計與稅法的協調處理問題！問題二：預交企業所得稅能否扣除期問題二：預交企業所得稅能否扣除期間費用？（按季預交）間費用？（按季預交）目前部分稅務機關做法：目前部分稅務機關做法：預收款預收款*計稅毛利計稅毛利率率*所得稅稅率

11、所得稅稅率，期間費用就不給扣了，到，期間費用就不給扣了，到年底匯算清繳時再給扣，然后多交的退給年底匯算清繳時再給扣，然后多交的退給你。你。是否正確？是否正確？分析：國稅發【國稅發【2009】31號文件對房地產企業應號文件對房地產企業應納稅所得額的計算方法作出了明確規定：納稅所得額的計算方法作出了明確規定：預征稅款的辦法應遵循【預征稅款的辦法應遵循【2008】299號文號文件：企業預交稅款是針對會計利潤總額，件：企業預交稅款是針對會計利潤總額，而不是預收賬款。為了保障稅款的均衡入而不是預收賬款。為了保障稅款的均衡入庫稅法特案規定，未完工產品的預收賬款庫稅法特案規定，未完工產品的預收賬款提前確定應

12、納稅所得額，應納稅所得額提前確定應納稅所得額，應納稅所得額=預預收款收款*計稅毛利率計稅毛利率-營業稅金及附加、土地營業稅金及附加、土地增值稅增值稅 分析 預交稅款的時候將預收賬款按上述公式計預交稅款的時候將預收賬款按上述公式計算的預計利潤并入企業的會計利潤總額預算的預計利潤并入企業的會計利潤總額預交，而不是僅針對預收賬款計算的預計利交，而不是僅針對預收賬款計算的預計利潤繳納，企業的預計利潤總額包括：主營潤繳納，企業的預計利潤總額包括：主營業務利潤、其他業務利潤、投資收益、期業務利潤、其他業務利潤、投資收益、期間費用、營業外收支。例如：三季度炒股間費用、營業外收支。例如：三季度炒股賺了賺了80

13、00萬要交，按會計利潤征稅。萬要交，按會計利潤征稅。(會計利潤會計利潤+預收賬款預收賬款*計稅毛利率計稅毛利率-彌補以前彌補以前年度虧損年度虧損+納稅調整納稅調整)問題三：核定征收問題 一：市局目前對核定征收的意見 二：稅法的規定：不得事先核定征收問題解答：1、核定征收的建筑企業是否可以按總分包、核定征收的建筑企業是否可以按總分包合同差額作為企業所得稅的計稅依據交企合同差額作為企業所得稅的計稅依據交企業所得稅？業所得稅？2、企業所得稅核定征收，如果年終會計利、企業所得稅核定征收，如果年終會計利潤應納所得稅高于已經按核定征收繳納的潤應納所得稅高于已經按核定征收繳納的企業所得稅，稅務局要求補稅、罰

14、款及滯企業所得稅，稅務局要求補稅、罰款及滯納金是否合理？納金是否合理？問題四：配套設施的處理 主要包括：主要包括：1、物業管理用房 2、地下室 A：有產權的地下汽車庫，B：無產權的地下汽車庫 C:無產權的地下自行車庫 D:地下人防設施 3、水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚 4、商店、銀行、郵局中小學、文化站、醫院 等。稅法中配套設施的定義：國稅發200931號第十七條第十七條 第三十三條第三十三條 第二十七條第五款第二十七條第五款(五五)公共配套設施費：公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套

15、設施支出。配套設施 第十七條第十七條 企業在開發區內建造的會所、物企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：行處理：(一一)屬于非營利性且產權屬于全體業主的，屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。公共配套設施費的有關規定進行處理。配套設施(二二)屬于營利性的，或產權歸企業所有的，屬于營利

16、性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。產品進行處理。延伸案例：案例案例1：報建時按固定資處理，后銷售了，：報建時按固定資處理，后銷售了，企業所得稅如何處理？土地增值稅如何處企業所得稅如何處理？土地增值稅如何處理？理？案例案例2：某房地產開發企業由：某房地產開發企業由A公司與公司與B公公司共同投資成立，出資比例

17、為司共同投資成立，出資比例為1：3，雙方，雙方約定對公司項目利潤按約定對公司項目利潤按5：5分成，請問：分成，請問：對于對于A公司分回的利潤是否需要征收企業公司分回的利潤是否需要征收企業所得稅。所得稅。配套設施解讀 第三十三條第三十三條 企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。國稅發國稅發200631號號 國家稅務總局關于房地產開發業務征收企國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知業所得稅問題的通知 八、關于開發產品成本、費用的扣除問題（二）下列項目按以下規定進行扣除：6開發企業在開發區內建造的會所、停車停車場庫場

18、庫、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：配套設施解讀（1）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。（2）屬于營利性的，或產權歸開發企業所的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除開發企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。案例：人防工程的爭議 我公司為北京某房地產開發投資公司在漢成立的房地產開發公司，具有獨立法人，目前開發了某樓盤，面積近100萬方，分為四期，項目前三期已

19、完工，目前在進行最后一期的開發，我司按照人民防空法及當地政府的要求建設了人防工程，人防工程獲得了區人防辦的驗收合格證，并在當地人防辦辦理了人防工程平時使用許可證，目前人防設施做為小區內主內臨時停放汽車以及自行車之用，汽車按月收取180元的管理費，自行車每月收取費用為5元，該費用由我司控股的物業管理公司負責收取。案例 09年5月，主管稅務所對我司進行納稅評估，對人防工程的成本在稅前扣除提出疑議，認為不能直接在稅前扣除，應根據國稅發200931號文件第十七條的規定，做為營利性固定資產，通過折舊來獲得稅前扣除的待遇，并要求我司補繳稅款。我司認為：1、該項人防工程建設完工之后，交由物業管理公司進行管理

20、并收取一定的使用維護費，符合行業行規，并且其它房地產企業建設的人防工程案例分析 所發生的成本，均直接進入開發成本獲得稅前扣除。我司也應該直接獲得稅前扣除的待遇，不應按國稅發200931號文件的第17條處理，應按33條處理。2、對于稅務機關認定是營利性也不對，因為贏利性主體應為物業管理公司，物業管理公司收取的維護費也按國家稅法規定繳納了相應的稅收。物業管理公司交稅，而我司獲得稅前扣除的待遇，兩不相干才對。我司據此與稅務機關多次溝通未果，請問，稅務機關的認定是正確的嗎？物業用房的處理物業用房的處理 案例：案例：我公司在與業主簽訂我公司在與業主簽訂商品房買賣合同商品房買賣合同時，對于物業管理用房的產

21、權一部分未給予明確，時，對于物業管理用房的產權一部分未給予明確，一部分給予明確為物業管理公司管理用房，業主一部分給予明確為物業管理公司管理用房，業主具有使用權。物業管理用房目前由我司投資的物具有使用權。物業管理用房目前由我司投資的物業管理公司在使用?，F在稅務機關對我司進行稽業管理公司在使用?，F在稅務機關對我司進行稽查，認為一部分產權不明確，認為一部分產權明查，認為一部分產權不明確，認為一部分產權明確屬于我司所有，理由是合同中約定物業管理公確屬于我司所有，理由是合同中約定物業管理公司只有使用權，業主只有使用權，反過來就是我司只有使用權，業主只有使用權，反過來就是我司具有所有權，全都要轉為固定資產

22、，不允許直司具有所有權，全都要轉為固定資產，不允許直接在稅前扣除成本，其依據為國稅發接在稅前扣除成本，其依據為國稅發200931號號文件第十七條。文件第十七條。配套設施 第十八條第十八條 企業在開發區內建造的郵電通訊、企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，其中，學校、醫療設施應單獨核算成本，其中，由企業與國家有關業務管理部門、單位合由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業資建設，完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的務管理部門、單位給予的經濟補償經濟補償可直接可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應抵扣該項目的建造成本，抵扣后

23、的差額應調整當期應納稅所得額。調整當期應納稅所得額。補貼收入的處理 案例：取得的征地補償費用是并入當期所案例：取得的征地補償費用是并入當期所得還是沖減成本？得還是沖減成本？我公司為某地招商引資的某大型國有企業我公司為某地招商引資的某大型國有企業職工住房進行定向開發，銷售面向企業的職工住房進行定向開發，銷售面向企業的職工，銷售價格雙方共同商定，為了降低職工，銷售價格雙方共同商定，為了降低房價，當地政府承諾：地價房價，當地政府承諾：地價70萬一畝，超萬一畝，超過的部門由政府返還，過的部門由政府返還，2008年年3月收到超月收到超過部分的返還款過部分的返還款2000萬，如何處理？萬，如何處理？分析：

24、涉及：企業所得稅、涉及：企業所得稅、土地增值稅土地增值稅 企業所得稅法第六條規定：企業以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。包括：（九）其他收入。企業所得稅法實施條例第二十二條規定，企業所得稅法第六條第（九）項所稱其他收入，是指企業取得的除企業所得稅法第六條第（一）項至第（八）項規定的收入外的其他收入，包括企業資產溢余收入、逾期未退包裝物押金收入、確實無法償付的應付款項、已作壞賬損失處理后又收回的應收款項、債務重組收入、補貼收入、違約金收入、匯兌收益等。所得稅處理 財政部財政部 國家稅務總局關于專項用途財政性資金有關企國家稅務總局關于專項用途財政性資金有關企業所得稅處理問題的

25、通知業所得稅處理問題的通知（財稅【（財稅【2009】87號）號）第一條規定：對企業在2008年1月1日至2010年12月31日期間從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：（一）企業能夠提供資金撥付文件，且文件中規定該資金的專項用途；（二）財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；（三）企業對該資金以及以該資金發生的支出單獨進行核算。問題五：房屋租賃合同 1、要關注租賃合同的簽訂：、要關注租賃合同的簽訂：（1）、）、免租期問題。免租期問題。案例案例1

26、：某合同：租期一年，月租金某合同：租期一年，月租金1萬，萬，前兩個月免租，計算營業稅，房產稅、所前兩個月免租，計算營業稅，房產稅、所得稅的租金是得稅的租金是10萬？萬？12萬？萬？案例案例2：07年年1月一次性收取月一次性收取300萬，租期萬，租期三年，原來是權責發生制，做了一部分，三年，原來是權責發生制，做了一部分，08年會計上還要做一次。年會計上還要做一次。07年收到，年收到，08年年收入如何確認？收入如何確認？依據 國稅函【國稅函【2009】98號文件：利息、租金、特許權。號文件：利息、租金、特許權。三、關于利息收入、租金收入和特許權使用費收三、關于利息收入、租金收入和特許權使用費收入的

27、確認入的確認 新稅法實施前已按其他方式計入當期收入的新稅法實施前已按其他方式計入當期收入的利息收入、租金收入、特許權使用費收入，在新利息收入、租金收入、特許權使用費收入，在新稅法實施后，凡與按合同約定支付時間確認的收稅法實施后，凡與按合同約定支付時間確認的收入額發生變化的，應將該收入額減去以前年度已入額發生變化的，應將該收入額減去以前年度已按照其它方式確認的收入額后的差額，確認為當按照其它方式確認的收入額后的差額，確認為當期收入。期收入。案例：案例案例3：一次性收取多年租金的處理：一次性收取多年租金的處理 某房地產企業2009年1月簽訂租賃合同，租期五年，一次性收取租金100萬，營業稅、企業所

28、得稅、房產稅如何處理？延伸延伸（1）、在收取的同時另行收取20萬的保證金，保證金如何處理？（2）、提前解約：違約金收入20萬，如何處理？案例：（3）、轉租合同的處理轉租合同的處理 某公司甲將房產租給乙使用，租金某公司甲將房產租給乙使用，租金100萬，萬，乙承租之后征得甲公司，將其轉租給丙，乙承租之后征得甲公司，將其轉租給丙，作價作價120萬元，萬元，分析：甲的營業稅稅負：分析：甲的營業稅稅負：100萬萬5%，乙：乙：120萬萬5%案例 案例案例4：租賃合同的融資問題：租賃合同的融資問題 某房地產開發公司開了一樓盤，下面五層為商鋪，上面為住宅，08年1月決定商業用房整體出租給某上市公司下屬的某百

29、貨公司，做為大買場之用，約定租期20年，三年一付租金，第一個三年租金中，約定三年后一次生支付租金3000萬元，從第四年開始租金每年一付。案例：因金融危機，銀行收宿貸款，地產公司資金周轉出現問題，決定與上市公司談判，簽訂補充合同，讓其提前支付房租，上市公司同意，但條件為須支付33%的利息給上市公司，做為地產公司融資的成本。售樓部的裝修費的處理 項目營銷設施包括售樓部售樓部、樣板間樣板間、接待中心接待中心、展臺展臺、展位展位等。1、利用開發完成或部分完成的樓宇內的商品房裝修、裝飾后作為項目營銷設施使用，項目銷售完畢，作為開發產品銷售處理以及轉為企業自用或出租。2、利用開發小區內樓宇之外的引人矚目的

30、位置，建造臨時設施，例如售樓部、樣板間作為項目營銷設施使用，項目銷售完畢即行拆除或轉為企業自用或出租。售樓處的處理 3、利用開發小區內的配套設施（例如會所）裝修、裝飾后，作為項目營銷設施臨時使用；項目銷售完畢作為開發產品銷售處理以及轉為企業自用或出租，或者移交物業公司，產權歸全體業主所有。4、在開發小區之外的人口活躍密集區租賃房產進行裝修，項目銷售完畢，退租。處理方法 根據國稅發200931號文件的規定，計入開發間接費用核算的營銷設施建造費，包括項目小區樓宇之內的裝飾、裝修費用和樓宇之外的售樓部、樣板間等營銷設施的建造費用。營業稅注意事項 1、預收賬款、預收賬款 未取得售房許可證之前收取的定金

31、，誠意金：不屬于預收賬款，原因是購銷關系未確定。因而賬務處理上應放在其他應付款。2、價外費用（反避稅條款）：、價外費用（反避稅條款）：營業稅暫行條例實施細則第十三條規定：條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外費用及其他各種性質的價外費用。營業稅 3、代收費用的處理 注意：（注意：（1）房屋維修基金不屬于價外費用。）房屋維修基金不屬于價外費用。國稅發【國稅發【2004】69號號 （2）代收業主的契稅不征稅。）代收業主的契稅不征稅。代辦權證、工本費、代收水電初裝費屬價外費用。

32、案例：案例：因業主違約取得的違約金是否屬于價外費用？此違約金屬不屬于價外費用。視同銷售：視同銷售：A、開發產品抵償債務、開發產品抵償債務 B、不動產的捐贈、不動產的捐贈 C、換取其他資產換取其他資產 注意注意：1、開發企業將開發產品轉為固定資產轉為固定資產不要交稅（營業稅、土地增值稅、所得稅、契稅）（營業稅、土地增值稅、所得稅、契稅）2、將開發產品對外出租對外出租，按租金交營業稅，不按視同銷售不動產交營業稅，土地增值稅。3、股權投資股權投資：不要交營業稅，要交土地增值稅。案例 例子：例子：2008年，某地產企業將房屋（開發年，某地產企業將房屋（開發產品）對外投資，原價產品）對外投資，原價100

33、0萬，折舊萬，折舊200萬，評估價萬，評估價1450萬，投資作價萬，投資作價1400萬，萬，2009年轉讓該股權，轉讓價年轉讓該股權，轉讓價8000萬。萬。應納營業稅應納營業稅=1400萬萬*5%（買股權不交營業（買股權不交營業稅，銷售不動產交營業稅）稅，銷售不動產交營業稅）案例 例子：某企業將外購的房產對外投資，買例子：某企業將外購的房產對外投資，買價價1000萬，契稅萬，契稅30萬，裝修費萬，裝修費100萬，折萬，折舊舊230萬，評估價萬，評估價1650萬，投資作價萬，投資作價1600萬。萬。2009年轉讓該股權，轉讓價年轉讓該股權，轉讓價8000萬。萬。應納營業稅應納營業稅=（1600-

34、1000）*5%注意注意 1、銷售退回、折讓、銷售退回、折讓案例 案例：案例：A公司把公司把B公司吸收合并，公司吸收合并，B公司的公司的資產負債并到資產負債并到A公司的賬上，公司的賬上，B公司的原股公司的原股東成為東成為A公司的股東，公司的股東，B公司的房產過戶到公司的房產過戶到A公司的名下。公司的名下。是否要交銷售不動產的營業稅？是否要交銷售不動產的營業稅？股東借款與個人借款的處理 1、公司股東股東借款的個人所得稅處理 股權借款年底不還，又未于用于經營的要股權借款年底不還，又未于用于經營的要視同分紅，如某公司股東張三視同分紅，如某公司股東張三2008年年7月月借款借款20萬用于自用，在萬用于

35、自用，在08年年底時未歸還，年年底時未歸還，在年底所得稅匯算中，對于這款是否要征在年底所得稅匯算中，對于這款是否要征個稅呢，是否按股息紅利所得征稅？個稅呢，是否按股息紅利所得征稅？甲供材 1、建筑企業的甲供材、建筑企業的甲供材 注意區分：材料與設備 2、裝修裝飾業的甲供材裝修裝飾業的甲供材 建筑營業稅的計稅依據不含甲供材，（如建筑營業稅的計稅依據不含甲供材，（如果你包工包料就全額納稅，如果你只包工果你包工包料就全額納稅，如果你只包工不包料，就分別納稅）。不包料，就分別納稅）。3、轉包轉包與與分包分包的區別問題的區別問題案例：2、公司員工員工借款的個人所得稅處理第二部分：合同管理 一、股權收購中

36、的合同管理一、股權收購中的合同管理 新疆某礦業公司注冊資本10000萬，山西某公司占80%股份，并委派其子任法人代表，自然人張三出資2000萬20%的股份，2007年度，因山西煤生意十分好做，山西公司決定轉讓其股份，讓其子回山西接班，打理家族生意，決定委托張三代為轉讓其80%的股權，雙方約定：作價16000萬，超出問題歸張三，做為個人代理費處理。結果：張三將其80%的股份成功介紹給當地某老板，其愿意出價60000萬，問如何轉讓，能否轉讓？風險何在？二、合作開發合同的管理 三種分配模式：三種分配模式：分錢：分房子 即分錢還分房子 今天主要討論單純的分錢模式 國稅發200931號 第五章第五章 特

37、定事項的稅特定事項的稅務處理務處理第三十六條 企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定進行處理：國稅發200931號文件(二)凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理:1.企業應將該項目形成的營業利潤額企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。2

38、.投資方取得該項目的營業利潤應視投資方取得該項目的營業利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。同股息、紅利進行相關的稅務處理。注意點：案例：案例：假設甲為房地產公司，擁有多塊土地，拿出一塊土地與乙合作，乙出資金，約定成立項目管理部，乙負責整個項目的開發與管理，雙方按項目進行結算，按4：6進行分配。關注點：關注點：1、乙公司資金如果來源于借款，利息如何扣除？關注點：2、如果乙方資金不夠，最終用甲方的土地抵押貸款進行融資，其利息如何處理？如果調整了分配比例，其分回利潤如何處理？3、做為乙方來講，負責整個項目工程的發包等業務，建賬以甲公司還是乙公司名義？4、在甲公司多個項目不同時期形成，對乙公司分回

39、的利潤如何做到免稅？三、土地出讓、轉讓合同企業取得土地的幾種方式：企業取得土地的幾種方式：A、政府出讓、政府出讓 B、接收投資、接收投資 C、吸收合并、吸收合并 D、政府劃撥政府劃撥 E:轉讓轉讓案例：某房地產開發企業，進行舊城改造項目，總案例：某房地產開發企業，進行舊城改造項目，總面積為面積為2000畝，實際已取得，實際已取得200畝，合同無特別約定交付時間，企業按200畝申報城鎮土地使用稅，稅務機關要按2000畝繳納土地使用稅。土地合同 某市某房地產開發公司投資某高爾夫球場，并有酒店，總共3000畝，其中2400畝為綠地，600畝為水面，如何處理更節稅呢？土地合同 案例：某房地產企業受讓土

40、地2000畝，每畝均價200萬，分別用于商鋪、高爾夫，普通住宅、別墅等業態的建設。土地合同 四、土地投資入股的合同處理四、土地投資入股的合同處理 1、企業所得稅問題、企業所得稅問題 主要評估增值中的所得稅處理 2、土地增值稅的處理、土地增值稅的處理 關注：財稅字1995048號文件與財稅200621號文件四、銷售合同 案例：一開發公司，以開發產品的名義搞案例：一開發公司，以開發產品的名義搞了一個五星級賓館，現在賓館要拿出來給了一個五星級賓館，現在賓館要拿出來給別人合作，我們要當股東，別人要當股東，別人合作，我們要當股東，別人要當股東，要把賓館變成一個法人。要把賓館變成一個法人。兩個方法：兩個方

41、法：（1）、投資辦子公司，我拿房子出資，你）、投資辦子公司，我拿房子出資，你拿現金出資。拿現金出資。（2）分立：分出去，讓他給我們增資。）分立：分出去，讓他給我們增資。企業咨詢問題匯集：1、應退的土地增值稅是否可以抵應交的營應退的土地增值稅是否可以抵應交的營業稅和所得稅？業稅和所得稅？2、我公司查賬征收方式，稅務機關查賬，發現賬外收入，要求就收入補稅，但我公司同時也發現了部分未入賬的成本與費用，稅務機關不允許，對嗎？3、企業為其他單位、個人負擔的稅款不得企業為其他單位、個人負擔的稅款不得扣除，實際操作中應換算為含稅價簽訂合扣除，實際操作中應換算為含稅價簽訂合同，開具發票（全額為含稅）同，開具發

42、票（全額為含稅）企業咨詢問題匯集：4、我公司銷售的精裝修房、簽訂兩份合我公司銷售的精裝修房、簽訂兩份合同、一分是售房合同、一份是裝修合同，同、一分是售房合同、一份是裝修合同，這樣做可以嗎？能降低營業稅嗎？這樣做可以嗎？能降低營業稅嗎？5、我公司于銀行簽訂了定向開發協議，、我公司于銀行簽訂了定向開發協議，由我公司負責承建，銀行根據進度付款，由我公司負責承建，銀行根據進度付款，請問我公司建成后銷售涉及哪些稅收問題？請問我公司建成后銷售涉及哪些稅收問題？我公司在總投資我公司在總投資25%后轉讓涉及哪些稅收后轉讓涉及哪些稅收問題？我公司以土地與銀行成立合作公司？問題？我公司以土地與銀行成立合作公司？企業咨詢問題匯集：6、開發企業建好房屋后出租經營若干年再、開發企業建好房屋后出租經營若干年再重新裝修，然后出售，是按新房還是按舊重新裝修，然后出售，是按新房還是按舊房計算土地增值稅？房計算土地增值稅？再問：出租了二年，空置了二年，空置的再問：出租了二年，空置了二年，空置的二年中房產稅如何處理？有沒有籌劃空間！二年中房產稅如何處理？有沒有籌劃空間！聯系方式 手機：電話：電子郵箱：QQ:312231865 地址：漢口黃孝河路69號凱旋大廈九層