XXXX年5月西安臨空產業項目定位策劃報告

《XXXX年5月西安臨空產業項目定位策劃報告》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《XXXX年5月西安臨空產業項目定位策劃報告（76頁珍藏版）》請在裝配圖網上搜索。

1、1西安臨空產業項目定位策劃報告海航臨空2013年5月2前提提要西安項目3第二部分：市場研究目 錄C CONTENTS第一部分：項目概況第三部分：產品定位第五部分：要點提示第四部分：發展計劃45l 國家第四個副省級開發區，面向全國，是正在形成的西部產業集群的投資重地，升值潛力巨大區域位置6l 項目位于秦漢新城、空港新城之間，處于西咸新區核心兩大組團影響圈中段，行政管轄權雖然屬秦漢新城，但對其影響較大的則是空港新城區域位置項目所在地7l 項目選址臨近機場與市政主干道地處西安咸陽國際機場與咸陽市連線黃金位置，距咸陽機場候機樓（以南）3公里，與海航長安航空基地比鄰；距咸陽市中心（以北）8公里，同時位于

2、西安市四環線（規劃中）以內，距西安市中心（西北方）35公里。區域位置8土地現狀地塊為迎賓大道以西、港務二路以北、漢平大道以南、秦英路以東的整片區域（下圖中紅線圈定的區域），總占地面積約1437畝，其中凈用地面積約1100畝，整個地塊基本呈直角三角形，且地勢平坦，80%土地現為耕地；其余部分為待遷村落（征遷及“三通一平”工作由政府完成）；地塊內有一條自西南流徑東北方的水渠，后期將由政企雙方共同解決。l 地塊占地約1500畝，地勢平整，政府完成“三通一平”開發，政策支持力度較大水渠9土地現狀目前周邊土地價格已超過約30萬/畝，根據協議價15/畝價格，本項目有較大價值優勢；項目總用地面積約1500畝

3、，凈用地面積約為1151畝；地塊內部規劃有兩條規劃道路，由此將地塊分割為K-1、K-2、K-3、K-4四個地塊。l 價格：根據框架協議內容，政策限定給予海航協議優惠價格為15萬元/畝，僅為周邊成交價格一半；l 區位：地塊四面都規劃有市政道路，其中北臨規劃主干道，東臨可直通西安與咸陽機場的迎賓大道；K-1地塊凈用地面積383畝K-2地塊凈用地面積403畝K-3地塊凈用地面積255畝K-4地塊凈用地面積110畝10土地現狀l 航線噪聲影響：項目位于機場東西跑道中間的噪音影響區以外，是區域內少有的非影響區域項目所在地項目所在地11交通條件l 立體交通網絡改善，形成以西安、咸陽、西咸新區為三大核心的城

4、市群的快速發展項目周邊聯系周邊高速路網項目周邊聯系周邊高速路網地塊東側為迎賓大道（雙向六車道）直通機場，現已投入使用，項目地塊交通條件相對較好；項目往北進入機場，進入大西安城市交通環線“4小時經濟圈”，向南進入西安主城區環城高速“一小時經濟圈”。項目所在地12配套設施標準：4F類機場地理位置：距離市中心47公里，是西北地區與全國其他區域的中心樞紐：以西安咸陽國際機場為始發圓點，1小時航程可覆蓋成都、重慶、武漢、鄭州、蘭州、西寧、銀川等中西部主要城市，2小時航程可覆蓋全國70%的領土和85%的經濟資源，3小時航程能夠覆蓋國內所有省會城市和重要的旅游城市。生產數據（2012年）起降架次：20.33

5、萬次；增長率：11%旅客吞吐量：2342萬人次；增長率：10.7%貨郵吞吐量：17.48萬噸；增長率:1.3%l 瀕臨西北第一大樞紐機場，區域土地升值潛力較大咸陽機場咸陽機場T3航站樓建成效果圖航站樓建成效果圖13項目進度2011年3月28日機場集團與咸陽市涇渭新區合作框架協議簽署，約定合作方向及供地價格、供地面積等相關重要事項；并支付1000萬項目誠意金。簽定框架協議使海航在西安占領主動，在政府關系與土地價格上掌握先機l 2011年已經簽定框架合作協議，支付1000萬保證金，成立咸陽藍海臨空產業投資開發有限公司，目前已完成實業集團內部預立項工作由海航機場與海航新華臨空投資共同出資2億元設立“

6、咸陽藍海臨空產業投資開發有限公司”；完成項目建設和運營承載平臺搭建。14核心問題如何定位形成穩健開發，保證項目的速度和利潤，實現資金平衡？在區域影響的情況下，如何尋求自我價值的突破？l 以西北第一機場為核心，在項目現狀區位優勢、政策優勢、本體優勢明顯，海航各方面準備充分等條件的前提下，本項目將如何實現如下目標，我們需要進行哪些重要研究深入研究西咸新區各板塊定位，特別以對本項目影響最大的空港新城與秦漢新城為背景，確定本項目定位。運用海航臨空發展商業模型，在資金平衡的前提下，項目利益最大化開發。1516l 西咸新區作為關天經濟區的橋頭堡，將率先拉動西咸一體化進程，成為大西安外擴的重點區域浐灞浐灞生

7、態區生態區東郊東郊工業區工業區曲江曲江旅游度假區旅游度假區內城內城漢城漢城遺址遺址西郊西郊工業區工業區高新高新開發區開發區科研文教區科研文教區經濟開發區經濟開發區三原三原閻良閻良高陵高陵臨潼臨潼長安長安戶縣戶縣西咸新區西咸新區藍田藍田城市向外九宮格擴張城市向外九宮格擴張首要首要區域區域保護保護區區利好已經利好已經釋放釋放價值價值高地高地改造改造難度難度大大發展發展成熟成熟用地緊張用地緊張發展發展成熟成熟改造改造難度難度大大用地緊張用地緊張內九宮格開發驅動不足內九宮格開發驅動不足西咸新區關中天水經濟帶核心西咸新區位于關中天水經濟帶7個城市的核心地段，成為連接幾大地區的核心樞紐，并且依附西安成為新

8、區發展中功能最復合、定位最高端的一環。無論是交通區位還是經濟發展均是整個經濟帶的核心。西咸新區作為城市外擴的重要增長極和“西咸一體化”國家戰略的結合板塊，占據未來大西安區域的核心位置，將成為大西安擴張發展的首要區域，成為我國北方內陸地區對外開放的門戶、西部地區國際經濟交流的平臺，西安國際化大都市新的增長極和助推器。西安城市空間布局圖西安城市空間布局圖西安城市發展格局西安城市發展格局城市現狀與發展前景17l 發展規劃：西咸新區是西安國際化大都市的重要組成部分，也是推動大都市快速發展的新引擎n 規模西咸新區規劃控制范圍882平方公里，規劃建設用地272平方公里，涉及西安、咸陽兩市7個縣區的23個鄉

9、鎮和街道辦事處、89.3萬人。西咸新區總體規劃（20102020年）n 產業集新興產業（航天、新材料、新能源）、傳統產業（現代紡織業）、服務業（現代物流業、金融業）等多種產業發展產業園區n定位主城功能新區和生態田園新城內陸型經濟開發的國家級新區秦漢文歷史文化基地新興產業集聚區城鄉統籌發展的一體化建設示范區未來的大西安主城區面積將達到2600平方公里，同時將進行多中心發展，構建大西安主城區“一都兩廊五邑八水”的空間格局，西咸新區面積約占大西安面積的1/3。城市現狀與發展前景18l 發展規劃：根據西咸新區五大新城規劃格局，受兩大新區定位影響，本項目將吸引眾多高新科技如新興電子、新能源、新材料、新生

10、物醫藥、航空物流等產業的進駐城市現狀與發展前景項目所在地19l【西咸新區政策】西咸新區的特惠政策優勢顯著，其發展速度將會超越之前新區的發展進度p西咸新區以其特殊的戰略地位、重要的資源效應得到了“國家級”支持關中天水經濟區的“發展核”，西部大開發的“增長極”，它承載著將西安建設為國際化大都市的夢想；p西咸新區投資優惠政策”三十三條“強調凡入區企業，均可享受國家深入實施西部大開發政策，關中-天水經濟區發展規劃支持政策，全省重點示范鎮建設支持政策以及省、市政府賦予開發區的各項優惠政策。在西咸新區投資的內、外資企業，將按投資額度給予企業所得稅減免；對于5年內在西咸新區有重大產業投資的企業，可優先參與陜

11、北資源開發；將在西咸新區建設國家級統籌科技資源改革示范基地；鑒于西咸新區作為撬動西部地區經濟發展引擎，其突出的戰略高位帶來的大量優惠政策傾斜，將有利于促使西咸新區發展成為大西安的核心區域；城市現狀與發展前景20l【西咸新區經濟】隨著高新與經開的成熟，依托復合產業支撐的西咸新區將成為大西安經濟的領頭羊注：黑色數據為既定數據；紅色數據為15%年增長速度保守計算所得；紫色數據為西咸新區規劃經濟目標數據城市現狀與發展前景21l【西咸新區人口】西咸新區人口增長動力強勁，將成為大西安人口增長計劃的主要區域和增長極西安人口倍西安人口倍增計劃八大增計劃八大措施措施西咸行政合并西咸行政合并戶籍制度改革戶籍制度改

12、革建設宜居城市建設宜居城市強化綜合治理強化綜合治理利用優質教育資源利用優質教育資源打造健康之都打造健康之都打造一流旅游城市打造一流旅游城市產業導入產業導入p規劃：西部地區重要的經濟中心，全國重要的先進制造業和高全國重要的先進制造業和高新技術產業基地新技術產業基地，科技教育、商貿中心和綜合交通樞紐，西北地區重要的科技創新基地，全國重要的歷史文化基地。p變“事前準入制”為“事后登記制”，加快戶籍制度改革。p推進農村戶籍制度改革，促進城鄉居民合理流動。p一要盡快實現行政融合。p二要盡快實現空間融合p三是盡快實現公共服務體系融合。城市現狀與發展前景22l【對比小結】項目受空港與秦漢兩大產業集群雙重影響

13、，主要產業集中在空港經濟、商貿、保稅物流、文化創意、高科技產業如新能源、新材料等城市現狀與發展前景23l 小結：西咸新區將發展成為大西安的經濟核心，是大西安的都市核心和城市人口的核心聚集地西咸新區西咸新區重點外擴發展區域人口增長極城市新中心 作為作為關天經濟區的橋頭堡關天經濟區的橋頭堡，西咸新區，西咸新區率先拉動西咸一體化建設，成為大西率先拉動西咸一體化建設，成為大西安外擴的重點區域安外擴的重點區域具備強勁人口增長動力具備強勁人口增長動力，將成為大西安人口增長，將成為大西安人口增長計劃的主要增長區域；計劃的主要增長區域；依托依托多產業支撐多產業支撐的西咸新區的西咸新區將成為經濟發展活力最強的將

14、成為經濟發展活力最強的區域之一；區域之一；基于西咸新區的基于西咸新區的特惠政策特惠政策，未來西咸新區將較大機會發未來西咸新區將較大機會發展成為大西安的核心發展區展成為大西安的核心發展區域域城市現狀與發展前景24l【秦漢新城】隨著國內一線品牌開發商的陸續拿地，將會帶動區域房地產市場整體水平，區域居住價值會逐漸凸顯城市現狀與發展前景周陵新興產業園區l項目所在產業園區周陵新興產業園區總規劃面積973公頃，目前已入區的相關項目有16個，總投資110億元。在“十二五”期間，將引入相關產業項目80個，總投資300億元，實現產值500億元。五陵塬文化產業園區l在渭河北岸的百里帝陵保護帶內，建設世界最大的文化

15、遺址保護公園、都市森林景觀區及由若干文化小鎮組成的創意文化產業園。五陵塬遺址森林公園，面積104 平方公里。西漢9座帝陵、5個陵邑和秦咸陽宮遺址一字排開。公園將以遺址原貌保護為主，打造具有世界影響力的秦漢歷史文化聚集區和西安國際化大都市的中央 森林公園。項目所在地周陵新興產業園五陵塬文化產業園25l【秦漢新城】西咸新區唯一以生態歷史人文保護和生態居住為核心的城市新區總體規劃面積：302萬平方公里(其中遺址保護區104萬平方公里)建設用地：50萬平方公里（占總規劃面積16%），為五個新城中居住密度最低的新城 規劃人口：42萬人產業導向：重點發展金融保險、信息服務、商務辦公、專業咨詢、創意文化、教

16、育培訓等生產性服務產業和個人消費服務業。其中產業規劃用地大約占建設用地40%左右，居住規劃用地約為60%非以產業為核心的新區，區域附屬產業已商辦，創意文化為主要功能目前配套缺乏，后期立體城市等完成，區域各類配套齊全，優勢顯著區域地塊目前已經有部分品牌開發商開發，目前尚無項目入市，遠期居住價值較高居住居住人口人口配套配套產業產業區域中觀研究26l【空港新城】主城功能新區和生態田園新城，目前區域開發屬于啟動階段空港新城包括涇陽縣的太平鎮，渭城區的底張鎮、北杜鎮和周陵鎮福銀高速以北的區域。n功能定位：綜合性交通樞紐；高端產業集聚區；區域中觀研究27l【空港新城】圍繞臨空經濟發展的國際空港城市，區域發

17、展戰略為“交通支撐、產業集聚和產城一體”總體規劃面積總體規劃面積：141萬平方公里 建設用地：建設用地：36萬平方公里（占總規劃面積25%）規劃人口：規劃人口：27萬人產業導向：產業導向：以航空運輸業、航空物流業為主導，重點發展高新技術產業、高端服務業、國際文化交流產業、臨空科技農業等產業其中其中產業規劃用地大約占建設用地產業規劃用地大約占建設用地70%70%以上，居住規劃用地約為以上，居住規劃用地約為30%30%以西部機場集團為主導的空港及其附屬產業為主導，后期依然以空港產業為核心配套較為缺乏，主要以服務咸陽機場的配套為主目前僅有綠地項目開工，尚無在售項目，居住水平較之其他區域比較初級居住居

18、住人口人口配套配套產業產業區域中觀研究28l【空港新城】依托咸陽機場，已初步演化出滿足產業人群生活的基礎配套設施機場核心樞紐區機場核心樞紐區現狀生活配套區現狀生活配套區目前區域主要集中的是以機場產業為核心的物流產業以及上下游產業工作人員，大概有1萬人，還有部分機場集團的輔業，機場的員工宿舍也在地方，所這個以還有一定的生活配套設施。但由于機場噪音污染，居住環境相對較較差居住環境相對較較差。機場工作人員產業：咸陽機場海關緝私分局、機場集團建設工程公司、國際機場保安服務公司、德納達航空服務公司、西安東航食品有限公司、民航基地管理有限公司配套設施：機場員工宿舍、KFC、空港商務酒店、航空大酒店、機場急

19、救中心、加油站、小型超市等區域中觀研究29區域中觀研究保稅物保稅物流區流區空港綜合保稅區l【空港新城】以政府為主導，建設空港綜合保稅區，2012年項目集中開工儀式在空港新城舉行。此次開工的8個項目中，有西北唯一的空港保稅區和西北最大“民用飛機醫院”。l 作為西北唯一的空港保稅區，項目總投資預計100億元人民幣，西咸新區空港新城空港保稅區位于西安咸陽國際機場機場西北方向，占地2平方公里，將建設成為集現代物流、高端制造、現代服務和國際貿易等功能為一體的高品質多功能綜合保稅區。l 空港綜合保稅區是指設立在國家對外開放的口岸港區，和與之相連的特定區域內，具有口岸、物流、加工等功能的海關特殊監管區域。區

20、域整合疊加了保稅區、出口加工區、保稅物流園區（中心）的所有政策和功能。l 根據國家規定，企業落戶在空港綜合保稅區便可享有“免證、免稅、保稅”政策，比如進入保稅區內的國內產品可實行退稅，國外產品則實行免稅。西咸新區空港新城西部飛機維修基地是今天開工8個項目之一。整個項目圍繞西安咸陽國際機場跑搭配，分為東西兩區，總占地2100畝，計劃投資30億元。該項目建成后，可同時容納6架A320系列飛機或2架波音747飛機進行維護工作，功能涵蓋航線維修、飛機結構大修、各類定檢、復合材料修理等空客飛機最高級別的維修范圍；也可進行X射線探傷、渦流探傷等各項特種檢測，將成為西北地區功能最完善、設施最齊全的“民用飛機

21、醫院”。30l【空港新城】以中央商務區概念規劃核心居住區，將打造成為集居住、商業、辦公為一體的綜合型空港居住新城空港綠地新城項目由綠地集團投資建設，總投資約250億元人民幣，一期計劃4月份動工。將建設一座集企業總部基地、大型商業集群、星級酒店、航空服務、國際教育、創意產業、國際旅游集散以及中高端居住示范設區等于一體的大型城市綜合體，形成空港新城的城市中心?？崭劢z路天街項目，占地約為1000畝，將依托新城內便利的交通設施和密集的消費客流，建設成為西咸新區最大的一座集商務、購物、休閑娛樂一體的地標性零售約了目的地。中央商中央商務區務區西部國際會展中心，占地約為500畝，建成后將成為西部地區最大的會

22、展中心，與曲江展覽中心形成優勢互補的展覽格局。區域中觀研究31優勢（S）劣勢（W）機會（O）威脅（T）周邊尚處于啟動階段，短時間內難以形成產業鏈效應，未來招商有一定難度。地塊內水渠將嚴重影響總體規劃設計項目周邊城市經濟基礎良好、面臨快速發展契機；已與政府早前簽定框架合作協議，圈定用地范圍和土地價格等條件，在當前情況下已經站得先機；地塊區位及交通條件較好，內部平整便于開發 咸陽機場客流量過千萬，單日流量超過8萬人，年均增長率超過10%以上；西咸新區為城市新經濟發展核心區域，未來發展潛力巨大；區域內將開發項目周邊市政配套，延伸機場通道，從而項目北面與東面都臨兩條市政干道，項目土地升值潛力更大 周邊

23、多個產業園已先期進駐和啟動，將對本項目形成較大競爭壓力；區域及項目周邊擁有較多亟待保護的古墓及遺址，對于項目所在片區未來整體開發產生制約；項目SWOT分析3233海航臨空產業商業模型項目開發模式p依托海航品牌獲取土地資源，產業植入和產業協同優勢有利于盡快養地熱地；p開發模式：創新金融模式，招商先行，租售并舉，根據客戶需求、地理優勢和項目規模等定位決定開發策略。海航品牌實力全產業鏈優勢土地資源土地一級開發開發收益資金池產業植入主力客戶引進客戶需求市場定位開發模式（招商先行、租售并舉）出售型產品銷售性現金流持有型產品出租性現金流選址定位 大型機場周邊 擬建通用機場周邊開發性基金持有性基金轉讓性現金

24、流l 根據海航臨空產業商業模型，西安臨空項目將參考執行34海航臨空產業商業模型運營模式p 海航臨空三大收入來源：物業租售收入、運營管理收入、持續的創新業務收入。35l 通過主力客戶產業植入，提升人流、物流和現金流的聚集，利用海航產業延伸聯動，逐步完善生活配套設施，形成一個適合人類居住生活工作的空港工業小鎮。主力客戶產業植入提升人流、物流、現金流海航產業延伸聯動工業小鎮完善生活配套海航臨空產業商業模型模式發展定位36普通物流航空物流高附加值加工商業流通辦公需求企業海航產業植入出口貿易目標客戶：主力客戶（7+1型）電商海航資本海航文化海航商業海航酒店海航物業l 主力客戶和海航產業植入37l 以主力

25、客戶帶動非主力客戶，以產業型客戶帶動投資型客戶產業型主力客戶產業型主力客戶（租賃、購買）（租賃、購買）航空及關聯企業 航空公司、機場服務、通用航空產業、航空物流等做產品、造產業，聚引航空及關聯企業、制造業企業、貿易流通企業，以及上下游配套企業；并開發針對性強的投資型核心產品，形成更加完善的產業協作關系。貿易流通企業保稅、貿易、電子商務、物流運輸企業等制造業企業機械、電子、珠寶加工、高科技企業等投資客戶 機構投資者、個人投資者價值型客戶價值型客戶（購買）（購買）上下游企業第三方物流企業、酒店管理公司、商業管理公司、餐飲管理公司、銀行等產業客戶分析38招商與前期客戶引入：1、京東商城50000平米

26、倉儲意向2、海航集團內行政辦公、酒店、速運配送、航食規劃設計：擬委托國內知名設計院進行項目前期總體規劃設計及項目可行性研究報告編制工作海航臨空產業商業模型招商客戶定位39核心原則：選取原則、分類原則、運營原則、平衡原則海航臨空產業商業模型招商客戶定位40收回前期投入、加快品牌提升、形成產業聯動、植入金融信息流l 主力客戶的物業交付時，將其物業及租約出售給金融租賃公司，收回前期投入資金，同時售后回租，形成穩定的現金流；l 主力客戶的入駐，快速提升產業園品牌效力，吸引更多的主力客戶入駐，為產業升級創造了條件；l 主力客戶的入駐，帶動周邊人氣，為海航產業鏈為植入產業園生活配套設施創造了條件；l 利用

27、金融模式和現代信息技術，打造結算和交易平臺，形成創新業務收入海航臨空產業商業模型招商策略41前期l主力客戶的管理人員l機場工作人員目標客戶物業類型l服務型公寓l產權式酒店l配套小商業中期l個人投資型客戶l員工住宅l總部基地l綜合辦公樓l商業鋪面后期l機構投資型客戶l餐飲中心l會展中心l倉儲、廠房l物業經營權海航臨空產業商業模型營銷策略42l 西安臨空產業園項目定位于利用海航集團在產業上的綜合優勢，在各產業間實現聯動開發，為大西安區域的臨空高新技術產業、高附加值加工制造企業、電子商務物流業等提供優質、高效的運營平臺打造海航西北首個“工業小鎮”。l 最終使園區成為面向全國，乃至全球用戶的集創意、研

28、發、生產、制造、物流配送、商品展示交易、貿易金融服務為一體的綜合性產業園區。西安臨空產業園項目定位43易居城易居城航空城航空城（綜合體）（綜合體）樂購商城樂購商城展銷園展銷園保稅園保稅園文化港文化港物流園物流園制造園制造園旅游港旅游港新能源港新能源港臨空城臨空城航空教育港航空教育港臨空港臨空港臨空園臨空園西安項目在海航臨空產業發展三大產品線定位西安項目44l 以高科技產業為核心，產業涵蓋高科技新材料加工制造、新能源、光電子研發、電商倉儲等，綜合配套以會展商貿平臺、酒店、商業、金融服務為一體，融入海航免稅店、航空旅游配套服務等特色產業的一站式綜合服務工業小鎮。西安項目產品線項目產品定位45l 區

29、域發展初期，核心競爭力為主力客戶的引入，性價比和產品價值項目產品定位46項目產品定位l 物業體量確定，經過測算銷售物業的體量與持有物業的體量比值達到4：1時，才可保持項目整體財務平衡，即以項目容積率1.0的情況下，總建設面積約100萬方，可售物業面積約超過80萬方，持有物業面積約20萬方持有型物業銷售型物業電子商務物流倉儲快挭酒店商務酒店綜合辦公樓商務中心餐飲中心商業中心展示中心總部基地加工制造區廠房創意研發中心集宿公寓航食中心電子商務物流區展示區商業20%持有型物業80%銷售型物業47項目產品定位l 地塊內水渠必須進行改道，并進行地下管道掩埋，非地表化處理地塊被兩條明渠天然分割成三塊，如果加

30、上內部規劃兩條市政道路，地塊最有價值的東部A地塊將被切割成多個小塊，使其無法滿足規劃條件，且很大程度上降低土地價值；為此，必須盡量在地塊內對水渠進行管道化處理。48項目產品定位l 地塊內水渠改道后概念設想通過衛星圖與實地勘察，根據規劃要求，原二號明渠上鋪沿街綠化帶，原一號明渠位置通過建筑物退紅線要求進行地下管道鋪設；如右圖所示，一號明渠沿南面道路鋪設管道，二號明渠沿迎賓大道鋪設后匯入，然后導出地塊；主要優勢為，可盡最大可能保持現狀不作最大調整從而減少不必要的投入，同時可不影響物業排布。49項目用地功能定位l 地塊價值分析與取地進度用地情況：根據右圖顯示，K2地塊與部分K1地塊有大量居民區，政府

31、安排拆遷尚需一段時間，且有水渠影響；價值影響：K1地塊沿迎賓大道為第一梯隊高價值區，K2地塊為中等價值第二梯隊，K3、K4為第三梯隊；首次開發優選區域：建議選擇在南北兩大居民區中間，受水渠影響較小的右圖紅色區域。居民區居民區水渠首次開發優選50項目用地功能定位l 根據地塊價值分析確定功能分區業態定位：酒店、展示中心、商務辦公樓、總部基地、研發樓，商業及其它配套等業態定位：電商倉儲、加工制造區，冷鏈倉儲等特色倉儲，招商主力客戶等中端物業業態定位：加工制造區，主要以標準廠房為主51l 方案一：項目用地功能定位業態定位：展示中心、酒店、集中商業業態定位：科技研發辦公群業態定位：區域企業總部基地（首期

32、啟動）業態定位：園區配套住宿等業態定位：電子商務物流區（首期部分用地啟動）業態定位：制造業廠房業態定位：航空企業中心業態定位：航食制造中心52項目用地功能定位l 方案二：業態定位：酒店、商業、食堂業態定位：創意研發辦公群業態定位：總部基地（首期啟動）業態定位：園區配套住宿等業態定位：電子商務區、航食中心業態定位：制造業廠房53項目產品定位建議l 對比分析，建議以方案一作為主推方案方案一方案二1.業態分區定位符合土地價值最大化原理；2.滿足國家對于工業用地不突破7%的標準；3.充分考慮了分期拿地分期開發的可行性；4.滿足80%銷售物業，20%持有物業的要求。1.業態區位定位符合土地價值最大化原理

33、；2.突破國家對于工業用地非工業物業不突破7%的標準，有一定政府公關壓力；3.未考慮分期拿地開發可能生5455開發計劃l 西安海航藍海臨空產業園符合西咸新區秦漢新城總體規劃要求。規劃總建筑面積約為101.6萬平米，建設期6年。l 開發計劃考慮土地現有情況，一期避開水渠限制，計劃拿地250畝（凈地170畝）56l 項目一期一期獲取可開發用地約170畝：預計2013年年底開工至2015年底完工，一期旨在啟動園區運營，打造樣板工程。啟動建設電子商務物流區，為引入主力客戶定制開發；建設銷售中心，前期做為公司辦公區和銷售中心，后期園區綜合辦公大樓建成后轉為出售型物業；啟動聯排總部基地、精品總部基地（沿街

34、部分）、綜合服務中心項目建設。建設周期57l 項目二期二期獲取可開發用地約370畝：預計2015年開工至2017年完工。啟動行政辦公區、商務中心、集宿公寓、餐飲中心、商業中心、加工制造區、創意研發的開發建設，旨在進一步完善和深度開發園區運營，使園區生產、生活品牌形象進一步提升。建設周期58l 項目三期三期獲取可開發用地約240畝：預計2016年開工至2017年完工。完成航食中心、電子商務物流區的開發建設。建設周期59l 項目四期四期獲取可開發用地約370畝：預計2017年開始至2019年年中完工。啟動加工制造區、展示區、商務酒店，優化和完善園區道路系統，最終建成集創意、研發、生產、制造、物流配

35、送、商品展示交易、貿易金融服務為一體的綜合性產業園區。建設周期60價格策略電子商務區電子商務物流物業（持有物業）以2013年基價18元/月測算，與同期同類型物業平均租金價格持平，每年遞增2%。商務酒店商務酒店持有物業以2013年基價80元/月測算，快捷酒店物業租金為65元/月。參考同期酒店類物業業內租金水平定價，每年遞增2%。行政辦公樓園區行政辦公樓以2013年基價45元/月測算，低于同期附近長安航空運營基地辦公室75元/月租金價格，與咸陽中端寫字樓租價看齊。按每年遞增2%測算。加工制造區物業（持有物業）以2013年基價20元/月測算，介于西安同期同類型物業平均租價與咸陽周邊同類型物業租價之間

36、，每年遞增2%。加工制造廠房l 項目各子業態租金估算61商業中心商業中心持有物業為提供園區生產生活系統支撐的綜合商務大樓、餐飲、娛樂、休閑樓群等，參考同期咸陽周邊行政辦公大樓租價，以2013年基價120元/月測算，每年遞增2%。集宿公寓集宿公寓物業以2013年基價15元/月測算，略低于咸陽同期同類型物業租價，每年遞增2%。展示區展示區以2013年基價20元/月，每年遞增2%。該類型物業收入初步以等同于電子商務租金水平預測，實際運營后收入將以舉辦展銷會等大型活動的經營收入為主。l 項目各子業態租金估算價格策略62l 項目各子業態銷售均價估算價格策略63資金來源首期土地款約3750萬元：原框架協議

37、下繳納的1000萬元誠意金自動轉為首期土地款；剩余部分通過過橋資金的方式進行補充；項目建設資金主要來源分為兩部分，其一，已與中鐵建一局進行初步溝通，雙方有意向就該項目以BT建設模式合作；其二，根據既定融資計劃發行信托或項目貸籌集。二、三、四期的開發將以前期的土地作抵押獲取部分銀行貸款，同時以預租預售款、建成物業租售款及項目貸、流貸、票據、信托等形式獲取資金進行滾動開發。土地款3750萬元1000萬誠意金建設資金BT建設項目一期資金運用信托、開發貸融資64l 資金籌措來源（2012年-2013年）資金來源65l 項目一期現金流平衡計劃表資金來源66項目投資與收入估算l 項目投資運營估算，項目總投

38、資為31.8億元，總收入為43.2億元67項目投資估算l 項目損益預測，估算稅后成本利潤率為18.27%68項目投資估算l 資金平衡融資計劃69項目風險l 地產項目的投資風險：國家對于房地產管理調控政策存在著不確定性，資金環境較為不利。國家對于房地產的調控政策主旨是對于資金的調控，但在現階段工業地產開發方面，特別是工業制造、物流倉儲、會展等項目則是持支持性態度，這對我們的臨空產業發展具有一定的政策性優勢。在西安臨空產業園的項目運作過程中，我們將引進戰略投資伙伴參與投資和運營，風險共擔、利益共存，在引進成熟市場資源的同時，有效降低我方投資成本。同時通過招商進度，控制投資進度，從而提高項目效率，避

39、免盲目投資造成的風險。70項目風險l 商業配套設施銷售的市場風險：由于本項目投資額較大，資金平衡和資金運作水平要求較高，項目開發面臨一定的財務壓力。根據海航臨空產業開發商業模型，并結合公司資金及資本運作實際情況確定合適的開發節奏，通過分期開發，快速銷售的方式，實現物業現金流回流，彌補開發投入資金量大過的壓力。7172l 待項目開發完畢，共計可持有物業16.6萬方，出售物業85萬方產品情況業態定位：展示中心、酒店、集中商業業態定位：科技研發辦公群業態定位：區域企業總部基地（首期啟動）業態定位：園區配套住宿等業態定位：電子商務物流區（首期部分用地啟動）業態定位：制造業廠房業態定位：航空企業中心業態

40、定位：航食制造中心73產品情況74收益情況一期開發總投資4.4億元，總收入6.1億元，年化收益率6.49%，內部收益率17.36%二期開發總投資12億元，總收入16.7億元，年化收益率4.55%，內部收益率15.58%三期開發總投資4.3億元，總收入5.6億元，年化收益率5.17%，內部收益率171%四期開發總投資12億元，總收入15.4億元，年化收益率5.14%，內部收益率22%l 項目共分四期開發，按3年建設期+5年經營期計算，總投入318281.14萬元（含基礎投資、財務費用、稅金、運營費用等）,總收入438107.97萬元，動態回收期約6.98年，可實現財務凈現值16080.85萬元75HNA GROUP CO.,LTD海航集團有限公司匯報完畢匯報完畢76演講完畢，謝謝觀看！