世聯二三線城市新區大盤ppt課件

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1、本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。二、三線城市新區大盤開發模式二、三線城市新區大盤開發模式世聯研究理論本報告是嚴格保密的。 關鍵字關鍵字：關鍵字：新區、大盤關鍵字：新區、大盤 簡介簡介：對二、三線城市新區大盤開發案例的開發背景、開發方向、產品對二、三線城市新區大盤開發案例的開發背景、開發方向、產品理念、節奏控制等方面進行深入研究分析，總結新區大盤開發與理念、節奏控制等方面進行深入研究分析，總結新區大盤開發與啟動的模式與策略，對于其他類似城市、類似項目的客戶策略和啟動的模式與策略，對于其他類似城市、類似項目的客戶策略和開發策略有一定參考作用。開發策略有一定參考作用。本報告是嚴格保密的。國內

2、二三線城市大盤案例研究國內二三線城市大盤案例研究 為了借鑒成功經驗并啟發思路，我們從已研究的大量二、三線為了借鑒成功經驗并啟發思路，我們從已研究的大量二、三線城市大盤開發案例中，選取城市發展階段略高于淮南或與之相仿的城市大盤開發案例中，選取城市發展階段略高于淮南或與之相仿的四個大盤項目：四個大盤項目：濟寧楊柳國際新城濟寧楊柳國際新城 淄博中潤華僑城淄博中潤華僑城 合肥綠城桂花苑合肥綠城桂花苑 合肥華潤合肥華潤瀾溪鎮瀾溪鎮 對其開發背景、開發方向、現金流控制、產品理念、節奏控制對其開發背景、開發方向、現金流控制、產品理念、節奏控制等方面進行深入研究分析等方面進行深入研究分析 其中前兩個項目主要是

3、對本項目的開發過程起借鑒和啟發的其中前兩個項目主要是對本項目的開發過程起借鑒和啟發的作用；而對后兩個合肥項目主要是對本項目的產品和理念起借鑒和作用；而對后兩個合肥項目主要是對本項目的產品和理念起借鑒和學習的作用學習的作用本報告是嚴格保密的。案例一）案例一）山東濟寧楊柳國際新城項目概況，山東濟寧楊柳國際新城項目概況，1010個月勁銷個月勁銷15001500套房子的成功案例套房子的成功案例u項目處于濟寧市高新區北側，距離市區中心區6公里u區域陌生，周邊為近郊鄉鎮，生活配套極為不足u2019年2月摘牌取得，綜合土地成本42萬/畝u項目需要安置原居民，安置面積20多萬平方米u占地：1220畝u總建筑面

4、積：100多萬m2u其中，代建回遷房：20多萬m2u代建市政公園：1500畝u物業形態：多層、小高層、高層以及別墅u項目開盤：2019年3月u開發周期：預期45年u城市發展方向往東，該地塊處于城市此發展方向上u城市總體房地產發展看好，周邊有一定的企業廠礦資源支撐u市場處于上升階段，缺少好的產品和有強大影響力的社區在地塊競拍前，決策層基于如下因力爭獲取該地塊本報告是嚴格保密的。對項目開發的借鑒對項目開發的借鑒大規模近郊樓盤開發的成功啟大規模近郊樓盤開發的成功啟示示u項目產品組合上，主導開發多層住宅，輔以少量的疊加別墅為價值標桿u項目制訂了先占市場后盈利的指導思路，因而低價啟動市場，盡早展現高素質

5、產品，同時，與市區項目形成價值差異u回遷區的選擇上，很好的平衡了地塊資源現狀與未來不對等的問題，同時對社區起到了圍合作用本報告是嚴格保密的。楊柳國際新城項目啟動策略楊柳國際新城項目啟動策略較高品質的經濟型產較高品質的經濟型產品高調占位市場，吸引大量的市場客戶品高調占位市場，吸引大量的市場客戶啟動規模啟動規模1818萬萬mm2 2啟動產品啟動產品u兩房、小三房、三房的經濟型花園洋房u疊加別墅啟動價格啟動價格以16001600多元多元/m/m2 2的低價入市啟動效應啟動效應u在幾乎沒有展示的情況下，2019年312月，完成銷售1500套，均價提升200元/m2u在市場上樹立良好的口碑u選擇相對較差

6、的區域，以較高品質的經濟型產品低價入市，實現迅速銷售u泛客戶層定位，以中低端客戶啟動，解決前期顯性客戶不足的問題u以高品質形象立市，前期樹立項目口碑，帶動銷售啟動策略啟動策略回遷區回遷區啟動區啟動區啟動背景啟動背景p客戶定位的矛盾：客戶定位的矛盾：p項目沒有明顯的顯性客項目沒有明顯的顯性客戶，客戶心理距離較遠戶，客戶心理距離較遠p項目規模超大，開發商項目規模超大，開發商期望期望45年開發完成年開發完成p解決方案：解決方案：p泛客戶層的定位，鎖定泛客戶層的定位，鎖定城市中堅階層，同時適時城市中堅階層，同時適時設計客戶梯隊，明確了設計客戶梯隊，明確了“中中低端客戶啟動策略；低端客戶啟動策略；本報告

7、是嚴格保密的。案例二）案例二）淄博中潤華僑城項目概況淄博中潤華僑城項目概況u占地：1800畝u總建筑面積：120萬m2u其中，居住組團110萬m2u 公用及商業建面10萬m2u 會所2.5萬m2u 雙語幼兒園4000m2u 雙語中小學3.2萬m2u項目位于淄博高新開發區內，東起西五路，西臨世紀路，北依北外環路，南側有 中潤大道u項目區位屬于城市新區，開發初期周邊配套不成熟u容積率：1u物業形態：多層、小高層、高層住u 宅以及高檔別墅等 u開發周期：分三期三年開發u項目啟動：2019年啟動，2019年9u 月一期開盤u客戶類型：80%自住，20%投資中潤大道中潤大道世紀路世紀路本報告是嚴格保密的

8、。u主流產品低價入市，小步快跑，迅速銷售u以高品質形象立市，實現差異化u適當控制成本，主要投入在展示區，通過實景展示打造核心驅動力u產品創新、展示到位，給客戶實實在在的感受中潤華僑城啟動策略中潤華僑城啟動策略主流產品低價入市，精心打主流產品低價入市，精心打造景觀展示，以高品質形象實現差異化造景觀展示，以高品質形象實現差異化啟動規模啟動規模1515萬萬mm2 2，分批推售，每次推售量不超過5萬m2 啟動產品啟動產品u多層多層+小高層小高層u主力戶型140、160、180 m2三房，嘗試少量60、98 m2兩房啟動價格啟動價格在市場預期3000元的背景下，以25002500元元/m/m2 2低價入

9、市創新元素創新元素u引入南方先進戶型設計理念：圓弧狀主臥，八角窗等u“大園林、大水景、大綠化”，在當地開創北方園林南方化啟動策略啟動策略啟動背景啟動背景u2019年拿地，當時市場狀況較差，樓價1000多元/m2，增長不明顯u2019年市場大勢上漲，供應量大、競爭激烈，項目正式啟動，面臨巨大風險u2019年9月項目一期開盤本報告是嚴格保密的。中潤華僑城后續開發策略中潤華僑城后續開發策略二期逐漸推出社區配套二期逐漸推出社區配套設施，以高附加值促進項目銷售設施，以高附加值促進項目銷售二期價格二期價格28002800元元/m/m2 2二期配套二期配套u3.6萬m2的幼兒園到中學的一體化品牌學校u部分社

10、區商業街u以綜合性購物及大型超市為中心的大型一站式商業娛樂中心一期：景觀展示的打造一期：景觀展示的打造二期：配套設施的建設二期：配套設施的建設p開發期內核心競爭力的轉化開發期內核心競爭力的轉化本報告是嚴格保密的。案例三）案例三）綠城綠城 合肥桂花園項目概況合肥桂花園項目概況u項目區位：合肥市高新區西南，東臨科學大道，北靠合肥市景觀大道黃山路，西連人工湖路，南接天湖路，與人工湖及合肥市區惟一的山脈大蜀山隔路相望u總占地：約480畝u總建筑面積：近41萬m2u容積率：1.22u綠化率：42.3u物業形態：多層、小高層u社區配套：中心會所、學校、u 幼兒園等u項目啟動：2019年5月28日u項目開盤

11、：2019年5月1日本報告是嚴格保密的。u展示策略：將主景觀區展示策略：將主景觀區集中在一期，先建會所集中在一期，先建會所后建房，并將大蜀山景后建房，并將大蜀山景觀引入社區內部，提升觀引入社區內部，提升項目形象，保證啟動成項目形象，保證啟動成功；功；u分期策略：不急于在前分期策略：不急于在前期獲得較高利潤，逐步期獲得較高利潤，逐步提高容積率，提高容積率，1 1期、期、2 2期期容積率分別約為容積率分別約為1.11.1、1.21.2。綠城綠城 合肥桂花園啟動策略合肥桂花園啟動策略集中展示核心景觀區，集中展示核心景觀區，并以主流產品入市并以主流產品入市啟動背景啟動背景u西側緊靠合肥大蜀山景觀區。u

12、綠城的品牌效應在當地非常明顯，并有部分江浙投資客追隨；u距離市區較遠，配套較為缺乏；u項目2019年5月1日開盤，處于“非典”時期。啟動規模啟動規模11.711.7萬萬mm2 2 啟動產品啟動產品u多層多層為主流，少量小高層小高層；u主力戶型為二房、三房，配以部分四房。啟動價格啟動價格22002200元元/m/m2 2，二期多層價格達4000元/m2。啟動策略：啟動策略：21品牌優勢、優質產品、品牌優勢、優質產品、啟動策略的正確運用，啟動策略的正確運用，使綠城桂花園在使綠城桂花園在“非典非典時期創造了時期創造了3天銷天銷售近售近400套的合肥樓套的合肥樓市奇跡。市奇跡。本報告是嚴格保密的。綠城

13、綠城 合肥桂花園項目核心價值合肥桂花園項目核心價值p項目核心價值：項目核心價值：產品品質產品品質u以多層，小高層為主，營造低密度、高綠化率的高檔社區；u引進綠城成熟的產品風格，實現與本地產品的差異化。核心展示核心展示u6300平米豪華會所，昭示性強，奠定大盤氣勢，底層做售樓處，客戶可以感受到樓盤的品質與氣度；u大規模主景觀體現的營造與展示，確立項目整體高品質形象。完善配套完善配套u會所服務項目齊全，包括商務中心、醫療室、健身房、大堂吧、客房、茶吧、閱覽室、小型體育場、乒乓球室、跳操室、棋牌室、桌球室等多種服務設施；u項目提供包括學校，幼兒園、休閑娛樂設施等設施，以彌補區域配套不足的劣勢。本項目

14、秉承并延續了綠城集團本項目秉承并延續了綠城集團“以人為本的開發理念以人為本的開發理念本報告是嚴格保密的。案例四）案例四）合肥瀾溪鎮項目概況合肥瀾溪鎮項目概況u項目區位：合肥市西部，蜀山風景區香樟大道與黃山路交匯處，大蜀山腳下，人工湖畔u總占地：約216.4畝u總建筑面積：20.2萬m2u容積率：1.4u物業形態：寬景花園洋房、小高層、高層u開發節奏：分兩期開發u項目開盤：2019年12月3日本報告是嚴格保密的。項目整體規劃項目整體規劃u瀾溪借鑒法國Annecy，以風景融合建筑，在社區整體規劃中最大限度保留原始生態、地形、植物，營造合肥蜀山湖畔的法式小鎮；u開放性的小區景觀系統，強調小區內部景觀

15、與周邊城市景觀系統的融合與延續；u在社區中部設置大面積的開放綠地作為中央公園，形成河道綠地住宅的空間序列；u住宅組團錯開相隔，環繞小區中心景觀及步行景觀軸，營造高低錯落的建筑形態；u立面形式注重邏輯性及品質感，建筑色調以白色為主，局部配以灰色及原木色，以體現建筑與周邊環境的融合。人工湖人工湖本報告是嚴格保密的。啟動區核心展示啟動區核心展示u項目啟動區推出九棟景觀洋房；u項目精心打造展示區，在湖畔營建極具特色的銷售中心，同時充分利用山湖景觀資源。人工湖人工湖啟動區啟動區展示區展示區銷售中心銷售中心人工湖人工湖樣板房樣板房本報告是嚴格保密的。啟動區樣板房展示啟動區樣板房展示u項目為啟動區的寬景花園

16、洋房設計兩套樣板房；u寬景花園洋房產品每戶均擁有景觀陽臺；u底層業主擁有私家花園和大面積的下沉式陽光地下室；u頂層業主擁有屋頂花園。本報告是嚴格保密的。戶型展示戶型展示u空間設計尊重當地氣候特點及居住習慣，重視自然的采光通風與南北向的空氣對流；u戶型設計以方正、實用、合理為原則，力求最大程度地利于山湖景觀資源；u通過超寬景觀飄窗、朝南景觀露臺、落地觀景窗等實現戶內外空間與景致的交融。寬景小高層3房137m2寬景花園洋房3房134m2寬景花園洋房3房143m2寬景花園洋房3房135m2本報告是嚴格保密的。瀾溪鎮項目核心價值瀾溪鎮項目核心價值p項目核心價值：項目核心價值：展示展示u項目在昭示性與進

17、入性最佳處打造啟動區核心展示區，最大限度地展現項目的資源優勢，營造社區主題意境與氛圍；u通過樣板產品展示區的建造，讓客戶親身體驗項目的居住品質與模式。產品產品u提供目前市場較為稀缺的寬景洋房，通過較高品質的產品打動目標客戶；u注重戶型觀景面的設計，以最大程度地利用并融合項目的山湖景觀資源。項目目前均價超過項目目前均價超過45004500元元/m2/m2，高于周邊桂花園項目，高于周邊桂花園項目500500元元/m2/m2，成為片區內高品質樓盤的典范。，成為片區內高品質樓盤的典范。本報告是嚴格保密的。二三線城市大盤案例啟示與借鑒總結二三線城市大盤案例啟示與借鑒總結開發節奏的把控是成功開發、實現盈利的關鍵開發節奏的把控是成功開發、實現盈利的關鍵產品多元化，理性創新，用展示營造社區氛圍產品多元化，理性創新，用展示營造社區氛圍完善社區配套，營造未來成熟生活氛圍完善社區配套，營造未來成熟生活氛圍客戶層面較泛，而且隨著開發進程改變并擴大客戶層面較泛，而且隨著開發進程改變并擴大采用較高的立意或原型，拔高形象，營造生活理念采用較高的立意或原型，拔高形象，營造生活理念低價啟動，小步快跑，價格逐漸提升，以快速回現低價啟動，小步快跑，價格逐漸提升，以快速回現